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immo_lu

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Privato Cittadino
Salve.
Sei anni fa ho acquistato, come prima casa, l'immobile "A" con i soldi di mio padre (donazione indiretta dichiarata sull'atto).
Ora ho necessità di acquistare un nuovo immobile "B" e, per poter usufruire dei benefici fiscali per l'acquisto della prima casa, vorrei "liberararmi" dell'immobile "A" dove attualmente vivono i miei genitori.

So che la donazione è la soluzione più economica, ma presenta degli svantaggi in caso di cessione futura dell'immobile.

Non è intenzione della mia famiglia vendere l'immobile "A" fino alla scomparsa di mio padre. In quel caso, ci sarebbe una successione dell'immobile "A" tra me, i miei fratelli e mia madre (in regime di separazione dei beni con mio padre), giusto?
Questa successione annullerebbe eventuali problemi derivanti dalla precedente donazione? Intendo problemi per un'eventuale vendita dell'immobile.

Quali altre strade considerate percorribili oltre alla donazione?

Grazie
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
ci sarebbe una successione dell'immobile "A" tra me, i miei fratelli e mia madre (in regime di separazione dei beni con mio padre), giusto?
Giusto, in mancanza di testamento, se l'immobile fosse tutto di tuo padre, altrimenti per il 50 %, se fosse in comunione con tua madre ( cioè se lo doni ad entrambi).
Con testamento, le quote potrebbero essere diverse da quanto stabilisce la legge per il caso "senza", poiché tuo padre potrebbe lasciare la quota di eredità disponibile a chi vuole ( anche uno di voi).
Questa successione annullerebbe eventuali problemi derivanti dalla precedente donazione?
No; tu saresti il donante, quindi i "problemi" per vendere ci sarebbero fino ai 20 anni dopo la donazione, o dieci dalla tua dipartita.

A parte la donazione, le alternative sono:
- la vendita ai tuoi o la vendita a terzi
- la donazione o la vendita dell'usufrutto ai tuoi, e la vendita a terzi della nuda proprietà.
Oppure, se potete, i tuoi acquistano la casa B, poi fate una permuta tra di voi per le due case.
 

immo_lu

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie per la risposta.
i "problemi" per vendere ci sarebbero fino ai 20 anni dopo la donazione, o dieci dalla tua dipartita.
la scadenza dei 20 anni annulla quella dei dieci dalla dipartita (che presumo avverrà dopo)?

- la donazione o la vendita dell'usufrutto ai tuoi
Questa opzione mi permetterebbe di accedere ad un mutuo prima casa?
Quali sarebbero gli svantaggi fiscali? (IMU…)
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
la scadenza dei 20 anni annulla quella dei dieci dalla dipartita (che presumo avverrà dopo)?
Si, “annulla” i rischi per l’acquirente dell’immobile donato.
Questa opzione mi permetterebbe di accedere ad un mutuo prima casa?
L’opzione a cui mi riferivo era : cessione dell’usufrutto ai tuoi, e contemporaneamente vendita della nuda proprietà a terzi.
Così ottenete il risultato di far vivere i tuoi in quell’immobile fino alla fine dei loro giorni, e tu non risulti più proprietario, incassando la parte della nuda proprietà.
IMU e altre imposte non dovute, se per i tuoi fosse (come è) prima casa.
 

immo_lu

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
cessione dell’usufrutto ai tuoi, e contemporaneamente vendita della nuda proprietà a terzi.
Purtroppo questa opzione non è praticabile perché vogliamo mantenere la proprietà dell'immobile in famiglia.

Credo quindi che l'unica soluzione rimasta sia la vendita, giusto?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Giusto.

Non è intenzione della mia famiglia vendere l'immobile "A" fino alla scomparsa di mio padre.
Avevo inteso che voleste tenere l'immobile solo fino alla morte dei tuoi ( cioè che l'obiettivo fosse che potessero vivere lì fino alla fine).
Evidentemente non è così.
Ma se l'intenzione è di non vendere nemmeno dopo, allora la donazione può essere considerata.

Tieni presente che , avendo ricevuto per donazione i soldi per l'acquisto del tuo attuale immobile, probabilmente tu non erediterai altro, avendo già preso un "anticipo" dell'eredità ( se non lo hanno avuto anche i fratelli).
Insomma, sono diverse le variabili da considerare, compresa la presenza di altri beni di tuo padre, e altre eventuali donazioni da lui effettuate.
Io farei un ragionamento complessivo , senza valutare solo la convenienza immediata, ma anche le implicazioni future.
 

immo_lu

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Avevo inteso che voleste tenere l'immobile solo fino alla morte dei tuoi ( cioè che l'obiettivo fosse che potessero vivere lì fino alla fine).
Mi sono espresso male. L'obbiettivo è tenere l'immobile almeno fino alla dipartita dei miei

avendo ricevuto per donazione i soldi per l'acquisto del tuo attuale immobile, probabilmente tu non erediterai altro, avendo già preso un "anticipo" dell'eredità ( se non lo hanno avuto anche i fratelli).
La vendita dell'immobile a mio padre (magari con pagamento a 10 anni) potrebbe bilanciare i rapporti di eredità con i miei fratelli? (Potrei vantare un credito nei confronti di mio padre di pari importo alla donazione indiretta)

Acquistando l'immobile "B" entro un anno dalla vendita dell'immobile "A" potrei almeno beneficiare di un credito di imposta, giusto?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
La vendita dell'immobile a mio padre (magari con pagamento a 10 anni) potrebbe bilanciare i rapporti di eredità con i miei fratelli? (Potrei vantare un credito nei confronti di mio padre di pari importo alla donazione indiretta)
No. se vendi, riceverai i soldi della vendita( se no non sarà una vendita).
Tuo padre avrà l'immobile, e , quando mancherà, si fa, a grandi linee:
valore immobile+ donazioni effettuate( a te e a chiunque)+ altri beni, meno eventuali debiti

Totale diviso gli eredi, secondo legge; se a te spettasse 100, e la donazione è stata 80, ti spettano 20.
 

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