enorell79

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno,
siamo interessati all'acquisto di un immobile in via di affrancazione per essere venduto al presso libero di mercato ma in diritto di superficie in zona Talenti (Roma) in quanto non è presente ancora il Piano di Zona. Avrei alcuni dubbi al riguardo, il primo relativo al fatto che sia possibile effettuare l'affrancazione solo per il per il vincolo del prezzo e non anche del diritto di superficie. E il secondo è qual è il prezzo dell'immobile perchè se da un lato può essere venduto al prezzo di mercato dopo l'affrancazione, dall'altro sull'immobile insiste ancora il diritto di superficie.
Grazie
 

philippo

Membro Assiduo
Professionista
Buongiorno,
siamo interessati all'acquisto di un immobile in via di affrancazione per essere venduto al presso libero di mercato ma in diritto di superficie in zona Talenti (Roma) in quanto non è presente ancora il Piano di Zona. Avrei alcuni dubbi al riguardo, il primo relativo al fatto che sia possibile effettuare l'affrancazione solo per il per il vincolo del prezzo e non anche del diritto di superficie. E il secondo è qual è il prezzo dell'immobile perchè se da un lato può essere venduto al prezzo di mercato dopo l'affrancazione, dall'altro sull'immobile insiste ancora il diritto di superficie.
Grazie
Il diritto di superficie non condizione il prezzo massimo di vendita se non per il fatto che alla scadenza la convenzione va rinnovata per cui il prezzo deve tenerne conto senza però un prezzo massimo
L'eliminazione del prezzo massimo al mq invece da la possibilità al venditore di vendere alla cifra che vuole e tu di rogitare regolarmente
Va letta la convenzione scritta sugli atti precedenti
In ogni caso il prezzo che come acquirente devi pagare (tolto il prezzo massimo imposto ) deve tenere conto del diritto di superficie ancora esistente per cui deve essere una tua valutazione
Non stiamo parlando di una villa al Parioli ma di un immobile di tipo economico per cui pensa bene se ne vale la pena .
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
vrei alcuni dubbi al riguardo, il primo relativo al fatto che sia possibile effettuare l'affrancazione solo per il per il vincolo del prezzo e non anche del diritto di superficie.
E' un quesito al quale è difficilissimo dare una risposta chiara e certa
Di certo è che un immobile in edilizia residenziale pubblica anche se ad affrancazione fatta sicuramente val di meno di un immobile nella stessa zona ma in edilizia libera.

L'affrancazione toglie il vincolo del prezzo massimo di cessione che impone la convenzione e dopo tale passo può essere venduto a libero mercato.

Libero mercato significa al prezzo di una normale contrattazione tra acquirente e venditore (senza l'affrancazione ovviamente la normale contrattazione è condizionata dal prezzo massimo di cessione che si evince dalla convenzione e dai parametri in essa contenuti anche in base alla vetustà dell'immobile)

Quindi da non confondere il libero mercato di un immobile in edilizia residenziale pubblica dal valore di mercato di un immobile privo di vincoli ed in piena proprietà in edilizia privata.

Pertanto resta abbastanza chiaro che stimare un immobile in diritto di superficie ad affrancazione fatta, resta comunque un operazione che deve tenere conto di tanti parametri (a volte ancora incerti e che cambiano da un piano di zona ad un altro)

La piena proprietà la si ottiene con la trasformazione del diritto di superfice in piena proprietà con il riscatto del terreno (solitamente considerato in base al costo sostenuto dal Comune per acquisirlo e ripartito in via proporzionale tra tutti i proprietari superficiari) .... Non c'è una quota uguale per tutti i piani di zona e i criteri di stima cambiano anche in base ai vari conguagli e costi che il Comune ha dovuto subire in base alle varie procedure d'esproprio ...

Discorso complesso ....
In alcuni piani di zona non è ancora possibile la trasformazione in piena proprietà in quanto sono ancora in piedi contenziosi legati alla procedura d'esproprio.

Quindi resta abbastanza chiaro che l'immobile in edilizia residenziale pubblica in diritto di superficie anche se può essere venduto a libero mercato ad affrancazione fatta vale comunque di meno di un immobile in piena proprietà in edilizia residenziale privata.

I dubbi te li puoi togliere soltanto approfondendo la situazione del tuo piano di Zona contattando l'Ufficio preposto " Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica - Via della Civiltà del Lavoro, 10 "
Ufficio conguagli trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e affrancazione aperto al pubblico dal lunedì al venerdì previo appuntamento concordato telefonicamente o tramite posta elettronica
 

enorell79

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
E' un quesito al quale è difficilissimo dare una risposta chiara e certa
Di certo è che un immobile in edilizia residenziale pubblica anche se ad affrancazione fatta sicuramente val di meno di un immobile in nella stessa zona ma in edilizia libera.

L'affrancazione toglie il voncolo del prezzo massimo di cessione che impone la convenzione e dopo tale passo può essere venduto a libero mercato.

L'ibero mercato significa al prezzo di una normale contrattazione tra acquirente e venditore (senza l'affrancazione ovviamente la normale contrattazione è condizionata dal prezzo massimo di cessione che si evincie dalla convenzione e dai parametri in essa contenuti anche in base alla vetustà dell'immobile)

Quindi da non confondere il libero mercato di un immobile in edilizia residenziale pupplica dal valore di mercao di un immobile privo di vincoli ed in piena proprietà in edilizia privata.

Pertanto resta abbastanza chiaro che stimare un immobile in diritto di superfice ad affrancazione fatta resta comunque un operazione che deve tenere conto di tanti parametri (a volte ancora incerti e che cambiano da un piano di zona ad un altro)

La piena proprietà la si ottiene con la trasformazione del diritto di superfice in piena proprietà con il riscatto del terreno (solitamente considerato in base al costo sostenuto dal Comune per acquisirlo e ripartito in via proporzionale tra tutti i proprietari superficiari) .... Non c'è una quota uguale per tutti i piani di zona e i criteri di stima cambiano anche in base ai vari conguagli e costi che il Comune ha dovuto subire in base alle varie procedure d'esproprio ...

Discorso complesso ....
In alcuni piani di zona non è ancora possibile la trasformazione in piena proprietà in quanto sono ancora in piedi contenziosi legati alla procedira d'esproprio.

Quindi resta abbastanza chiaro che l'immobile in edilizia residenziale pubblica in diritto di superfice anche se può essere venduto a libero mercato ad affrancazione fatta vale comunque di meno di un immobile in piena proprietà in edilizia residenziale privata.

I dubbi te li puoi togliere soltanto approfondendo la situazione del tuo piano di Zona contattando l'Ufficio preposto " Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica - Via della Civiltà del Lavoro, 10 "
Ufficio conguagli trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e affrancazione aperto al pubblico dal lunedì al venerdì previo appuntamento concordato telefonicamente o tramite posta elettronica
Grazie
 

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