francesco86vi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti!
Con la fidanzata siamo in una situazione di stallo e cerco un parere riguardante l'acquisto di una casa.
La casa era in vendita tramite varie agenzie da diverso tempo e il prezzo è stato abbassato notevolente rispetto al costo originale.
Ci siamo affidati all'agenzia dove veniva offerta al prezzo minore: subito ci hanno detto che c'erano alcune offerte che a breve decadevano ma che nel frattempo il venditore dove sistemare alcune carte relative all'inserimento in mappa e catasto.
La casa in questione è una singola allo stato di grezzo avanzato (impianto idraulico ed elettrico da ultimare, serramenti e pavimenti da finire), ferma ormai da più di 15 anni.
Dopo averla visionata e aver confemato che questa soluzione ci andava bene, ci affidiamo ad un geometra di fiducia per un sopralluogo un pò più tecnico per capire se gli atti depositati in comune rispettavano lo stato di fatto dell'immobile.
Già dalle prime misurazioni risultava che c'erano discrepanze dai 5 ai 15 cm sulle misure del perimetro, idem per i muri interni, scalini e posizione di porte e finestre (invertite o spostate). Quindi l'analisi si è fermata lì, avendo notato diverse incongruenze urbanistiche.
Il geometra quindi ci dice che è necessaria una sanatoria a carico del venditore.
A questo punto facciamo presente all'agenzia di queste difformità. Subito volevano sapere da parte del nostro geometra cosa c'era da sistemare (con tanto di misure): ovviamente non abbiamo passato questi dati in quanto l'analisi del fabbricato non era completa e perchè non era di competenza del nostro geometra quel tipo di lavoro, bensì a carico del venditore prima della vendita.
In seguito ad un incontro l'agenzia -in accordo con il venditore e dopo aver sentito il loro geometra e il loro notaio- ci mette davanti la possibilità di "sanare" queste difformità facendole rientrare in una SCIA, dichiarando che le difformità rientrerebbero nel 2% di tolleranza e che non variano perimetro e altri parametri catastali, citando il decreto semplificazioni.
Inoltre un loro tecnico accerterebbe che la casa è vendibile in quanto conforme alla vendita, cosa che ci consentirebbe di chiedere un mutuo SAL.
Di conseguenza, a seguito dell'acquisto, le varie irregolarità dell'immobile cadrebbero dentro questa SCIA che il venditore si impegnerebbe a pagare.
Tuttavia noi comunque dovremmo incaricare il nostro geometra per un rilievo completo per ridisegnare da zero il progetto della casa allo stato di fatto, con conseguenti costi e con l'incognita che ci possano essere altre difformità più gravi che non rientrano nel discorso 2%.
L'agenzia ha detto che è proprio per questo che il venditore vorrebbe evitare di incaricare un tecnico per fare lo stesso lavoro di sanatoria quando potremmo farlo noi prima di finire la casa in quanto in ogni caso noi dobbiamo richiedere al comune il permesso di ultimare la casa.
I dubbi quindi son molti:
  1. - se dopo l'acquisto dai rilievi totali emergono difformità che non rientrano nella SCIA?
  2. - è normale che il geometra che seguirà i lavori di ultimazione debba ridisegnare il progetto della casa da zero ?
  3. - chi dovrà pagare i costi di eventuali sanatorie extra?

Ci troviamo quindi a non sapere come muoverci in questo caso.
Nel frattempo abbiamo iniziato a fare preventivi mirati per i lavori di ultimazione in quanto la banca ce li chiede in vista del mutuo SAL, erogabile solo se la casa a livello urbanistico è a posto -da quel che ho capito-.

Spero di essere stato chiaro,
Grazie a chi mi aiuterà!
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Buongiorno a tutti!
Con la fidanzata siamo in una situazione di stallo e cerco un parere riguardante l'acquisto di una casa.
La casa era in vendita tramite varie agenzie da diverso tempo e il prezzo è stato abbassato notevolente rispetto al costo originale.
Ci siamo affidati all'agenzia dove veniva offerta al prezzo minore: subito ci hanno detto che c'erano alcune offerte che a breve decadevano ma che nel frattempo il venditore dove sistemare alcune carte relative all'inserimento in mappa e catasto.
La casa in questione è una singola allo stato di grezzo avanzato (impianto idraulico ed elettrico da ultimare, serramenti e pavimenti da finire), ferma ormai da più di 15 anni.
Dopo averla visionata e aver confemato che questa soluzione ci andava bene, ci affidiamo ad un geometra di fiducia per un sopralluogo un pò più tecnico per capire se gli atti depositati in comune rispettavano lo stato di fatto dell'immobile.
Già dalle prime misurazioni risultava che c'erano discrepanze dai 5 ai 15 cm sulle misure del perimetro, idem per i muri interni, scalini e posizione di porte e finestre (invertite o spostate). Quindi l'analisi si è fermata lì, avendo notato diverse incongruenze urbanistiche.
Il geometra quindi ci dice che è necessaria una sanatoria a carico del venditore.
A questo punto facciamo presente all'agenzia di queste difformità. Subito volevano sapere da parte del nostro geometra cosa c'era da sistemare (con tanto di misure): ovviamente non abbiamo passato questi dati in quanto l'analisi del fabbricato non era completa e perchè non era di competenza del nostro geometra quel tipo di lavoro, bensì a carico del venditore prima della vendita.
In seguito ad un incontro l'agenzia -in accordo con il venditore e dopo aver sentito il loro geometra e il loro notaio- ci mette davanti la possibilità di "sanare" queste difformità facendole rientrare in una SCIA, dichiarando che le difformità rientrerebbero nel 2% di tolleranza e che non variano perimetro e altri parametri catastali, citando il decreto semplificazioni.
Inoltre un loro tecnico accerterebbe che la casa è vendibile in quanto conforme alla vendita, cosa che ci consentirebbe di chiedere un mutuo SAL.
Di conseguenza, a seguito dell'acquisto, le varie irregolarità dell'immobile cadrebbero dentro questa SCIA che il venditore si impegnerebbe a pagare.
Tuttavia noi comunque dovremmo incaricare il nostro geometra per un rilievo completo per ridisegnare da zero il progetto della casa allo stato di fatto, con conseguenti costi e con l'incognita che ci possano essere altre difformità più gravi che non rientrano nel discorso 2%.
L'agenzia ha detto che è proprio per questo che il venditore vorrebbe evitare di incaricare un tecnico per fare lo stesso lavoro di sanatoria quando potremmo farlo noi prima di finire la casa in quanto in ogni caso noi dobbiamo richiedere al comune il permesso di ultimare la casa.
I dubbi quindi son molti:
  1. - se dopo l'acquisto dai rilievi totali emergono difformità che non rientrano nella SCIA?
  2. - è normale che il geometra che seguirà i lavori di ultimazione debba ridisegnare il progetto della casa da zero ?
  3. - chi dovrà pagare i costi di eventuali sanatorie extra?

Ci troviamo quindi a non sapere come muoverci in questo caso.
Nel frattempo abbiamo iniziato a fare preventivi mirati per i lavori di ultimazione in quanto la banca ce li chiede in vista del mutuo SAL, erogabile solo se la casa a livello urbanistico è a posto -da quel che ho capito-.

Spero di essere stato chiaro,
Grazie a chi mi aiuterà!

È un acquisto delicato, a mio avviso, anche perchè il titolo autorizzativo è scaduto e bisognerebbe riaprirlo o richiederlo da capo, in sanatoria. Per questo farei comunque prima presentare la pratica di variante/sanatoria al venditore, col proprio tecnico e con la "supervisione" anche del vostro tecnico, che magari farà i giri al comune insieme a costui, con cui se ne condivideranno le soluzioni.

In questa fase il vostro tecnico lo pagherete come consulente.

Farei così anche se sembrerebbe uno spreco incaricare 2 tecnici, ma ciò è legato alla delicatezza dell'acquisto.

È normale che la casa andrà ridisegnata da 0. Starei comunque attento ad un ulteriore aspetto delicato: c'è il fine lavori strutturale con collaudo?
 

angy2015

Membro Assiduo
io non starei a perdere tempo con questa casa, specialmente se non siete esperti in materia. Se vogliono venderla devono prima procurare tutta la documentazione dello stato di fatto e presentare un preventivo sottoscritto da un tecnico sui costi da sostenere per sistemarla almeno riguardo al Comune. Se quanto scritto dal loro tecnico vi sta bene potete concordare con lui o altro tecnico di vostra fiducia come ultimare la casa e sottoscrivere un compromesso. Il pagamento andrebbe poi fatto con la maggior spesa al momento di ricevere dal Comune l'autorizzazione a proseguire i lavori. Non fatevi tentare dal buon prezzo pubblicizzato ora.
 

francesco86vi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a @brina82 e @angy2015 !
Abbiamo messo in contatto i due geometri che si stanno interfacciando per "chiarire" la situazione. Noi siamo molto interessati ma fintanto che la situazione non è chiara non vogliamo rischiare. Il venditore è disponibile, così come l'agenzia (e ci mancherebbe visto che si beccano un sacco di soldi).

@brina82 "c'è il fine lavori strutturale con collaudo?" Non penso, analisi strutturali e collaudi erano già stati depositati in comune a suo tempo, quindi direi che c'è solo da fare l'eventuale conformità di agibilità al fine lavori, no?

aggiornamento: il mio tecnico e il tecnico della parte interessata si son confrontati. Entrambi concordano che va effettuato una verifica completa dell'intero fabbricato per verificare se rientra nelle tolleranze del 2% con eventuale sanatoria. La verifica del venditore si era fermata solo al rilievo strumentale cioè degli esterni.
A pensar male si fa peccato ma a volte ci si azzecca...
 

francesco86vi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
aggiornamento ulteriore: il rilievo deve essere fatto completo e dal momento che se va in porto l'acquisto il nostro geometra dovrà comunque rifare il progetto, l'agenzia propone di mettere su contratto che il venditore pagherà la sanatoria di eventuali difformità fuori dal 2% della tolleranza e coprirà la spesa di 50% dei rilievi del nostro geometra. Se non ci sono difformità che rientrano in questa casistica le spese dei rilievi saranno a nostro carico.
Questo sarà tutto specificato nella proposta di acquisto, anche in base al via libera per il mutuo.

E' quindi possibile far pagare al proprietario (specificando nel controatto) gli oneri della sanatoria dopo aver acquistato la casa?
 

brina82

Membro Storico
Professionista
aggiornamento ulteriore: il rilievo deve essere fatto completo e dal momento che se va in porto l'acquisto il nostro geometra dovrà comunque rifare il progetto, l'agenzia propone di mettere su contratto che il venditore pagherà la sanatoria di eventuali difformità fuori dal 2% della tolleranza e coprirà la spesa di 50% dei rilievi del nostro geometra. Se non ci sono difformità che rientrano in questa casistica le spese dei rilievi saranno a nostro carico.
Questo sarà tutto specificato nella proposta di acquisto, anche in base al via libera per il mutuo.

E' quindi possibile far pagare al proprietario (specificando nel controatto) gli oneri della sanatoria dopo aver acquistato la casa?
Io in questi casi sono "catastrofista" ma perché di mio preferisco stare tranquillo.

Farei sistemare prima le cose al venditore, dal suo tecnico, e poi acquisterei.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
E' quindi possibile far pagare al proprietario (specificando nel controatto) gli oneri della sanatoria dopo aver acquistato la casa?
Non pensò proprio ti concederebbero un mutuo, se la casa non venisse regolarizzata prima del rogito.
il progetto, l'agenzia propone di mettere su contratto che il venditore pagherà la sanatoria di eventuali difformità fuori dal 2% della tolleranza e coprirà la spesa di 50% dei rilievi del nostro geometra. Se non ci sono difformità che rientrano in questa casistica le spese dei rilievi saranno a nostro carico.
Secondo me non ha senso che paghiate voi il 50% dei rilievi, nel caso ci fossero difformità.
Mentre trovo ragionevole che paghiate tutto voi, se non ce ne sono.
 

francesco86vi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
dovrei trovarmi con il proprietario, il geometra che mi segue e con l'agenzia per capire come si può procedere.
Tuttavia il mio geometra mi ha ribadito che farebbero prima a incaricare un loro tecnico per i rilievi ma vogliono sicuramente fare qualche barbatrucco per risparmiare un pò di soldi.
In tutto questo sono io che passo per quello che rompe le scatole... incredibile.

Devo lasciar perdere perchè il proprietario non vuole accollarsi questi costi che in ogni caso dovrebbero essere a suo carico?
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Discussioni simili a questa...

Alto