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  1. msaponaro

    msaponaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve, ad inizio di agosto u.s. ho ricevuto una proposta di acquisto per un immobile che ho in vendita, con mandato ad un'agenzia immobiliare. tale proposta era subordinata all'esito positivo del mutuo che il compratore aveva richiesto alla banca(esito previsto per il 10/09/2013) altrimenti l'agente avrebbe restituito la caparra al compratore con risoluzione della proposta. Poichè la banca entro il 10/09 non aveva deliberato nulla, il compratore ha chiesto una proroga di 10gg, alle medesime condizioni, fissando come data prevista per la delibera il 20/09/2013. Ad oggi 29/09/2013 il compratore non ha fornito alcuna rispota da parte della banca, nè positiva nè negativa. A questo punto posso ritenere che da parte dell'acquirente si configuri inadempienza contrattuale e ritirare la caparra che è ancora trattenuta dall'agente immobiliare che si rifiuta di consegnarmela?
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    no, non verificandosi la condizione la proposta non è efficace quindi non produce obblighi di nessun tipo: in sostanza tutti svincolati.
    Sempre attenzione alle sospensive...
     
  3. Olamba

    Olamba Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Dipende da come è riportata la clausola sospensiva del mutuo nella proposta d'acquisto.
    Ci scriva che cosa c'è scritto di preciso.

    Normalmente comunque la proposta è priva di ogni efficacia se decorso il termine della condizione.[DOUBLEPOST=1380451339,1380451140][/DOUBLEPOST]
    Se sulla proposta è indicato che "in mancanza di risposta da parte del promittente acquirente, tale proposta si ritiene valida di produrre gli stessi effetti di un preliminare con compravendita ritenendo il deposito fiduciario e gratuito come caparra confirmatoria, art. 1365.
    Se trovassi una dicitura del genere come clausola sospensiva non ragionerei nel tuo modo.
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se è una proposta subordinata al rilascio del mutuo non puo esserci scritto quello che supponi, viceversa non sarebbe una sospensiva.
    Comunque vediamo esattamente cosa c'è scritto...
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Infatti che senso avrebbe la sospensiva?
     
  6. Olamba

    Olamba Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Una clausola sospensiva non deve, per forza, avere una risposta dall'acquirente. Può essere anche per silenzio assenso alla scadenza?
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Voglio proprio vedere chi te le firma una proposta con silenzio assenso!
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Se ci fosse il silenzio-assenso sarebbe specificato dopo il termine stabilito.
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mah... Tutto può essere, ma fra le tante porcherie di sospensive proposte in giro, questa sarebbe una novità assoluta...
    E comunque nn sarebbe una sospensiva...
     
    A ludovica83 e Rosa1968 piace questo messaggio.
  10. Olamba

    Olamba Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Perchè hanno paura di scordarsi della scadenza?

    Ovviamente inserendo una scadenza della condizione sospensiva.

    Non vedo cosa non va bene se un agente immobiliare è chiaro nei confronti dell'acquirente.

    Con il silenzio assenso non sarebbe clausola sospensiva? In che senso? Moralmente?
    Ti riporto la dicitura.

    La presente proposta è valida a condizione che alla parte acquirente venga concesso mutuo bancario che la stessa ha già richiesto presso istituto bancario di propria fiducia. Se entro 30 giorni dalla firma per accettazione della parte venditrice, in mancanza di altra comunicazione da parte del promittente acquirente, tale proposta si ritiene valida di produrre gli stessi effetti di un preliminare di compravendita ritenendo il deposito fiduciario e gratuito come caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1365.
     
  11. righe

    righe Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    In questo caso a mio avviso la caparra non può essere trattenuta. Diverso sarebbe stato il caso con una dicitura in cui si citava che se entro una data stabilita non fosse stata data una risposta si sarebbe tenuta una somma a titolo di penale per una esito non consegnato. In questo caso c'era un risarcimento per il tempo perso, mancata possibilità di vendita ad un altro possibile acquirente o storie del genere, ma sfido chiunque a firmare una clausola del genere.

    Sta di fatto che è sempre e comunque una clausola sospensiva per cui il non verificarsi di un determinato avvenimento entro una data stabilita, che sia una anche una vendita di un immobile di proprietà, e in questo caso invece il mutuo, perde di efficacia.
     
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  12. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Scusa la clausola sospensiva mica la inserisci per ricordarti di una scadenza ma per evitare di rendere efficace un contratto se non ci sono le condizioni per farlo.

    Secondo me opererebbe comunque la clausola sospensiva anche in questa forma.
    Certo all'eventuale giudice deputato a interpretare questo contratto probabilmente verrebbe l'emicrania.....

    Ma anche se non operasse non sarebbe certo un esempio di trasparenza contrattuale.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi sembra una sospensiva fatta al contrario, quanto meno contorta...
     
    A od1n0 piace questo elemento.
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La natura della condizione sospensiva è quella di sospendere gli effetti contrattuali dove l'efficacia è subordinata al realizzarsi della condizione apposta sulla proposta. La condizione deve essere lecita e possibile. Se si condiziona l'acquisto all'ottenimento del mutuo il contratto sottoscritto si perfezionerà solamente se il finanziamento viene concesso. Il silenzio assenso come dici tu, secondo me non è applicabile e ti spiego il perché, poi magari se ci legge @Kurt ci da il suo parere, l'accordo stipulato dalle parti diventa efficace e vincola le parti alla sua esecuzione nel momento in cui chi fa l'offerta viene a conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. art. 1326 cc. Una volta inserita la clausola sospensiva, è la clausola che diventa essenziale nel contratto e quindi necessita comunque della comunicazione alla controparte per rendere efficace il contratto nel modo corretto e non subdolo.
     
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  15. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Lo so. Sarebbe infinitamente più di tendenza dire “quoto”, ma siccome codesta espressione non mi garba, dico che hai ragione tu (poi magari Kurt, wojtylamente, ci corrigerà).

    La proposta e, allo stesso modo, anche l’accettazione consistono in una volontà unilaterale “prenegoziale”. L’accordo contrattuale si perfeziona, quindi, solo quando alla proposta di acquisto segue l’accettazione della controparte, in conformità all’art. 1326, comma 1, cod. civ., secondo cui “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”.

    In altre parole, non è sufficiente che le parti abbiano sottoscritto, rispettivamente, una proposta ed una accettazione, ma è necessario altresì che i documenti contenenti tali dichiarazioni siano pervenute a conoscenza della controparte contrattuale, considerata la loro natura recettizia.

    Infatti, trattandosi di atti traslativi relativi a beni immobili, la proposta e l’accettazione, per pervenire ad un risultato contrattuale perfetto, non solo debbono essere sottoscritti dai contraenti, ma, quegli stesi atti, in ragione della loro natura recettizia, debbono essere diretti all’altra parte e da questa ricevuti.

    Scusate l’incursione molesta, ritorno nella sezione “Locazione & altri disastri”.

    Penny:amore:
     
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  16. msaponaro

    msaponaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    sul pro-forma della proposta da me firmata, al punto relativo all'anticipo, lo stesso viene definito come caparra confirmatoria, che sarà consegnata al venditore una volta comunicata l' accettazione della presente al proponente, o in presenza di clausola sospensiva al superamento della condizione.La clausola sospensiva recita: la presente proposta è subordinata all'esito del mutuo richiesto dal sig... alla banca...; tale condizione sarà superata entro il 20/09/2013. in caso di esito negativo la presente si intenderà risolta con la restituzione dell'assegno al proponente.
    Ora mi sembra palese che se la banca avesse respinto il mutuo non avrei avuto nulla a pretendere, ma d'altro canto nella sospensiva è indicato in caso di esito negativo la proposta si intende risolta, quindi si suppone che entro la data stabilita vi dovesse essere un esito.non è prevista l'opzione mancato esito, ma in questo caso qual'è l'orientamento della giurisprudenza?
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Penso che nessun giudice ti darebbe ragione, stante la situazione attuale del mercato e delle banche...
     
  18. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il punto e' se ha avuto o meno il mutuo.
    SE non l'ha avuto anche se non comunicato non l'ha avuto.
     
  19. alessandro vinci

    alessandro vinci Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    ma un acquirente potrebbe far finta di nulla e dire che non l'ha avuto.
    ed il venditore intanto ha perso almeno uno o due mesi.
    bella roba.
    se io fossi venditore, accettando una clausola sospensiva mutuo farei aggiungere che l'acquirente in caso di risposta neegativa della banca dovrebbe consegnarmi questo stop dalla banca.
    tanto per non passare proprio per stupidi.
    ciao
     
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  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Esatto diciamo che chi sottoscrive una proposta deve quantomeno avere la consapevolezza dell'impegno che sottoscrive e degli adempimenti che si é preso carico.Quindi secondo me nel caso l'acquirente non si sia adoperato a fare richiesta la vedo come inadempienza contrattuale.
     
    A GiuRes93 e alessandro vinci piace questo messaggio.

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