Abitabilità sottotetto

[Sodis]

Buonasera,

Ho una domanda, sto per acquistare una casa con un sottotetto in cui le altezze vanno da 1,5 minimo a 2,6 metri al culmine. Siamo in Lombardia e la media ponderale non arriva a 2,4m. In questo sottotetto attualmente si trovano un bagno, una soggiorno con predisposizione angolo cottura e una camera da letto, sulle mappe catastali però sono riportati solo camera bagno e un locale sgombero.

Il venditore sostiene che sia tutto regolare, e il sottotetto abitabile, in proposta è stato specificato quanto riportato sulle piantine catastali, quindi camera bagno e locale sgombero, ma la banca ha riportato questa anomalia in fase di perizia, e ora il venditore sostiene che o compro o perdo la caparra perché per lui la casa è in regola quindi se non compro vuole trattenere la caparra, io sostengo che se manca l’altezza media ponderale quello è un abuso, e bagno/camera non possono insistere in quel sottotetto, quindi voglio indietro il doppio della caparra, trattandosi di caparra da 60k vorrei capire come muovermi ora.

Esiste qualche possibilità che un sottotetto senza le altezze (edificato nel 2008, quindi nessun condono) possa essere in qualche modo regolare e che il perito abbia sbagliato?

L’agente sostiene che avrei dovuto verificare la casa prima di firmare la proposta di acquisto, e che di sicuro 120k non me li darà il venditore.

Voi cosa suggerite?

 

[Michela_]

Esiste qualche possibilità che un sottotetto senza le altezze (edificato nel 2008, quindi nessun condono) possa essere in qualche modo regolare e che il perito abbia sbagliato?

Devi incaricare un tecnico di tua fiducia che faccia un accesso agli atti al comune e legga bene le carte. Per guadagnare un po’ di tempo (l’accesso agli atti si fa in minimo 30gg) puoi recuperare dal venditore tutta la documentazione relativa l’urbanistica e farla controllare al tuo tecnico di fiducia.

 

[francesca63]

L’agente sostiene che avrei dovuto verificare la casa prima di firmare la proposta di acquisto

Doveva dirtelo prima, invece di sparare ovvietà ex post.
Ora devi per forza far verificare tutto da un tecnico di fiducia: se ci sono irregolarità, cioè se quanto promesso in vendita risulta non conforme a quanto licenziato, hai diritto a non comprare più, e avere il doppio della caparra, o ad ottenere uno sconto sul prezzo.

il venditore sostiene che o compro o perdo la caparra perché per lui la casa è in regola

Quello che sostiene lui non conta nulla, contano i documenti.
Certo aver definito “locale sgombero” quello che di fatto hai detto essere nella realtà un soggiorno con predisposizione angolo cottura poteva/doveva già far accendere qualche campanello di allarme.

 

[brina82]

Buonasera,

Ho una domanda, sto per acquistare una casa con un sottotetto in cui le altezze vanno da 1,5 minimo a 2,6 metri al culmine. Siamo in Lombardia e la media ponderale non arriva a 2,4m. In questo sottotetto attualmente si trovano un bagno, una soggiorno con predisposizione angolo cottura e una camera da letto, sulle mappe catastali però sono riportati solo camera bagno e un locale sgombero.

Il venditore sostiene che sia tutto regolare, e il sottotetto abitabile, in proposta è stato specificato quanto riportato sulle piantine catastali, quindi camera bagno e locale sgombero, ma la banca ha riportato questa anomalia in fase di perizia, e ora il venditore sostiene che o compro o perdo la caparra perché per lui la casa è in regola quindi se non compro vuole trattenere la caparra, io sostengo che se manca l’altezza media ponderale quello è un abuso, e bagno/camera non possono insistere in quel sottotetto, quindi voglio indietro il doppio della caparra, trattandosi di caparra da 60k vorrei capire come muovermi ora.

Esiste qualche possibilità che un sottotetto senza le altezze (edificato nel 2008, quindi nessun condono) possa essere in qualche modo regolare e che il perito abbia sbagliato?

L’agente sostiene che avrei dovuto verificare la casa prima di firmare la proposta di acquisto, e che di sicuro 120k non me li darà il venditore.

Voi cosa suggerite?

Dal tuo racconto ne deduco che per recuperare le somme dovrai andare in causa.

In alternativa potresti proporre di recuperare i soli 60k e fine della storia.

Ovviamente hai pienamente ragione ma non si sa mai come vanno a finire le cause, quindi sarebbe meglio trovare un accordo; tuttavia spesso per arrivare all'accordo è necessario iniziare tutto l'iter della causa.

Un soffitto da 260cm mi sa di irregolare... dovresti sentire un legale esperto di immobiliare ed anche un tecnico di fiducia del posto, perchè c'è da studiare una strategia.

Non è detto che non convenga convocare il venditore a rogito per poi davanti al pubblico ufficiale notaio dichiarare ed eventualmente mostrare le difformità e non rogitare invocando il doppio della caparra, e ripeto, un soffitto da 260cm è già un buon indizio...

Questo è solo un esempio: va tutto ponderato col legale e con un tecnico.

 

[Sodis]

Ok grazie, vi farò sapere nei prossimi giorni come va avanti la cosa.

Ma per essere tutelato l’acquirente cosa può fare quando versa una caparra? Alla fine il venditore ha in mano i soldi, se l’acquirente è inadempiente trattiene la caparra e fine, ma se inadempiente è il venditore come fa ad avere delle garanzie l’acquirente di vedere un risarcimento senza andare in causa? Si deve scrivere qualcosa in proposta? Si può chiedere una fideiussione pari al doppio della caparra?

 

[SALVES]

Ho una domanda, sto per acquistare una casa con un sottotetto in cui le altezze vanno da 1,5 minimo a 2,6 metri al culmine. Siamo in Lombardia e la media ponderale non arriva a 2,4m.

Non può essere abitabile per la difformità alle norme sanitarie, salvo migliore visualizzazione dei luoghi e documenti urbanistici.

L’agente sostiene che avrei dovuto verificare la casa prima di firmare la proposta di acquisto

Per quanto dichiarato dall'agente, ricordagli delle sue responsabilità civili e penali previste dalla Suprema corte con sentenze 4415/2017, 1730/2018 e ordinanza 784/2020.

 

[Giancosardo]

L'immobile deve rispettare le norme riportate nel regolamento edilizio comunale. In alternativa, in presenza di abusi, l'immobile è irregolare, quindi in mamancanza di sanatoria, non commerciabilizzabile.