Daniella

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Buonasera, mi sono imbattuta per caso in questo forum e sono rimasta colpita dalla valangata di commenti esaustivi e consigli che riuscite a dare. Ecco, al momento ho bisogno di consigli. Cerco di essere breve e chiara:
A Gennaio ho firmato una proposta di acquisto con scadenza a 28gg.
Dopo una settimana ho inoltrato tutti i documenti alla banca e prima ancora al notaio. L'agenzia immobiliare ha impiegato 2 giorni per fornirmi le visure catastali, e senza di quelle la banca ovviamente non poteva avviare la banca. Dopo 4 giorni dall invio della documentazione completa, la banca mi comunica la pre-delibera di mutuo, e mi dice che da lì a poco mi avrebbe contattato il perito per il sopralluogo tecnico. Dopo questa comunicazione, avevo avvisato l'agenzia immobiliare del tutto, e soprattutto avevo chiesto (ovviamente con l accordo della parte venditrice) una proroga alla proposta di acquisto che sarebbe Scaduta da lì a 10gg. L agenzia mi aveva detto di attendere la chiamata del perito per valutare poi eventualmente la proroga. Ci siamo trovati a 3 giorni dello scadere dei termini con il perito che mi aveva chiamato per fissare l appuntamento, la parte venditrice (che a sua volta vendere per ricomprare) che mi ha concesso 10gg solari di proroga, ed io che non so più che fare. Ah, la proroga mi è stata proposta sotto forma di accordo privato tra le parti che ancora non ho firmato. Ma le mie domande sono queste: avendo incluso nella proposta di acquisto la clausola del vincolo dell ottenimento del mutuo, Cosa succede se Scandono anche i 10gg di proroga e ancora non ho l esito della perizia? Potrebbe la venditrice "pretendere" il versamento dell acconto come scritto nella proposta di acquisto oltre la caparra ancora in mano all agenzia immobiliare? Se mi volessi ritirare dall affare perdererei la caparra, o dovrei corrispondere addirittura il doppio? Se si ritira la venditrice mi deve versare lei l equivalente della caparra? Scusate la lunghezza del messaggio, ma vi assicuro che non so più dove sbattere la testa.
 

francesca63

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Andiamo con ordine; hai firmato una proposta di acquisto con condizione sospensiva per il mutuo, che è stata accettata. Il termine per l'avveramento della condizione ( cioè l'ok al mutuo), era di soli 28 giorni, ormai scaduti o in scadenza a breve.
Quindi attualmente c'è un contratto preliminare ( proposta accettata), perfettamente valido, ma ancora non efficace per via della pendenza della condizione.
Fin qui è corretto ? ho capito bene ?

avendo incluso nella proposta di acquisto la clausola del vincolo dell ottenimento del mutuo, Cosa succede se Scandono anche i 10gg di proroga e ancora non ho l esito della perizia?
Intanto la proroga dovrebbe essere concordata per iscritto, altrimenti il contratto attuale è gia "morto", nel senso che non avete più obblighi reciproci da rispettare.
Ammesso che tra di voi consideriate comunque i dieci giorni come "concessi" seppur a voce, se scadranno anche quelli senza certezze sul mutuo, ci sono tre possibilità:
1) firmare una nuova proroga, direi di almeno 15 giorni ( tra l'altro 28 giorni erano veramente pochi, difficilmente una banca fa così in fretta).
2) considerare il contratto definitivamente inefficace; puoi riprenderti l'assegno versato
e nessuno deve nulla
3) procedere senza più condizione sospensiva, a tuo rischio nel caso poi non avessi il mutuo. In realtà, avendo avuto la pre-delibera per la parte reddituale, se il perito trovasse qualcosa che non va nella casa, e non si potesse fare il rogito per quello, se procedete senza più la condizione, la responsabilità sarebbe dei venditori, che dovrebbero renderti il doppio della caparra, che in questo caso avrebbero incassato.
Le provvigioni sarebbero comunque dovute.
Potrebbe la venditrice "pretendere" il versamento dell acconto come scritto nella proposta di acquisto oltre la caparra ancora in mano all agenzia immobiliare?
Per ora no; potrebbe solo se decidete di procedere senza più condizione sospensiva, come da punto 3 sopra
Se mi volessi ritirare dall affare perdererei la caparra, o dovrei corrispondere addirittura il doppio?
Ora no; se ora tu non volessi più procede, non si tratterebbe di ritirarsi, ma di non prorogare la condizione.
Se non proroghi, il contratto resta per sempre inefficace, e l'assegno ti viene reso.
Se si ritira la venditrice mi deve versare lei l equivalente della caparra?
No, in questa fase, se per "ritirarsi", come detto per te, intendi non voler concedere altra proroga ; se invece procedete, poi lei si ritira, allora si , ti deve il doppio.
 
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Daniella

Membro Junior
Privato Cittadino
di acquisto con condizione sospensiva per il mutuo, che è stata accettata. Il termine per l'avveramento della condizione ( cioè l'ok al mutuo), era di soli 28 giorni, ormai scaduti o in scadenza a breve.
Quindi attualmente c'è un contratto preliminare ( proposta accettata), perfettamente valido, ma ancora non efficace per via della pendenza della condizione.
Fin qui è corretto ? ho capito bene ?
Si, esattamente questo intendevo. Purtoppo io ho insistito con l agente immobiliare dicendogli che secondo me 28gg erano pochi visto che non potevo sapere i tempi necessari in banca. Nella mia "ignoranza" mi ha abbindolata con la questione dell eventuale proroga.
Intanto la proroga dovrebbe essere concordata per iscritto, altrimenti il contratto attuale è gia "morto", nel senso che non avete più obblighi reciproci da rispettare.
Ammesso che tra di voi consideriate comunque i dieci giorni come "concessi" seppur a voce, se scadranno anche quelli senza certezze sul mutuo, ci sono tre possibilità:
1) firmare una nuova proroga, direi di almeno 15 giorni ( tra l'altro 28 giorni erano veramente pochi, difficilmente una banca fa così in fretta).
2) considerare il contratto definitivamente inefficace; puoi riprenderti l'assegno versato
e nessuno deve nulla
3) procedere senza più condizione sospensiva, a tuo rischio nel caso poi non avessi il mutuo. In realtà, avendo avuto la pre-delibera per la parte reddituale, se il perito trovasse qualcosa che non va nella casa, e non si potesse fare il rogito per quello, se procedete senza più la condizione, la responsabilità sarebbe dei venditori, che dovrebbero renderti il doppio della caparra, che in questo caso avrebbero incassato.
Le provvigioni sarebbero comunque dovute.
La proroga è stata fatta sotto forma di scrittura privata tra me E la parte venditrice. Dovrei versare comunque la Provvigione all agenzia anche se non si conclude l affare quindi?

Grazie comunque, mi ha schiarito non poco le idee.
 

francesca63

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Privato Cittadino
La proroga è stata fatta sotto forma di scrittura privata tra me E la parte venditrice.
Perfetto
Dovrei versare comunque la Provvigione all agenzia anche se non si conclude l affare quindi?
No. Solo se rinunciate alla condizione: in quel caso, qualunque cosa succeda, la provvigione è dovuta.
Ma nessuno ci può obbligare a rinunciare alla condizione ; se i 10 giorni non bastano, accordatevi per una proroga della condizione stessa .
 

CheCasa!

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Agente Immobiliare
Purtoppo io ho insistito con l agente immobiliare dicendogli che secondo me 28gg erano pochi visto che non potevo sapere i tempi necessari in banca.

Devi pensare che l'agente ha la necessità di fare gli affari sia del venditore che dell'acquirente. Spesso capita che, di fronte a tempi di delibera molto più lunghi, l'acquirente rimanga inerte o perda del tempo facendo di conseguenza sfumare altre possibilità di conclusione dell'affare al venditore. Stabilire dei tempi più brevi, garantendo la proroga della pratica che l'acquirente gestita con la dovuta tempestività, può essere un modo per permettere all'acquirente di non rischiare perdite economiche a fronte dell'incasso della caparra ed al venditore la massima solerzia nell'istruttoria della pratica di finanziamento.
 
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Daniella

Membro Junior
Privato Cittadino
Perfetto

No. Solo se rinunciate alla condizione: in quel caso, qualunque cosa succeda, la provvigione è dovuta.
Ma nessuno ci può obbligare a rinunciare alla condizione ; se i 10 giorni non bastano, accordatevi per una proroga della condizione stessa .
Mi scusi, chi vende lo fa per ricomprare casa, e mi sono stati concessi "solo" 10gg di proroga perché quello sarebbe il termine entro la quale la parte venditrice dovrebbe girare il mio acconto+caparra all altro venditore. Però rimane il fatto che se per allora non dovessi avere ancora la perizia del tecnico (la proposta è vincolata all ottenimento di almeno l 80% del mutuo in base al prezzo pattuito), l unica via percorribile sarebbe un ulteriore proroga o lasciar morire il contratto ritirando il mio assegno, sbaglio? Grazie infinite per le sue risposte.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Però rimane il fatto che se per allora non dovessi avere ancora la perizia del tecnico (la proposta è vincolata all ottenimento di almeno l 80% del mutuo in base al prezzo pattuito), l unica via percorribile sarebbe un ulteriore proroga o lasciar morire il contratto ritirando il mio assegno, sbaglio?
Non sbagli.
Infatti secondo me l'agente ha gestito le tempistiche in modo un po' approssimativo, nel senso che, se nei 10 giorni non arriva l'ok del mutuo, il venditore , non ricevendo caparra, sarà comunque in difficoltà con il suo acquisto.
 

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