Acquisto contemporaneo di due unità immobiliari adiacenti destinate a costituire un'unica abitazione

[patrizia61]

Salve,
acquisterò contemporaneamente due unità immobiliari adiacenti destinate a costituire un'unica abitazione (circolare 38/2005), l'alloggio cosi' complessivamente realizzato non rientra nella tipologia "di lusso".
Volevo sapere se:
1) l'apertura tra una casa e l'altra va fatta prima o dopo il rogito (presuppongo dopo in quanto le chiavi vengono consegnate al rogito),
2) se dopo il rogito, entro quanto tempo?
3) se va fatta e quando va fatta la variazione catastale per l'apertura tra una casa e l'altra
grazie

 

[Diego Antonello]

al rogito non è necessario che l'unificazione sia già ultimata, si può comunque chiedere l'imposta agevolata 1° casa (immagino che il dubbio sia su questo..) su entrambe le unità (ma potrebbero essere anche più di 2 o un semplice ampliamento.....) motivata dall'intenzione di unificarle; termini di legge entro i quali completare l'intervento non sono specificati ufficialmente, ma se dopo 3 anni dal rogito sono ancora 2 unità catastalmente distinte arriva la verifica dell'agenzia delle entrate, con eventuali penali e messe in mora...
quindi:
1. rogito con richiesta agevolazione su entrambe le unità;
2. inizio cantiere/demolizioni/apertura di comunicazione tra le unità;
3. a fine cantiere aggiornamento catastale con presentazione del DOCFA (= planimetria...) aggiornato;
4. dichiarazione del tecnico che i lavori sono stati eseguiti in edilizia libera (se applicabile) ai sensi della legge 73/2010....siamo in italia, non si sa mai........meglio avere una carta in più per un futuro.... a trieste è il notaio stesso a consigliarlo...
il tutto entro 3 anni dal rogito
ps. se la L.73/2010 non è applicabile, per esempio nel caso in cui entrambe le unità siano sprovviste di servizio igienico interno, ovviamente prima dell'inizio del cantiere il tecnico dovrà preparare e consegnare la DIA

 

[Architetto]

Volevo sapere se:
1) l'apertura tra una casa e l'altra va fatta prima o dopo il rogito (presuppongo dopo in quanto le chiavi vengono consegnate al rogito),
2) se dopo il rogito, entro quanto tempo?
3) se va fatta e quando va fatta la variazione catastale per l'apertura tra una casa e l'altra

Le opere di modifica dell'immobile le puoi effettuare soltanto nel momento in cui rientri negli aventi titolo alle pratiche sull'abitazione (proprietà), in quanto una volta che hai rogitato puoi presentare una pratica edilizia (CIA o DIA) che ti permettono di effettuare le modifiche senza incorrere in abuso edilizio e realtive sanzioni amministrative (sistemando il tutto con una sanatoria).
Ovviamente dopo che hai rogitato, non c'è un limite di tempo e nemmeno un tempo minimo, puoi presentare la pratica direttamente il giorno dopo (ovviamente devi avere l'attestazione del notaio che dimostri che hai rogitato).
La Comunicazione di Inizio Attività (CIA) o la Denuncia di Inizio Attività (DIA) sono pratiche edilizie che permettono di effettuare modifiche interne (come da te enunciato), con la differenza che la prima ti permette di eseguire le opere il giorno dopo la presentazione della richiesta, mentre la seconda deve intercorrere un periodo di 30 giorni prima di eseguirle...
La scheda catastale, ovviamente si presenta con la fine lavori ed in quell'occasione che avrai l'aggiornamento definitivo e corretto dell'immobile di tua proprietà.
Tutto ciò deve essere seguito da un tecnico abilitato di tua fiducia che firmerà i disegni e le relazioni tecniche.

l'alloggio cosi' complessivamente realizzato non rientra nella tipologia "di lusso".

Per non rientrare, la superficie complessiva dell'abitazione deve essere minore di 240 mq.
Pertanto, ti suggerisco di avvalerti di un tecnico di tua fiducia che ti segua per l'epletamento della pratica (necessaria ed idonea) per le opere che intendi eseguire...

 

[patrizia61]

Grazie, è tutto chiarissimo.
Si, l'operazione viene fatta per chiedere l'imposta agevolata 1° casa su entrambe le unità.
Si tratta di 2 villini per me e i miei due figli trentenni.
E' possibile mantenere le utenze separate come sono ora e intestare luce, gas etc... di un villino ad uno dei miei figli e le utenze del secondo villino a me o al secondo figlio?
I villini sono di 3 piani (seminterrato, piano rialzato ovvero l'ingresso principale e mansarda), c'è qualche obbligo su quale piano fare l'apertura tra i due villini?

Nell'eventualità riuscissi a farmi fare l'apertura dal costruttore prima del rogito, la variazione catastale andrebbe fatta prima del rogito o non è necessaria nell'immediato e la variazione potrei farla io, dopo il rogito, entro i 3 anni ?

 

[patrizia61]

Ti ringrazio, è tutto molto chiaro.
Si, ho un mio tecnico di fiducia che mi segue passo passo, ma essendo pratiche non comuni e le leggi di riferimento non specificano mai piu' di tanto, qualche conferma riguardo ai tempi e modi di esecuzione non guasta mai, tra l'altro ora è in ferie e quando torna gli sottoporrò tutte le risposte che mi avete dato cosi' da sviscerare l'argomento il piu' possibile.

 

[Diego Antonello]

ah...ok........quindi si tratta di 2 villini primingresso con acquisto dal costruttore........in questo caso il momento della variazione non è importante, basta restare farlo entro i 3 anni dal rogito...consiglio mio è quello comunque di far fare tutta la pratica dal costruttore (opere + aggiornamento catastale): se non riesco a farlo rientrare nel prezzo pattuito magari me la cavo con una cifra simbolica, mentre se lo devo fare io in un 2° momento il discorso cambia....solo la variazione catastale sono circa 400-500 euro (dipende dal mercato in cui si opera e dal tecnico) a cui bisogna aggiungere le opere edili..................
l'unificazione può essere fatta come viene più comodo, basta che costituiscano oggettivamente 1 unica unità abitativa (inferiore appunto ai 240mq e con caratteristiche non di lusso...)..
se non sbaglio le utenze possono essere intestate a tante "ditte" quanti sono i contatori.......unico lato negativo il fatto che le forniture in tal caso avrebbero tariffe diverse (molti gestori applicano tariffe ridotte se per l'intestatario l'immobile costituisce prima casa)...........meglio verificare col gestore, comunque dal punto di vista fiscale le utenze non sembrano costituire "oggetto d'indagine"

 

[patrizia61]

Grazie Antonello,
sei ferratissimo su tutto oltre che presente! Siamo quasi alla vigilia di Ferragosto e immagino che qui ci siamo solo (o quasi) tu ed io cosi ti chiedo un'ultima cosa:
il rogito verrà fatto come Permuta mmobiliare in quanto il costruttore acquista la mia casa (sempre prima casa) dandomi in cambio le 2 unità abitative su mensionate e mi pare di aver capito per lo stesso valore; quanto costerà a me, in termini di tasse, l'acquisto?

 

[Diego Antonello]

nel caso di "permuta pura" funziona così:
unico atto notarile in cui io compro da te che compri ma me, entrambi paghiamo il notaio pagando le imposte sull'immobile di maggior valore divise al 50% a testa....un ottimo risparmio (tieni anche conto che probabilmente avrai un credito d'imposta per le imposte pagate a suo tempo sull'immobile che cedi in permuta)!!!
ti consiglio un preventivo dal notaio con cui rogiterai (considerando poi un certo margine d'errore dovuto all'aggiornamento catastale), spiegandogli il caso specifico e l'attuale valore catastale.
ps. il nome è diego.......

 

[patrizia61]

...ti pare che non mi sbagliavo col nome, scusa !
Ciao e BUON FERRAGOSTO

 

[Diego Antonello]

don't worry! è un problema che mi perseguita da sempre....è stata la prima domanda che mi hanno fatto qui appena iscritto: "qual'è il nome e quale il cognome?"......
buon ferragosto anche a te!