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francesco86vi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti!
Con la fidanzata siamo in una situazione di stallo e cerco un parere riguardante l'acquisto di una casa.
La casa era in vendita tramite varie agenzie da diverso tempo e il prezzo è stato abbassato notevolente rispetto al costo originale.
Ci siamo affidati all'agenzia dove veniva offerta al prezzo minore: subito ci hanno detto che c'erano alcune offerte che a breve decadevano ma che nel frattempo il venditore dove sistemare alcune carte relative all'inserimento in mappa e catasto.
La casa in questione è una singola allo stato di grezzo avanzato (impianto idraulico ed elettrico da ultimare, serramenti e pavimenti da finire), ferma ormai da più di 15 anni.
Dopo averla visionata e aver confemato che questa soluzione ci andava bene, ci affidiamo ad un geometra di fiducia per un sopralluogo un pò più tecnico per capire se gli atti depositati in comune rispettavano lo stato di fatto dell'immobile.
Già dalle prime misurazioni risultava che c'erano discrepanze dai 5 ai 15 cm sulle misure del perimetro, idem per i muri interni, scalini e posizione di porte e finestre (invertite o spostate). Quindi l'analisi si è fermata lì, avendo notato diverse incongruenze urbanistiche.
Il geometra quindi ci dice che è necessaria una sanatoria a carico del venditore.
A questo punto facciamo presente all'agenzia di queste difformità. Subito volevano sapere da parte del nostro geometra cosa c'era da sistemare (con tanto di misure): ovviamente non abbiamo passato questi dati in quanto l'analisi del fabbricato non era completa e perchè non era di competenza del nostro geometra quel tipo di lavoro, bensì a carico del venditore prima della vendita.
In seguito ad un incontro l'agenzia -in accordo con il venditore e dopo aver sentito il loro geometra e il loro notaio- ci mette davanti la possibilità di "sanare" queste difformità facendole rientrare in una SCIA, dichiarando che le difformità rientrerebbero nel 2% di tolleranza e che non variano perimetro e altri parametri catastali, citando il decreto semplificazioni.
Inoltre un loro tecnico accerterebbe che la casa è vendibile in quanto conforme alla vendita, cosa che ci consentirebbe di chiedere un mutuo SAL.
Di conseguenza, a seguito dell'acquisto, le varie irregolarità dell'immobile cadrebbero dentro questa SCIA che il venditore si impegnerebbe a pagare.
Tuttavia noi comunque dovremmo incaricare il nostro geometra per un rilievo completo per ridisegnare da zero il progetto della casa allo stato di fatto, con conseguenti costi e con l'incognita che ci possano essere altre difformità più gravi che non rientrano nel discorso 2%.
L'agenzia ha detto che è proprio per questo che il venditore vorrebbe evitare di incaricare un tecnico per fare lo stesso lavoro di sanatoria quando potremmo farlo noi prima di finire la casa in quanto in ogni caso noi dobbiamo richiedere al comune il permesso di ultimare la casa.
I dubbi quindi son molti:
  1. - se dopo l'acquisto dai rilievi totali emergono difformità che non rientrano nella SCIA?
  2. - è normale che il geometra che seguirà i lavori di ultimazione debba ridisegnare il progetto della casa da zero ?
  3. - chi dovrà pagare i costi di eventuali sanatorie extra?

Ci troviamo quindi a non sapere come muoverci in questo caso.
Nel frattempo abbiamo iniziato a fare preventivi mirati per i lavori di ultimazione in quanto la banca ce li chiede in vista del mutuo SAL, erogabile solo se la casa a livello urbanistico è a posto -da quel che ho capito-.

Spero di essere stato chiaro,
Grazie a chi mi aiuterà!
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Buongiorno a tutti!
Con la fidanzata siamo in una situazione di stallo e cerco un parere riguardante l'acquisto di una casa.
La casa era in vendita tramite varie agenzie da diverso tempo e il prezzo è stato abbassato notevolente rispetto al costo originale.
Ci siamo affidati all'agenzia dove veniva offerta al prezzo minore: subito ci hanno detto che c'erano alcune offerte che a breve decadevano ma che nel frattempo il venditore dove sistemare alcune carte relative all'inserimento in mappa e catasto.
La casa in questione è una singola allo stato di grezzo avanzato (impianto idraulico ed elettrico da ultimare, serramenti e pavimenti da finire), ferma ormai da più di 15 anni.
Dopo averla visionata e aver confemato che questa soluzione ci andava bene, ci affidiamo ad un geometra di fiducia per un sopralluogo un pò più tecnico per capire se gli atti depositati in comune rispettavano lo stato di fatto dell'immobile.
Già dalle prime misurazioni risultava che c'erano discrepanze dai 5 ai 15 cm sulle misure del perimetro, idem per i muri interni, scalini e posizione di porte e finestre (invertite o spostate). Quindi l'analisi si è fermata lì, avendo notato diverse incongruenze urbanistiche.
Il geometra quindi ci dice che è necessaria una sanatoria a carico del venditore.
A questo punto facciamo presente all'agenzia di queste difformità. Subito volevano sapere da parte del nostro geometra cosa c'era da sistemare (con tanto di misure): ovviamente non abbiamo passato questi dati in quanto l'analisi del fabbricato non era completa e perchè non era di competenza del nostro geometra quel tipo di lavoro, bensì a carico del venditore prima della vendita.
In seguito ad un incontro l'agenzia -in accordo con il venditore e dopo aver sentito il loro geometra e il loro notaio- ci mette davanti la possibilità di "sanare" queste difformità facendole rientrare in una SCIA, dichiarando che le difformità rientrerebbero nel 2% di tolleranza e che non variano perimetro e altri parametri catastali, citando il decreto semplificazioni.
Inoltre un loro tecnico accerterebbe che la casa è vendibile in quanto conforme alla vendita, cosa che ci consentirebbe di chiedere un mutuo SAL.
Di conseguenza, a seguito dell'acquisto, le varie irregolarità dell'immobile cadrebbero dentro questa SCIA che il venditore si impegnerebbe a pagare.
Tuttavia noi comunque dovremmo incaricare il nostro geometra per un rilievo completo per ridisegnare da zero il progetto della casa allo stato di fatto, con conseguenti costi e con l'incognita che ci possano essere altre difformità più gravi che non rientrano nel discorso 2%.
L'agenzia ha detto che è proprio per questo che il venditore vorrebbe evitare di incaricare un tecnico per fare lo stesso lavoro di sanatoria quando potremmo farlo noi prima di finire la casa in quanto in ogni caso noi dobbiamo richiedere al comune il permesso di ultimare la casa.
I dubbi quindi son molti:
  1. - se dopo l'acquisto dai rilievi totali emergono difformità che non rientrano nella SCIA?
  2. - è normale che il geometra che seguirà i lavori di ultimazione debba ridisegnare il progetto della casa da zero ?
  3. - chi dovrà pagare i costi di eventuali sanatorie extra?

Ci troviamo quindi a non sapere come muoverci in questo caso.
Nel frattempo abbiamo iniziato a fare preventivi mirati per i lavori di ultimazione in quanto la banca ce li chiede in vista del mutuo SAL, erogabile solo se la casa a livello urbanistico è a posto -da quel che ho capito-.

Spero di essere stato chiaro,
Grazie a chi mi aiuterà!
È un acquisto delicato, a mio avviso, anche perchè il titolo autorizzativo è scaduto e bisognerebbe riaprirlo o richiederlo da capo, in sanatoria. Per questo farei comunque prima presentare la pratica di variante/sanatoria al venditore, col proprio tecnico e con la "supervisione" anche del vostro tecnico, che magari farà i giri al comune insieme a costui, con cui se ne condivideranno le soluzioni.

In questa fase il vostro tecnico lo pagherete come consulente.

Farei così anche se sembrerebbe uno spreco incaricare 2 tecnici, ma ciò è legato alla delicatezza dell'acquisto.

È normale che la casa andrà ridisegnata da 0. Starei comunque attento ad un ulteriore aspetto delicato: c'è il fine lavori strutturale con collaudo?
 

angy2015

Membro Attivo
Professionista
io non starei a perdere tempo con questa casa, specialmente se non siete esperti in materia. Se vogliono venderla devono prima procurare tutta la documentazione dello stato di fatto e presentare un preventivo sottoscritto da un tecnico sui costi da sostenere per sistemarla almeno riguardo al Comune. Se quanto scritto dal loro tecnico vi sta bene potete concordare con lui o altro tecnico di vostra fiducia come ultimare la casa e sottoscrivere un compromesso. Il pagamento andrebbe poi fatto con la maggior spesa al momento di ricevere dal Comune l'autorizzazione a proseguire i lavori. Non fatevi tentare dal buon prezzo pubblicizzato ora.
 

francesco86vi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a @brina82 e @angy2015 !
Abbiamo messo in contatto i due geometri che si stanno interfacciando per "chiarire" la situazione. Noi siamo molto interessati ma fintanto che la situazione non è chiara non vogliamo rischiare. Il venditore è disponibile, così come l'agenzia (e ci mancherebbe visto che si beccano un sacco di soldi).

@brina82 "c'è il fine lavori strutturale con collaudo?" Non penso, analisi strutturali e collaudi erano già stati depositati in comune a suo tempo, quindi direi che c'è solo da fare l'eventuale conformità di agibilità al fine lavori, no?

aggiornamento: il mio tecnico e il tecnico della parte interessata si son confrontati. Entrambi concordano che va effettuato una verifica completa dell'intero fabbricato per verificare se rientra nelle tolleranze del 2% con eventuale sanatoria. La verifica del venditore si era fermata solo al rilievo strumentale cioè degli esterni.
A pensar male si fa peccato ma a volte ci si azzecca...
 

francesco86vi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
aggiornamento ulteriore: il rilievo deve essere fatto completo e dal momento che se va in porto l'acquisto il nostro geometra dovrà comunque rifare il progetto, l'agenzia propone di mettere su contratto che il venditore pagherà la sanatoria di eventuali difformità fuori dal 2% della tolleranza e coprirà la spesa di 50% dei rilievi del nostro geometra. Se non ci sono difformità che rientrano in questa casistica le spese dei rilievi saranno a nostro carico.
Questo sarà tutto specificato nella proposta di acquisto, anche in base al via libera per il mutuo.

E' quindi possibile far pagare al proprietario (specificando nel controatto) gli oneri della sanatoria dopo aver acquistato la casa?
 

brina82

Membro Senior
Professionista
aggiornamento ulteriore: il rilievo deve essere fatto completo e dal momento che se va in porto l'acquisto il nostro geometra dovrà comunque rifare il progetto, l'agenzia propone di mettere su contratto che il venditore pagherà la sanatoria di eventuali difformità fuori dal 2% della tolleranza e coprirà la spesa di 50% dei rilievi del nostro geometra. Se non ci sono difformità che rientrano in questa casistica le spese dei rilievi saranno a nostro carico.
Questo sarà tutto specificato nella proposta di acquisto, anche in base al via libera per il mutuo.

E' quindi possibile far pagare al proprietario (specificando nel controatto) gli oneri della sanatoria dopo aver acquistato la casa?
Io in questi casi sono "catastrofista" ma perché di mio preferisco stare tranquillo.

Farei sistemare prima le cose al venditore, dal suo tecnico, e poi acquisterei.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
E' quindi possibile far pagare al proprietario (specificando nel controatto) gli oneri della sanatoria dopo aver acquistato la casa?
Non pensò proprio ti concederebbero un mutuo, se la casa non venisse regolarizzata prima del rogito.
il progetto, l'agenzia propone di mettere su contratto che il venditore pagherà la sanatoria di eventuali difformità fuori dal 2% della tolleranza e coprirà la spesa di 50% dei rilievi del nostro geometra. Se non ci sono difformità che rientrano in questa casistica le spese dei rilievi saranno a nostro carico.
Secondo me non ha senso che paghiate voi il 50% dei rilievi, nel caso ci fossero difformità.
Mentre trovo ragionevole che paghiate tutto voi, se non ce ne sono.
 

francesco86vi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
dovrei trovarmi con il proprietario, il geometra che mi segue e con l'agenzia per capire come si può procedere.
Tuttavia il mio geometra mi ha ribadito che farebbero prima a incaricare un loro tecnico per i rilievi ma vogliono sicuramente fare qualche barbatrucco per risparmiare un pò di soldi.
In tutto questo sono io che passo per quello che rompe le scatole... incredibile.

Devo lasciar perdere perchè il proprietario non vuole accollarsi questi costi che in ogni caso dovrebbero essere a suo carico?
 

Lupal

Membro Ordinario
Professionista
Ti rispondo in qualità di tecnico (Geometra) che in queste cose ci incappa spesso.

Dai post non leggo una cosa fondamentale:
Se fai un atto pubblico e il venditore dichiara che il fabbricato è conforme ai titoli edilizi, commette un falso che invalida l'atto pubblico di compravendita.

Poi che questa illegittimità venga fatta valere a posteriori (con tutti i costi legali che ne derivano e le lunghezze della giustizia) oppure no, è un'altra cosa.
Può capitare che il tecnico della parte venditrice verifichi la conformità con (passami il termine) meno coinvolgimento del tuo tecnico.

Mi è capitato, in qualità di tecnico della parte acquirente, di verificare che le difformità, che a detta del tecnico della parte venditrice erano solo di modifiche in facciata, riguardavano invece la sagoma con aumenti della superficie coperta e del volume.

In questi casi avrei chiesto a parte venditrice (come ho suggerito io ai miei clienti) di procedere alle pratiche di sanatoria con accertamento della conformità urbanistica (ovviamente tutto a spese della parte venditrice); Parallelamente il tuo tecnico farebbe un rilievo accurato dell'immobile fuori e dentro, compresa la misurazione di tutte le aperture per verificare i rapporti aero illuminanti ed il fattore di luce diurna e comparerebbe i suoi grafici con quelli del tecnico di chi vende.

Una volta confrontati i rilievi dei due tecnici e col benestare del Tuo tecnico, potreste sottoscrivere il compromesso di vendita dove si metterebbe la clausola di invalidità della compravendita se mancante della conformità urbanistica (oltre che catastale e strutturale) che sarebbe interamente a carico di parte venditrice (inserendo anche dei tempi e una data entro la quale la sanatoria debba essere definita).

Le pratiche di verifica da te conferite al tuo tecnico, serviranno poi (in parte perchè il progetto dovrà essere sviluppato) per la ristrutturazione dell'abitazione che acquisterai già sanata e senza pendenze delle quali non si sa mai l'esito finchè non sono state risolte.
Ricorda anche, ma te l'avrà consigliato anche il collega che ti segue, di farti certificare l'idoneità statica del fabbricato o, qualora le pratiche strutturali siano state depositate a suo tempo al genio civile, di farti depositare il collaudo statico.
Ricorda sempre che la parte venditrice, una volta incassati i soldi, generalmente non ha tanta fretta di sborsarne per sistemare le pendenze...
Spero di esserti stato utile...
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Dai post non leggo una cosa fondamentale:
Se fai un atto pubblico e il venditore dichiara che il fabbricato è conforme ai titoli edilizi, commette un falso che invalida l'atto pubblico di compravendita.
Addirittura invalidato non penso... E' un reato, siamo d'accordo, ma non credo invalidi l'atto.
Una volta confrontati i rilievi dei due tecnici e col benestare del Tuo tecnico, potreste sottoscrivere il compromesso di vendita dove si metterebbe la clausola di invalidità della compravendita se mancante della conformità urbanistica (oltre che catastale e strutturale) che sarebbe interamente a carico di parte venditrice (inserendo anche dei tempi e una data entro la quale la sanatoria debba essere definita).
Conviene mettere una sospensiva al contratto.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Se fai un atto pubblico e il venditore dichiara che il fabbricato è conforme ai titoli edilizi, commette un falso che invalida l'atto pubblico di compravendita.
L'atto è nullo solo se manca la menzione del titolo edilizio, o questo è palesemente falso o riferito ad altro immobile.
 

francesco86vi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie ancora a tutti!
Venerdì abbiamo fatto questo incontro e come ha descritto bene @Lupal , si è deciso di fare una serie di rilievi e confronti tra geometri in modo da sistemare (sanatoria) la casa prima dell'acquisto. Le spese di rilievi e sanatoria sono a carico dell'acquirente, da parte "mia" c'è solo da coprire le spese del mio geometra che farà le verifiche incrociate in modo che sia tutto regolare prima di procedere con altro. Direi che siamo arrivati a buon punto, che poi era quello che avevamo detto dall'inizio dei sopralluoghi...

Dubito che si possa trattare sul prezzo d'aquisto visto queste spese che il venditore dovrà sostenere...
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino

francesco86vi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Forse intendevi " a carico del venditore" ?
ops, sì! ho sbagliato a scrivere

Accordarvi sul prezzo doveva essere la prima cosa da fare, prima delle verifiche; ma se a voi va bene pagare quanto richiesto, nessun problema...
Passando per l'agenzia, il prezzo della proposta lo faccio direttamente a loro. Gli eventuali rilievi e controlli andranno fatti solo se a loro va bene il prezzo proposto o quantomeno se si riesce a raggiungere un accordo che vada bene ad entrambe le parti.
 

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