Impegnativa per acquisto prima casa

[Notorious]

Buongiorno, sto acquistando casa e come da prassi ho sottoscritto un’impegnativa all’acquisto con l’agenzia versando un assegno come caparra. Dopo pochi giorni l’agenzia mi ha informato che il proprietario ha accettato la proposta che ho ritirato.
Qualche giorno dopo abbiamo appreso che il proprietario non aveva l’intero possesso della casa in quanto comproprietario con la moglie dalla quale si stava separando, però la proposta l’ha firmata solo lui, la moglie non ha firmato e non ha dato alcuna delega al marito, l’agenzia non ha poi registrato la proposta di acquisto.
Mi chiedo: stante questa situazione la proposta sottoscritta e’ valida, ed vincolante per me come acquirente?

Grazie, saluti.

 

[Zagonara Emanuele]

Bisognerebbe vedere cosa è stato effettivamente scritto nei documenti firmati dal venditore.

Il venditore firmando per accettazione la tua proposta ha assunto degli impegni contrattuali con te in merito al contenuto della proposta stessa.
Si presume che la sua firma, valga anche per quanto riguarda la quota di proprietà della moglie e quidi abbia assunto lo stesso impegno anche in sua vece.

Meglio sarebbe stato (specialmente in una situazione dove è prevista una possibile separazione) che anche la moglie avesse firmato per accettazione la tua proposta o avesse rilasciato una delega al marito e/o ad una terza persona.

Controlla pertanto cosa c'è scritto esattamente in merito alla formula di accettazione, ovvero se chi l'ha sottoscritta l'ha fatto solo per la propria quota di possesso o se per l'intera proprietà,ovvero anche per quella della moglie.

Chiedi all'agente se l'incarico di vendita è stato sottoscritto da entrambi i proprietari o se solo dal marito "anche in nome per per conto della moglie".

In quest'ultimo caso (se il marito ha agito anche in nome e per conto della moglie) sarà il marito a rendersi responsabile nei tuoi confronti dell'adempimento del contratto anche per la quota di propetà della moglie.

In caso contrario, ovvero se l'accettazione è da intendersi valida solo per la quota di possesso del marito, la proposta non si è ancora perfezionata e quindi scadrà nei termini in essa previsti, se nel frattempo la moglie non dovesse anche lei sottoscrivere l'accettazione.

 

[francesca63]

Se la proposta è indirizzata ad entrambi non è formalmente accettata, se ha firmato solo il marito.
Se la proposta è indirizzata solo al marito e lui ha accettato , si è obbligato nei tuoi confronti a venderti la casa; se la moglie non vorrà vendere il marito sarà inadempiente e dovrà pagarne le conseguenze economiche.
Certo è sconcertante che l’agenzia non conoscesse la situazione dell’immobile e il nome dei reali proprietari.
Significa che non ha in mano nemmeno l’atto di provenienza, e onestamente non è molto serio.
Cosa dice l’agenzia in merito?

 

[Pasquale Vitale]

Mi chiedo: stante questa situazione la proposta sottoscritta e’ valida, ed vincolante per me come acquirente?

Se la casa è in comproprietà la proposta va intestata ad entrambi altrimenti non è formalmente valida (dipende anche da come l'hai compilata...ma posso immaginare, visto come ti ha seguito l'agente..).

Il marito NON ha alcun diritto di vendere il"diritto di proprietà" della moglie, salvo procura (qualora ci fosse la delega non sarebbe comunque sufficiente), per cui ti consiglio di prendere per le orecchie quell'incompetente dell'agente immobiliare e trovare una soluzione.

E ricorda che se esce fuori una "delega" dal nulla (cosa che è già capitata), NON è valida!

Dopo pochi giorni l’agenzia mi ha informato che il proprietario ha accettato la proposta che ho ritirato.

La proposta che hai ritirato era controfirmata giusto?

 

[sgaravagli]

aggiungerei a quanto esposto dai colleghi che un contratto preliminare è valido anche quando chi si obbliga a vendere l'intero non essendone proprietario al 100% si obbliga ad entrare in "possesso" per il giorno dell'atto definitivo anche della quota mancante.

di questo ne sono certo.... c'è anche un articolo del codice civile che disciplina questa particolare situazione..... mi riprometto di indicarvelo in un post successivo

aggiungiamo che l'agente ha lavorato davvero bene in questa occasione....

questo è l'articolo del cc

Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietàdel venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore [1476 n. 2]

 

[Notorious]

Grazie mille a tutti per le risposte rapide ed esaustive.
Seguirò senz'altro i vostri consigli.

 

[CheCasa!]

Se la casa è in comproprietà la proposta va intestata ad entrambi altrimenti non è formalmente valida (dipende anche da come l'hai compilata...ma posso immaginare, visto come ti ha seguito l'agente..).

Hanno ragione gli altri colleghi intervenuti nella discussione. Purtroppo per il marito, se la proposta è indirizzata solo a lui, si configura una vendita di cosa parzialmente altrui ed è legalmente valida e vincolante per il marito che dovrà provvedere ad accordarsi con la moglie salvo il proprio inadempimento.

Non è corretto neppure sostenere che la delega non sia valida per la sottoscrizione di un preliminare. La procura è una delega con firma autenticata dal notaio. Per la stipula di un contratto preliminare "non autenticato" non si capirebbe perchè la delega non avrebbe alcun tipo di valore. Al limite potremmo definirla "inopportuna" ma certamente non priva di "validità".

 

[Pasquale Vitale]

Hanno ragione gli altri colleghi intervenuti nella discussione. Purtroppo per il marito, se la proposta è indirizzata solo a lui, si configura una vendita di cosa parzialmente altrui ed è legalmente valida e vincolante per il marito che dovrà provvedere ad accordarsi con la moglie salvo il proprio inadempimento.

Non è corretto neppure sostenere che la delega non sia valida per la sottoscrizione di un preliminare. La procura è una delega con firma autenticata dal notaio. Per la stipula di un contratto preliminare "non autenticato" non si capirebbe perchè la delega non avrebbe alcun tipo di valore. Al limite potremmo definirla "inopportuna" ma certamente non priva di "validità".

Scusami, ma prima di commentare potresti informarti, visto che vai ad influenzare decine di persone che leggono questo forum.

Ti ripeto che la delega NON è valida e che la proposta di acquisto firmata solo dal marito non è formalmente valida (dipende da cosa c'era scritto).

 

[francesca63]

Ti ripeto che la delega NON è valida e che la proposta di acquisto firmata solo dal marito non è formalmente valida (dipende da cosa c'era scritto).

La proposta di acquisto firmata solo dal marito vale come accettazione , se la proposta stessa è indirizzata al solo marito.
Poi il marito dovrà ottemperare all’impegno preso.
Altrimenti, se indirizzata ad entrambi e firma solo uno resta una proposta non accettata.
Questa è ciò che prevede la legge italiana , la vendita di cosa altrui (in questo caso di cosa parzialmente altrui).

Se nel tuo libro è indicato qualcosa di diverso, sei tu che non fornisci un valido aiuto a chi cerca casa.

 

[sgaravagli]

Ti ripeto che la delega NON è valida e che la proposta di acquisto firmata solo dal marito non è formalmente valida (dipende da cosa c'era scritto).[/QUOTE]

la "delega"- "procura" deve avere la stessa forma del contratto da sottoscrivere.