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  1. stef71

    stef71 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    è sotto gli occhi di tutti, ce lo siamo detti più volte che la "ruota" adesso gira a favore degli acquirenti, quindi si pone il problema che prezzo/valore dell'immobile.

    Come dice un amico, fino al 2007 si poteva ancora accettare una richiesta un pò esuberamente del venditore perchè, comunque anche un immobile un filo sovrapprezzato avrebbe trovato il suo acquirente soprattutto grazie all'aiuto fornito dai mutui che veniva concessi con meno rigidità rispetto ad oggi.

    Attualmente il mercato è cambiato. Analizzando il mio portafoglio noto che ho un certo numero di immobili che non riscontrano alcun interesse da parte degli acquirenti.

    Quindi mi chiedo ? non ci sono più acquirenti ? beh... no... perchè comunque si vende meno, ma si vende.

    Quindi quei pochi acquirenti sono molto selettivi.

    Detto questo la mia domanda è: bisogna fare ricerca e mettere in portafoglio sono POCHISSIMI immobili che riteniamo possano avere un prezzo che ne favorisca la vendita, oppure caricarci di immobili con prezzi, anche sovrastimati del 30/40% ???

    Attualmente sto facendo un lavoro di questo tipo: mi reco in acquisizione e lascio una mia brochure dove metto articoli sul mercato, situazione erogato mutui, valori dei vari borsini... una mia valutazione dell'immobile motivata dallo stato di fatto, dalle imposte, dalle vendite fatte nello stesso quartiere.... specifico che preferisco dire la verità sul prezzo e sulla fase di mercato, facendo una valutazione che ritengo idonea a procurare dei contatti... non dico la vendita.

    Insomma do una valutazione per vendere non per tenermi l'immobile ad ammuffire nel portafoglio... il risultato ??? NON PRENDO PIU' UN INCARICO . I proprietari per lo più sono straniti dai discorsi che faccio... altri mi danno ragione... ma poi trovo inevitabilmente gli alloggi nell vetrine di altri colleghi con un prezzo di almeno un 20/30% in più di quello che ho valutato io. E ripeto... in certe zone le valutazioni le faccio con atti di compravendita alla mano... quindi con valori reali di chiusura !!!

    Vorrei un vostro parere.... mi scuso per la lunghezza del post
     
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  2. gvn1975

    gvn1975 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Per vendere un'immobile va pubblicizzato, pubblicizzare un'immobile ha un costo, pubblicizzare un'immobile che non si può vendere vuol dire buttare via soldi.
    Io pubblicizzerei come si deve gli immobili vendibili e mi terrei in un cassetto quelli fuori mercato in attesa che il proprietario si renda conto del loro reale valore.
     
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  3. stef71

    stef71 Membro Attivo

    Privato Cittadino

    hai perfettamente ragione...
    però il mio problema è un altro... in questo momento non riesco ad acquisire immobili a prezzo perchè non me li affidano, dato che c'è chi è disposto a prenderli a prezzi nettamente superiori alla mia valutazione.
     
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  4. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io no. non li prendo più in vendita.
    se la richiesta è oltre il 10% della valutazione che ho fatto lascio che diano l'immobile in vendita ad altri.
    ai clienti spiego che non devo farli contenti nel momento in cui gli prendo in vendita l'alloggio oltre il valore di mercato perchè poi, quando dopo molti mesi non solo non gliel'ho venduto ma magari son venuti solo 4 gatti a vederlo lui non è poi più contento..lo scopo non è avere la casa in vendita. ma venderla!
    chi capisce bene, gli altri comunque tanto non vendono...
     
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  5. stef71

    stef71 Membro Attivo

    Privato Cittadino

    ottimo.
    Riesci a fare capire questo concetto ?? Ti capita che poi i clienti, dopo aver provato con altri, tornino da te e ti dicano...facciamo come ci aveva detto mesi fa ??
     
  6. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    si si...giuro che mi capita!
    non tutti ma ne ho visti tornare più di uno con la coda tra le gambe...
    del resto nemmeno il padre eterno oggi vende un immobile sovrapprezzo....
    si fa già fatica a vendere coi prezzi in linea...
     
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  7. stef71

    stef71 Membro Attivo

    Privato Cittadino

    questa situazione, non nego, che spesso mi condiziona moltissimo quando faccio le valutazioni... adesso ho sempre paura di "sparare" troppo basso
     
  8. gvn1975

    gvn1975 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Per quel poco che posso dire, l'importante e capire se chi si ha davanti ha veramente bisogno di vendere o se può permettersi tempi lunghi. Ovviamente una corretta valutazione è alla base del mestiere ma se ho veramente bisogno di vendere ed invece di 250 ne prendo 235 ma in tempi ragionevoli, io cliente sarò comunque soddisfatto e forse anche di più che se ne avessi presi 250 ma avendo dovuto passare un lungo periodo di tempo in condizioni economiche critiche.
     
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  9. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    tutto si vende ...... oggi è invendibile ... domani è venduto :innocente:
     
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  10. gvn1975

    gvn1975 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    forse si, forse no, ed il tempo che intercorre fra l'oggi ed il domani è una variabile che non può essere ignorata.....
     
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  11. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    E' sempre stato così...gli incarichi si sono presi sempre sovrapprezzo (magari non al 30-40% oltre ma comunque sovrapprezzo) per il semplice motivo che l'agente o l'agenzia viene vista come parte in causa (e in effetti lo è) e il proprietario è restio a credere a un "venditore" che dalla vendita della sua casa guadagna solo se la vende, appunto.

    Si crea quindi, un'equazione automatica nella testolina del proprietario, prima vende l'agente e prima guadagna, oltre tutto con minor fatica e sulla mia pelle...se gli do l'incarico al prezzo che dice lui, oltre tutto, sono capace pure io da solo e risparmio, a che serve pagare la provvigione se non posso realizzare di più!?

    Soluzione: valutazione corretta e scritta (magari pure indicata sull'incarico), facendo presente i rischi a cui si andrà incontro chiedendo un prezzo fuori mercato e acquisizione ad una cifra che, possibilmente, sia una via di mezzo tra la valutazione e la richiesta del proprietario. Col lavoro dei mesi successivi e con aggiornamenti periodici, dimostrare che quanto detto non era una castroneria ma la nuda e cruda realtà.

    Prendere incarichi solo da chi ha veramente esigenza di vendere o non funziona...chi lo fa per pura speculazione o per sport (del tipo:"vendo solo se mi fanno ridere") non abbasserà mai il prezzo, nemmeno davanti all'evidenza!
     
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  12. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In effetti la pura onestà nelle valutazioni ha quasi sempre portato a non acquisire alcun immobile, ma non a causa dell'onestà, ma a causa di chi appunto carica e stracarica il valore per facili incarichi, un po' come la pubblicità "...ti piace vincere facile?...". Oggi punterei ad ottenere acquisizioni dagli immobili effettivamente vendibili. Ho notato che quando siamo noi Agenti Immobiliari a rifiutare gli incarichi i clienti ancora rimangono un po' sorpresi, giusto il tempo che passa il ragazzo che stracarica la valutazione e a cui daranno incarico. ;)
     
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  13. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Vero, come è vero (o meglio, come era vero) che quando scade l'incarico con l'agenzia del suddetto ragazzo, lo danno a te perché si sono resi conto che li hanno presi per i fondelli e dopo che gli avevano promesso di venderla a 600, gli hanno fatto la goccia cinese per abbassare a 450!

    Spesso, arrivare secondi nell'acquisizione è meglio ma non puoi stare sempre sul filo del rasoio quindi, me lo prendo lo stesso ma ti dico cosa mi suggerisce esperienza e mercato, sta a te trarne le giuste conclusioni se dopo un tot, il risultato non arriva...chi aveva ragione? Ok, cosa vogliamo fare?

    Oppure, fai come ti pare, l'agenzia ti fa solo la pubblicità (e la paghi) e risparmi rispetto a ciò che pagheresti tentando da solo. Quando ti sei stufato di buttare i soldi, dai l'incarico al giusto prezzo con x% di provvigione e la pubblicità, se non ha raggiunto livelli esorbitanti e non si mangia il guadagno dell'agenzia, si può scalare dalla provvigione...ovviamente la valutazione la paghi nel primo caso, così come paghi tutta l'assistenza extra, compreso l'eventuale reperimento della documentazione! Con incarico invece, hai tutto compreso, ma sempre e comunque con un prezzo di vendita che sia in linea col mercato.

    Che dici...ti sbatte fuori di casa? :maligno:
     
  14. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma infatti poi dipende dal rapporto che costruisci con il proprietario. Ho dovuto prendere un incarico fuori prezzo per fare un "favore" e c'ho la casa ferma da mesi, però i proprietari accettano qualsiasi cosa io dica. Insomma, oltre a saper mediare dobbiamo essere anche bravi "cuochi" ;)
     
  15. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ah, questo è indubbio...
     
  16. Abakab

    Abakab Ospite

    Sim .. non è che la cosa sia clamorosa! Anche per immobili, a nostro avviso ,congrui
    i tempi di vendita si sono allungati parecchio ... consiglio, se hai un figlio piccolo mostragli quello che acquisisci oggi .. potrebbe essere lui a vendere, domani! :shock:
     
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  17. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Hai ragione, bisogna lasciare un po' di lavoro in eredità sennò come campano sti figli? :risata:
     
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  18. Abakab

    Abakab Ospite

    .. gia !! :disappunto:
     
  19. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'acquisitore è la parte più importante del lavoro di un'agenzia immobiliare. E' il fulcro attorno al quale ruota tutto. Tanto è vero che nella maggioranza delle agenzie, l'acquisizione viene pagata di più rispetto alla vendita. Detto questo, bisogna capire che il lavoro di acquisizione non consiste solo nell'andare a vedere un immobile, dargli un prezzo ed aspettare che te lo diano in carico. E' una vendita anch'essa, ma una vendita non di un bene bensì di un servizio. Quando iniziai io questo lavoro, tanti anni fa :)roll:) l'agenzia dove operavo era suddivisa in reparto acquisizione e reparto vendite (che non si incrociavano). Io ero un acquisitore e mi fu insegnato che il mio lavoro era di gran lunga il più faticoso. Contatti con i proprietari, visite, incontri, telefonate, il tutto per portare a casa un immobile ad un prezzo il più vicino alla realtà possibile. Oggi, con il mercato così come ce lo ritroviamo, dobbiamo tutti tornare a fare gli "acquisitori" nel suo vero significato. Dedicare molto e molto più tempo a questa fondamentale parte dell'agenzia porterà a risultati positivi in futuro.
     
    A Cppensa, Limpida, gbassi e 1 altro utente piace questo messaggio.
  20. stef71

    stef71 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    proge2001... quindi tu vedi ancora necessariamente un'agenzia strutturata con acquisitori e venditori che non si incrociano per poter funzionare bene ?

    io lavoro in una realtà dove l'agenzia spesso è formata da un solo elemento sono in una città turistica
     

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