Acquisto e poi frazionamento o viceversa?

[Claudio*]

Salve a tutti,

mi trovo nella situazione in cui con mio fratello abbiamo deciso di acquistare un immobile di ampia metratura frazionabile in due unità indipendenti. L'immobile è stato trovato e risulta essere costituito da due unità abitative distinte, accorpate circa dieci anni fa in una unica (che mi risulti, sia al catasto che al comune).

Abbiamo quindi proceduto all'effettuare la proposta d'acquisto, accettata dal venditore, ed a consultare un notaio per la redazione e registrazione del Compromesso (e del futuro rogito, da effettuare nel 2013). Tale notaio ci ha saggiamente consigliato di chiedere all'attuale proprietario di effettuare a suo nome, ma per conto nostro, il frazionamento, così da poter poi "rogitare" due distinte Unità abitative.

Premettendo che tutte le spese di tale frazionamento sarebbero a nostro esclusivo carico (sappiamo bene che l'attuale proprietario non è affatto tenuto ad effettuare tale frazionamento) vorremmo, affinché il proprietario accetti questa variazione alla già accettata proposta di acquisto, rendergli l'operazione la più "indolore" possibile in termini di tempistiche (potrebbe non accettare di far vivere, per troppo tempo, la famiglia in due appartamenti distinti, con un muro nel mezzo); come mi consigliate di agire?

Sto già prendendo contatto con uno studio di geometri, per il frazionamento, l'accatastamento, l'esecuzioni dei lavori e la certificazione di agibilità, ma mi interesserebbe capire come "incastrare" temporalmente tali operazioni con quelle notarili, e con le necessità del proprietario.

Grazie mille se qualcuno vorrà aiutarmi o darmi semplicemente un parere (potete anche dirmi di aver fatto una...castroneria, ma la proposta d'acquisto è stata fatta con una certa fretta dal momento che i proprietari hanno deciso di abbassare notevolmente il prezzo pur di avere la certezza di vendere).

Claudio

 

[SALVES]

Occorre che procedi alla richiesta a nome dell'attuale proprietario con autorizzazione dia per divisione di unità immobiliare urbana con lavori da svolgere e relativa docfa.

La tempistica esatta per il rogito la potrà sapere meglio il tecnico che curerà l'iter in riferimeto agli usi dei luoghi circa la celerità del rilascio delle autorizzazioni comunali, per quella catastale in ogni caso in una settimana e fatta.

Ciao slaves

 

[Claudio*]

innanzitutto grazie per la celere risposta! Potrei quindi dire al proprietario che mi occuperei io di tutto fino alla Dia (anche se forse qui in Lombardia serve una Scia) ed all'accatastamento. Dopodiche' servirebbe il suo coinvolgimento per sollevare la parete, per poi richiedere l'agibilita', prima di fare i rogiti.
Spero che non faccia problemi!

 

[H&F]

La pratica può andare avanti fino alla fine, anche senza che ci sia fisicamente il muro, che è l'ultima cosa da realizzare.
Mi chiedo se sia vero che i due appartamenti, a parte il muro siano indipendenti come impiantistica. Questo renderebbe i lavori un pò "disturbanti"
l'attuale vita familiare del proporietario.

Nel sottostante rapporto di compravendita, il progetto accennato ha delle conseguenze.
Il proprietario attuale vorrà essere sicuro che arrivi ai rogiti.
Ed anche a voi che spendete dei soldi in un appartamento non vostro.
Quì il notaio dovrebbe dire la sua per garantire entrame le parti.
Intanto l'attuale compromesso non sarebbe più valido : riguarda la vendita di un immobile che presto non esisterà più.
E ciò, a mio parere non è da trascurare.
Correzione del compromesso in due compromessi. Trascizione dei due compromessi a granzia vostra.
Il consiglio del notaio, che ha un senso, ha anche dei risvolti. Quindi non solo DIA o SCIA. Quell'appartamento è già "compromesso" come unico.

 

[Claudio*]

Ritengo forse di essere stato impreciso. Finora è stata solo effettuata la proposta di acquisto, accettata dal proprietario. Prima del compromesso mi sono rivolto al notaio, proprio perché ci teniamo affinché l'atto venga da lui redatto e trascritto, il quale ci ha suggerito di prendere già accordi col proprietario per poter inserire, già nel compromesso, l'impegno ad effettuare per conto nostro le operazioni atte alla divisione.
In base alla vostra esperienza, che probabilità c'è che il proprietario si rifiuti mandando a monte i miei piani?
Per quanto riguarda gli impianti, è strettamente necessario che essi siano già separati all'atto di richiedere l'agibilità (e quindi prima del rogito)? Considerate che conto di far fare tutte le pratiche ed i lavori allo stesso studio di geometri...
Le tempistiche che vorrei mi fossero chiarite sono sostanzialmente le seguenti:
.quanto tempo prima del rogito il proprietario dovrebbe liberarmi l'appartamento per effettuare i lavori (per prendere accordi con lui ed inserire tale tempistica nel compromesso);
.quanto tempo, dal rogito in poi, ci metterò a terminare tutti i lavori (l'appartamento andrà affittato, per cui vorrei farmi un'idea di quante mensilità dovrò "perderci").

Ancora grazie a tutti per la disponibilità e professionalità.

Claudio

 

[H&F]

La proposta d'acquisto accettata è già il preliminare, salvo casi particolari, ed è pure un compromesso. Quello che è stato fatto decade nel momento che cambiano gli accordi. Poco male ma devi rifare tutto e se hai registrato devi ripagare.
Il proprietario può starci o no.
Dipende dalla tua credibilità di promissario acquirente.
Tieni conto che a volte non si arriva al rogito perchè il compratore cambia idea. In questo caso il venditore si ritroverebbe con un appartamento frazionato, che magari non gli sta bene. Cosa dovrebbe fare? riaccorpare?
Lo stesso al contrario, e te l'ho già scritto. Se il venditore cambiasse idea e non ti vende più l'immobile pagandoti il doppio della caparra ? E tu c'hai pure speso i soldi per dividere in 2 appartamenti. I notai fanno presto a parlare, tanto loro con una firma si prendono la loro parcella, in questo caso doppia : 2 atti di compravendita.
Vi sono aspetti pratici da considerare.
La questione della divisione dei due impianti si pone : 2 contatori di elettricità.
L'acqua magari è condominiale e ti puoi arrangiare con un accordo con il locatario di un appartamento.
Cosa dirti dei tempi e quando dichiarare il fine lavori ufficiale ? Qui dipende dalla sportività del tuo tecnico.
Uno può pure fare un fine lavori ed accatastare frazionato senza avere mosso un mattone. Dipende dalla serietà del professionista e dalle parti. Un Professionista non ci sta. E non ci dovrebbero stare neanche le parti (legge 122/2010-conformità catastale, dichiarazione mendace in atto). Ne sento oramai di cotte e di crude, a tutti i livelli .

 

[Claudio*]

OK, sei stato molto chiaro e ti ringrazio. Aggiungo che la cifra "impegnata" per la prima proposta d'acquisto, non registrata, è piuttosto irrisoria rispetto all'importo totale della compravendita (meno dell'1%), e quindi concordo pienamente sul fatto che non dia all'attuale proprietario quella fiducia nei miei confronti per poter accettare di effettuare il frazionamento a suo nome, ma quella che si andrà ad impegnare per il compromesso vero e proprio (che verrrà trascritto dal notaio) sarà invece molto consistente (più del 20% del valore della compravendita e più di 10 volte la spesa per un eventuale riaccorpamento) per cui ritengo che essa possa infondere la credibilità cercata ed allo stesso tempo risarcirmi in caso il venditore cambiasse idea.
Per quanto riguarda gli aspetti "pratici", mi interesserebbe capire meglio quali lavori siano indispensabili, ai termini di legge, affinché si possa dichiarare concluso il frazionamento, e quindi procedere con i rogiti, e cosa invece può essere fatto a posteriori (magari sfruttando agevolazioni prima casa per ristrutturazione da parte dei nuovi acquirenti).
Ringrazio chi mi ha già risposto e chiunque voglia darmi qualche suggerimento o ulteriore risposta.

 

[H&F]

Il procedimento di frazionemnto deve essere chiuso da dichiarazione di fine lavori, e variazione catastale. Questa la "realtà" documentale.
La "realtà" materiale è altra cosa fischio.
La seguente ristrutturazione può riguardare tutto, ma non certo quanto già dichiarato come lavori del frazionamento e certificati con il "fine lavori". Ma saremmo di nuovo in una "realtà" documentale ed è il tecnico che deve essere "brillante".
Tecnici c'è ne sono di tutti i tipi. Un tecnico esperto sa limitare i lavori di frazionamento al minimo e lasciare quelli di vera e propria ristrutturazione a dopo il rogito, quanto tu hai tutto il diritto di "rivoltare" l'immobile, rifare gli impianti a norma etc...
Spero di avere spiegato la "filosofia". Ciao

 

[Claudio*]

La "filosofia" è chiara, e spero di trovare un tecnico altrettanto "illuminato" . Dopodiché dovrò sperare che proprietario attuale, notaio e banca (per il mutuo) non si oppongano...
Grazie a chiunque voglia dare altri suggerimenti!

 

[Claudio*]

La "filosofia" è chiara, e spero di trovare un tecnico altrettanto "illuminato" . Dopodiché dovrò sperare che proprietario attuale, notaio e banca (per il mutuo) non si oppongano...
Grazie a chiunque voglia dare altri suggerimenti!