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pier03

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
Innanzitutto un caro saluto, in quanto sono nuovo del forum.
Vi pongo un quesito, a cui avete già dato molte risposte ma vorrei entrare nel dettaglio.
Ho finalmente trovato un immobile che mi piace, di cui sono in procinto ad effettuare proposta d'acquisto.
L'agenzia immobiliare che ha il mandato dell'immobile, che conosco e di cui non mi fido, si era dimenticata di omettermi un piccolo dettaglio, cioè che nel 2008 c'è stata una donazione di padre in figlio. ( il figlio ha sempre abitato lì con la sua famiglia dagli anni 90'). In un primo momento avrei voluto "scaturire" le mie ire contro l'agente ( non vedevo l'ora), ma poi ho pensato beh in fondo il mio obbiettivo è l'immobile.
L'agente comunque mi riferisce che il donante ( padre) è morto l'anno scorso. Tramite il mio notaio ( che ha scoperto preventivamente la donazione con visura ipotecaria) ad oggi non risulta ancora aperta una successione, che immagino visto il periodo covid dovranno ancora eseguire.
Stiamo comunque parlando di una classica donazione che tutti noi potremmo fare, cioè un passaggio da padre in figlio di un immobile soprattutto quando il genitore ha 80/90 anni e quindi in là con l'età.
Io vorrei procedere con la proposta sull'immobile ( anche perchè ormai nel 2021 trovo assurdo che ci siano ancora questi problemi sulle donazioni). Anche facendo un passaggio con la Banca di fiducia mi hanno riferito che ormai grazie ai vari strumenti sul mercato, viene superata questa problematica.
Prima di effettuare il rogito ci saranno sicuramente delle cose da sistemare ( successioni, verificare lo statuto di famiglia, verificare i legittimari presenti ecc.) però sono tutte operazioni che comunque vanno eseguite in una seconda fase, cioè all'acquisizione della proposta.
Su consiglio del notaio in proposta dovrò inserire, la clausola relativa all'accettazione del mutuo, Stipula della polizza donazione sicura ( a carico del venditore) e rinuncia all'azione di restituzione e riduzione di tutti i legittimari presenti nello statuto.

Cosa ne pensate di tutto ciò posso affrontare in tranquillità questo acquisto ( che sarebbe il primo per me) ?
In caso di mia rivendita in futuro, prima del 2028 ( termine dei 20 anni), secondo voi potrò riscontrare delle problematiche con il futuro acquirente ?
A livello commerciale l'immobile rimarrà sempre "marchiato" a vita come ricevuto da donazione ?

Spero di esser stato chiaro e Vi ringrazio anticipatamente.
auguro una buona giornata a tutti voi.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Su consiglio del notaio in proposta dovrò inserire, la clausola relativa all'accettazione del mutuo, Stipula della polizza donazione sicura ( a carico del venditore) e rinuncia all'azione di restituzione e riduzione di tutti i legittimari presenti nello statuto.

Cosa ne pensate di tutto ciò posso affrontare in tranquillità questo acquisto ( che sarebbe il primo per me) ?
Il notaio ti ha ben consigliato ( è stato fin troppo prudente, quindi ok) : visto che il donante è morto, la cosa più “tutelante” è la rinuncia all’azione di riduzione e restituzione, da parte degli altri eventuali legittimari (moglie, le altri figli).
Se c’è quella, l’immobile sarà vendibile anche in futuro senza problemi.
 

pier03

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Il notaio ti ha ben consigliato ( è stato fin troppo prudente, quindi ok) : visto che il donante è morto, la cosa più “tutelante” è la rinuncia all’azione di riduzione e restituzione, da parte degli altri eventuali legittimari (moglie, le altri figli).
Se c’è quella, l’immobile sarà vendibile anche in futuro senza problemi.
grazie per la sua risposta.
Il mio notaio mi riferisce che comunque è la polizza la cosa maggior tutelante, in quanto in caso di figli illegittimi ( di cui non si ha ora la conoscenza ), la polizza è l’unico strumento utile. È d’accordo ?

Secondo la sua esperienza, una casa oggetto di donazione a livello commerciale può essere oggetto di un ribassamento del prezzo ?
Le chiedo questo sia per il mio futuro ( cioè non vorrei trovarmi tra qualche anno con la problematica di avere un immobile e scendere a compromessi su una futura rivendita per questa donazione che risulterà comunque nello storico) e sia per questa fase di trattativa in cui vorrei abbassare un po’ il prezzo.
Con l’agente già pattuirò un forte sconto sulla sua parcella, scusatemi ma trovo assurdo che debba fare io il suo lavoro e tutelarmi da solo !!!!

Se mi rivolgessi a lei in futuro per una rivendita di questo immobile, come tratterebbe a livello commerciale questa situazione, vista la donazione nel suo storico ?
Immagino che ormai centinaia di migliaia di immobili in italia abbiamo donazioni tra lo storico.

La ringrazio per la sua opinione e professionalità.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Il mio notaio mi riferisce che comunque è la polizza la cosa maggior tutelante, in quanto in caso di figli illegittimi ( di cui non si ha ora la conoscenza ), la polizza è l’unico strumento utile. È d’accordo ?
Più o meno.
La polizza tutela soprattutto la banca che eroga il mutuo per l'acquisto di un immobile di provenienza donativa; perché la banca non ha tempo e voglia ( detto in parole povere), di analizzare la situazione famigliare del donante, per poter escludere al 100% la presenza di figli illegittimi che saltano fuori dal nulla.
Ma sono ipotesi poco probabili, nelle realtà.
Quindi è vero quello che dice il notaio, ma i figli illegittimi sono più ipotesi di scuola, che fatti reali nelle famiglie normali.
Piuttosto mi preoccuperei di capire se ci sono figli legittimi, e , appunto, se sono disponibili a firmare le rinunce di cui sopra.
Secondo la sua esperienza, una casa oggetto di donazione a livello commerciale può essere oggetto di un ribassamento del prezzo ?
In linea di massima no, visto che ora , appunto, le banche accettano le polizze e anche comprare con mutuo casa donata non è più così difficile come anni fa.
In questo caso, poi, con donante morto, non credo si possa sperare di abbassare il prezzo per quel motivo.
Le chiedo questo sia per il mio futuro ( cioè non vorrei trovarmi tra qualche anno con la problematica di avere un immobile e scendere a compromessi su una futura rivendita per questa donazione che risulterà comunque nello storico)
A partire dai venti anni dalla donazione, quindi dal 2028, non ci sarà alcun problema nemmeno se il donante fosse ancora in vita, perché l'acquirente non rischia nulla passato quel lasso di tempo.
Se mi rivolgessi a lei in futuro per una rivendita di questo immobile, come tratterebbe a livello commerciale questa situazione, vista la donazione nel suo storico ?
Se ti rivolgessi a me, vorrebbe dire che hai comprato, e quindi ci sarebbe già stata la rinuncia all'azione di riduzione e restituzione da parte dei legittimari ; non ci sarebbe nessun problema. Se poi capitasse dopo il 2028, come detto sopra, anche il più pauroso acquirente potrebbe dormire tra due guanciali; tutela più che totale ...
Naturalmente, per correttezza, sarebbe buona prassi avvisare in anticipo un potenziale interessato all'acquisto, proprio per dimostrare che la documentazione è stata analizzata e compresa, e che non sono presenti rischi, per quanto riguarda l'aspetto "vecchia donazione".
Sarebbe una vendita come le altre; per ogni immobile va studiata la situazione concreta.

P.S. nel forum ci diamo preferibilmente del tu, è più colloquiale...
 

pier03

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Più o meno.
La polizza tutela soprattutto la banca che eroga il mutuo per l'acquisto di un immobile di provenienza donativa; perché la banca non ha tempo e voglia ( detto in parole povere), di analizzare la situazione famigliare del donante, per poter escludere al 100% la presenza di figli illegittimi che saltano fuori dal nulla.
Ma sono ipotesi poco probabili, nelle realtà.
Quindi è vero quello che dice il notaio, ma i figli illegittimi sono più ipotesi di scuola, che fatti reali nelle famiglie normali.
Piuttosto mi preoccuperei di capire se ci sono figli legittimi, e , appunto, se sono disponibili a firmare le rinunce di cui sopra.
Procedo con darti del tu allora :)
a quanto ho capito la polizza ( una delle più famose è quella AON) copre l'immobile per fasce di prezzo, ipotizzo 200.000 euro. Come mai tale polizza tutela solo la banca e non me ? in fondo se copre l'intero valore dell' immobile in caso di azione di restituzione o riduzione dei legittimari, la polizza dovrebbe risarcire la quota parte di mutuo alla banca e la quota parte economica da me versata. O sbaglio ?
grazie
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Non sbagli
La polizza “copre” il valore dell’immobile, che però va restituito al legittimario leso, che ha esperito azione di restituzione con successo.
Quindi la banca non perde nulla, chi ha comprato non perde soldi, ma resta senza immobile.
In quel senso dicevo che la banca ha tutela piena, per quanto di suo interesse
 

pier03

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non sbagli
La polizza “copre” il valore dell’immobile, che però va restituito al legittimario leso, che ha esperito azione di restituzione con successo.
Quindi la banca non perde nulla, chi ha comprato non perde soldi, ma resta senza immobile.
In quel senso dicevo che la banca ha tutela piena, per quanto di suo interesse
Avevo intuito che la funzione della polizza fosse risarcire economicamente il legittimario leso con il valore dell'immobile ( e quindi senza restituzione dello stesso immobile).
Nel mio caso diciamo che la priorità, non sarebbe finire "sotto un ponte" ma riavere il denaro completamente....

Vista la tua esperienza mi confermi quindi che ormai l'acquisto (derivato da donazioni) sta diventando finalmente una pratica comune e consueta nel nostro paese ? anche perchè come già espresso, sarei io il primo ( se dovesse capitarmi) a fare una donazione per passare un bene ai miei figli, in fondo è l'iter più semplice e non oneroso.
In conclusione vista la situazione che ti ho prospettato ( con le clausole che inserirò nella proposta irrevocabile d'acquisto) mi consigli comunque di procedere ? naturalmente oltre alla caparra, non verserò nessun acconto fino al rogito ( in modo tale che ci sia il tempo per sistemare il tutto).
L'immobile mi piace tanto, però francamente vorrei vivere questa fase di acquisto con il sorriso e la felicità di una nuova casa, e non con l'ansia di poter tra qualche anno avere sorprese; mi dispiacerebbe dover scartare un immobile e a priori per la problematica donazione.

Grazie.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Vista la tua esperienza mi confermi quindi che ormai l'acquisto (derivato da donazioni) sta diventando finalmente una pratica comune e consueta nel nostro paese ?
Comune non ancora, ma molto più semplice e sicura di qualche anno fa.
Nel caso da te prospettato, con donante già deceduto, e con le dovute clausole sospensive suggerite dal notaio, io procederei senza preoccupazioni.
Anche la caparra sarà consegnata solo se chi vende soddisferà le condizioni contrattuali.
 

pier03

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Comune non ancora, ma molto più semplice e sicura di qualche anno fa.
Nel caso da te prospettato, con donante già deceduto, e con le dovute clausole sospensive suggerite dal notaio, io procederei senza preoccupazioni.
Anche la caparra sarà consegnata solo se chi vende soddisferà le condizioni contrattuali.
grazie per le tue analisi, molto chiare.
Con l’occasione ti pongo un altro quesito che non ho mai capito.
Ormai le agenzie fanno fare questa proposta irrevocabile d’acquisto che diventa preliminare all’accettazione, praticamente si va dal notaio solo al rogito. Perché ormai è prassi usare questo metodo, e non fare più il preliminare anche dal notaio ?
cosa accade se acquirente o venditore a seguito di accettazione della proposta cambiano idea, viene restituito semplicemente il doppio della caparra oltre al compenso dell’agente o ci sono altri vincoli giuridici o cause storiche che porterebbo a dover vendere/acquistare lo stesso?

GraZie e buona giornata
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Ormai le agenzie fanno fare questa proposta irrevocabile d’acquisto che diventa preliminare all’accettazione, praticamente si va dal notaio solo al rogito
Tecnicamente il contratto è concluso con la comunicazione al proponente dell'avvenuta accettazione della sua proposta.
Comprando tramite agenzia, lo trovo il metodo più serio e conveniente di procedere.
Di solito, poi, si usa versare in un secondo momento una caparra più sostanziosa, e in quell'occasione si riscrive il contratto, in una forma più "scorrevole" rispetto al modulo della proposta. Se c'è condizione sospensiva, si riscrive dopo l'avveramento della condizione.
Questo secondo contratto preliminare, in realtà identico al primo, tranne nel caso in cui siano sopravvenuti accordi diversi tra le parti, può essere fatto privatamente, o anche dal notaio; è una scelta dell'acquirente.
In certi casi la peculiarità della situazione consiglia di incaricare il notaio, in alcuni casi è addirittura consigliabile farlo come atto pubblico da trascrivere.
Quando lavoravo io come agente, onestamente mi sono sempre occupata personalmente dei contratti, e non mi è mai capitato che mi chiedessero di farlo predisporre al notaio, o di firmare in presenza dello stesso; però è fattibile.
cosa accade se acquirente o venditore a seguito di accettazione della proposta cambiano idea, viene restituito semplicemente il doppio della caparra oltre al compenso dell’agente o ci sono altri vincoli giuridici o cause storiche che porterebbo a dover vendere/acquistare lo stesso?
La parte non inadempiente può;
-chiedere il doppio della caparra ( o trattenerla, nel caso del venditore)
-chiedere il risarcimento dei danni (scelta da fare se la caparra non copre tutti gli eventuali danni dimostrabili)
-chiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto , cioè ottenere una sentenza che abbia lo stesso effetto del contratto di vendita ; scelta ovviamente fattibile per l'acquirente, meno per il venditore , se il problema dell'acquirente è la mancanza di soldi.
Costi e tempi di questi rimedi sono differenti.
 

pier03

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Tecnicamente il contratto è concluso con la comunicazione al proponente dell'avvenuta accettazione della sua proposta.
Comprando tramite agenzia, lo trovo il metodo più serio e conveniente di procedere.
Di solito, poi, si usa versare in un secondo momento una caparra più sostanziosa, e in quell'occasione si riscrive il contratto, in una forma più "scorrevole" rispetto al modulo della proposta. Se c'è condizione sospensiva, si riscrive dopo l'avveramento della condizione.
Questo secondo contratto preliminare, in realtà identico al primo, tranne nel caso in cui siano sopravvenuti accordi diversi tra le parti, può essere fatto privatamente, o anche dal notaio; è una scelta dell'acquirente.
In certi casi la peculiarità della situazione consiglia di incaricare il notaio, in alcuni casi è addirittura consigliabile farlo come atto pubblico da trascrivere.
Quando lavoravo io come agente, onestamente mi sono sempre occupata personalmente dei contratti, e non mi è mai capitato che mi chiedessero di farlo predisporre al notaio, o di firmare in presenza dello stesso; però è fattibil
Trovo ineccepibile tutti i tuoi passaggi...
Ti riporto invece cosa mi è stato prospettato.
Proposta, accettazione, attesa per la risoluzione delle clausole sospensive, registrazione della stessa proposta, per intenderci il modulo pre-compilato direttamente all’agenzia dell’entrate ( senza riscriverla).
Che ne pensi ?
io comunque se accettata la proposta, farei interfacciare il mio notaio con l’agenzia per la questione polizza donazione e rinuncia all’azione di riduzione e restituzione fin da subito ( così verificano lo statuto di famiglia, tutti i legittimari presenti, prendono accordi sulle modalità di questa rinuncia, stipulano la polizza ecc.)
Mi consigli a questo punto di fare preliminare dal notaio all’avveramento di queste clausole, oppure visto che il notaio ha praticamente visto già tutto si va poi diretti al rogito tra 6 mesi, con la proposta registrata ?

grazie.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Proposta, accettazione, attesa per la risoluzione delle clausole sospensive, registrazione della stessa proposta, per intenderci il modulo pre-compilato direttamente all’agenzia dell’entrate ( senza riscriverla).
Io riscriverei e farei rifirmare il contratto, a quel punto senza più sospensive, anche senza andare dal notaio ma comunque con il suo “placet”, anche perché sarebbe più semplice e lineare registrare una scrittura a quel punto definitiva e priva di clausole superate: anche quanto proposto non è sbagliato, ma solo inutilmente “confuso”, è un po’ “sciatto”, secondo me.
Non mi pare un gran lavoro fare come ti ho scritto che farei io.
Trovo corretto far interagire notaio e agenzia, dopo l’accettazione; ma ancora più importante è che sia lui a predisporre le condizioni da inserire in proposta da subito.
 

pier03

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Trovo corretto far interagire notaio e agenzia, dopo l’accettazione; ma ancora più importante è che sia lui a predisporre le condizioni da inserire in proposta da subito
come ti dicevo ieri il notaio mi ha detto di inserire che la proposta è vincolata ad accettazione mutuo, atto di rinuncia all’azione di riduzione e restituzione di tutti i legittimari presenti nello stato di famiglia, stipula polizza donazione sicura a carico del venditore.
Per te è corretto ? Più di così non saprei cosa fare :)
Poi lascerò fare al notaio i vari passaggi con l’agenzia.
 

pier03

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
ciao francesca, sono di nuovo a richiedere il tuo aiuto in quanto non ho trovato l’accordo con l’agente immobiliare per i termini della proposta.
L’agente non vuole vincolare la proposta per più di 30 gg è in più per un maggior vincolo contrattuale vuole degli anticipi prima del rogito tra le parti.
Io rispondo all’agente, nessun problema ma dobbiamo superare i vincoli.
la mia banca non è un problema in quanto entro 30 gg mi fa la delibera, tu invece( riferito all’agente) in questi 30 gg occupati insieme al mio notaio di far fare la polizza donazione sicura ( che la banca chiederà) e gli atti di rinuncia all’azione di restituzione e riduzione ai legittimari del venditore.
Concludo con l’agente dicendo attenzione dalla delibera mutuo poi entro 4 mesi dobbiamo fare rogito....
Il problema sorge qui, dal fatto che il venditore non esce prima di marzo 2022, a me sta benissimo , mi presenterei in banca verso fine anno così deliberano e si va al rogito.
All’agente questa cosa non va bene perché si troverebbe la proposta vincolata per mesi e soprattuto no provvigione...
Come posso risolvere ?
essendoci una donazione io voglio assolutamente che la mia banca mi deliberi il mutuo prima di procedere, però il problema è che se scade la delibera può essere un problema rifare la pratica ( magari la banca cambia idea sulla donazione) e soprattutto costi per me inutili....
Preciso che anagraficamente io non ho problemi sul rilascio mutuo, fosse stato un altro immobile non avrei messo neanche il vincolo, ma in questo caso il problema è proprio l’immobile e devo vincolarmi alla decisione della banca ......

ti ringrazio per i consigli
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
L’agente non vuole vincolare la proposta per più di 30 gg
L’agente dovrebbe sapere perfettamente che una sospensiva così breve non si potrà mai avverare, soprattutto quella per il mutuo; come hai ben detto tu, con rogito da farsi nel marzo ‘22 una delibera veloce scadrebbe .
Non vedo vie d’uscita, se ognuno resta sulle sue posizioni, e temo che, se vuoi quella casa, anche tu dovrai andare incontro alle necessità altrui, su qualche aspetto, o rinunciare all’acquisto.
Se il venditore vuole vendere a marzo, trovo anche logico che la sospensiva non possa durare fino a dicembre; quindi, dato per scontato che le rinunce all'azione di riduzione si possono fare da subito, e che la polizza potrai farla e pagarla anche tu (eventualmente decurtando la cifra dalla cifra che avevi in mente di proporre che avevi in mente; ma questo fa parte della trattativa), resta il problema del mutuo, che non si può chiedere ora per allora.
O tu rinunci alla sospensiva mutuo, o il venditore accetta di vendere prima di marzo; terza strada non la vedo .
A meno di incontrarvi personalmente,e discutere della cosa di persona, insieme all'agente ( che però parte con il piede sbagliato, pensando ai suoi interessi, suggerendo una sospensiva inutile perché troppo breve).
Cosa dice il tuo notaio, di questa complicazione relativa alle tempistiche ?
 

pier03

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Cosa dice il tuo notaio, di questa complicazione relativa alle tempistiche ?
il notaio da parte sua non vede problemi, in quanto per lui è molto semplice…se venditore accetta la proposta, intanto si procede con la stipula della polizza, atto di rinuncia vari e quando l’agenzia mi da il via (a questo punto a novembre/dicembre) si va in banca per la delibera e la proposta a quel punto diventa preliminare di vendita ( lui mi ha detto che può benissimo fare il compresso l’agente e registrarlo) ma solo ed esclusivamente a quel punto posso procedere a versare altri acconti in quanto tutti i vincoli sono superati.
L’agente ha anche provato a dirmi, che per delibera bastava che io anagraficamente fossi mutuabile, ma ho prontamente risposto che il problema non sono io ma l’immobile quindi ci vuole la delibera e stop.
Il problema di queste tempistiche così lunghe non è nè il mio nè del venditore ( andrebbe bene a tutti e due)….
Il problema è dell’agente, io capisco che si ritroverebbe una proposta così a lungo termine, ma tanto con qualsiasi acquirente avrebbe lo stesso problema ( a meno che non trova un acquirente che non fa mutuo oppure un acquirente disinformato, così folle da non vincolare la proposta al mutuo vista la donazione).
Hai delle idee per compiacere l’agente ? Eventualmente una volta che c’è la polizza e l’atto di rinuncia posso proporre un preliminare di vendita trascritto dal mio notaio ( condizionato alla delibera mutuo) così l’agente capisce le mie serie intenzioni e io mi tutelo in caso di problemi con la banca ?

Grazie
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Hai delle idee per compiacere l’agente ?
Se il venditore è d’accordo, non vedo come l’agente possa opporsi.
Chiedi un incontro, e cerca di capire se il venditore è consapevole di tutte le implicazioni della tua proposta: se lo è, l’agente dovrà seguire le sue indicazioni.
notaio da parte sua non vede problemi,
Certo, non è lui a dover eventualmente rinunciare all’acquisto 😉
e la proposta a quel punto diventa preliminare di vendita
la proposta accettata, con accettazione comunicata al proponente, è già un contratto preliminare; solo, in pendenza delle condizioni sospensive, non è ancora efficace.
 

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Buongiorno Elena.. mi sono registrato a questo forum solo per scriverle e che purtroppo sto avendo lo stesso identico problema con l'acquisto della mia prima casa. Io vengo da IntesaSanPaolo e il venditore CheBanca! volevo sapere se infine aveva risolto il suo problema e come o se è ancora bloccata in questa situazione.. nel caso le dico alcune alternative che noi stiamo adottando. Grazie mille.
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