Diritti sulla proposta di acquisto accettata controfirma ed invia di scadenza

[Nickladi]

Buongiorno,
mi sta accadendo questo: ho ricevuto a Luglio una proposta di acquisto per la vendita della mia abitazione. Proposta di acquisto firmata e controfirmata con caparra in deposito dall'agenzia. La proposta scadrà il 18 settembre p.v.. Ho qualche diritto sulla caparra se rifiuto una richiesta di proroga della proposta d'acquisto? Se invece dovessi accettare questa proroga, sarebbe intesa come nuovo contratto o vera e propria deroga di scadenza di quella precedente? E se il contratto stipulato con l'agenzia fosse gia scaduto, la stessa potrebbe pretendere la provvigione in caso di nuova proposta o proroga fatta dagli stessi acquirenti?

 

[il_dalfo]

Premesso che sarebbe preferibile leggere il contratto per evitare malintesi, si può dire in via generale che:
- è un tuo diritto non accettare la richiesta di proroga.
- se non ci sono clausole sospensive in ballo, teoricamente il contratto è concluso e avresti diritto a trattenere le somme versate dal proponente.

- la proroga non crea un nuovo contratto (la tempistica è un elemento accessorio del contratto)

- se la proposta è accettata e con l'accettazione è previsto che tale documento diventi a tutti gli effetti un preliminare e se non ci sono clausole sospensive, in teoria l'agenzia ha diritto a chieder la provvigione.

- se il contratto con l'agenzia (suppongo tu stia parlando dell'incarico di vendita) sia scaduto e gli acquirenti facessero nuova proposta si potrebbe configurare o meno il diritto alla provvigione da parte dell'agenzia (che, per certo, ti manderà comunque la richiesta di pagamento). Dico "si potrebbe configurare", così come "potrebbe non configurarsi" e per stabilire se ciò avviene o meno bisogna capire se c'è o non c'è una novazione del contratto (in via generale è molto più probabile che ne abbiano diritto piuttosto che il contrario).

 

[Nickladi]

Grazie per le indicazioni "Dalfo",
dunque il contratto per la vendita da me stipulato con l'agenzia, è scaduto il 31.07.2021 senza tacito rinnovo, infatti nel contratto la clausola in merito prevista è quella che alla scadenza non si deve inviare nessuna raccomandata o comunicazione ma si intende concluso. Ora io mi chiedo.... i proponenti hanno stipulato proposta di acquisto vincolata all'ottenimento del mutuo (a luglio) ma ad oggi ancora non hanno fatto domanda di ottenimento dello stesso, tempo due giorni e ho accettato la proposta e dai proponenti è stata controfirmata per cui la controparte è a conoscenza che ho accettato la proposta.... siamo a metà settembre e io ho "perso due mesi di tempo" in attesa dell'esito di questa delibera per mutuo che non è mai partita. Dhe garanzie dovrei avere per esser certo di non perdere altro tempo, se accettassi la proroga ? o per lo meno quali vincoli potrei mettere come venditore ?

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,
mi sta accadendo questo: ho ricevuto a Luglio una proposta di acquisto per la vendita della mia abitazione. Proposta di acquisto firmata e controfirmata con caparra in deposito dall'agenzia. La proposta scadrà il 18 settembre p.v.. Ho qualche diritto sulla caparra se rifiuto una richiesta di proroga della proposta d'acquisto? Se invece dovessi accettare questa proroga, sarebbe intesa come nuovo contratto o vera e propria deroga di scadenza di quella precedente? E se il contratto stipulato con l'agenzia fosse gia scaduto, la stessa potrebbe pretendere la provvigione in caso di nuova proposta o proroga fatta dagli stessi acquirenti?

Scadrà in che senso? Se è accettata non scade più, è un contratto, il 18 settembre era la data per un secondo preliminare forse? Il così detto compromesso? Se così allora devi attendere la scadenza, poi mettere in mora la contro parte dando un nuovo termine questa volta perentorio, perchè i termini in questi contratti preliminari non sono mai fissi ed inviolabili (perentori, appunto) salvo che non sia precisata una motivazione (ad esempio dopo il 18 settembre il proprietario non vende più perchè accade una certa precisa cosa.
Come detto da altri andrebbe letto il contratto

 

[francesca63]

Premetto anche io che bisognerebbe leggere quanto firmato.
Ma se l’assegno (destinato a diventare caparra con la consegna a te venditore ) è trattenuto in agenzia, si presume che ci sia una condizione sospensiva, che non si è ancora avverata.
Se così fosse, o accetti la proroga della scadenza della sospensiva ( e allora il contratto prosegue, restando sospeso fino alla nuova scadenza), oppure resta definitivamente inefficace, cercherai un altro acquirente, non dovrai provvigioni e non hai diritto alla caparra.

E se il contratto stipulato con l'agenzia fosse gia scaduto, la stessa potrebbe pretendere la provvigione in caso di nuova proposta o proroga fatta dagli stessi acquirenti?

Il fatto che l’incarico sia scaduto non cambia nulla; se ci sarà un contratto preliminare efficace tra te e questi acquirenti, perché la sospensiva si avvererà entro l’eventuale proroga, o perché firmerete ex novo un altro contratto senza sospensiva, dovrai le provvigioni.

 

[Nickladi]

GRAZIE A TUTTI.
la condizione sospensiva o quella vincolante credo sia la delibera del mutuo nel senso che hanno fatto la proposta vincolata all'ottenimento dello stesso.

Una volta che la proposta è stata accettata da me e controfirmata dalla parte proponente, ho diritto ad una copia della stessa?

 

[Nickladi]

Scadrà in che senso? Se è accettata non scade più, è un contratto, il 18 settembre era la data per un secondo preliminare forse? Il così detto compromesso? Se così allora devi attendere la scadenza, poi mettere in mora la contro parte dando un nuovo termine questa volta perentorio, perchè i termini in questi contratti preliminari non sono mai fissi ed inviolabili (perentori, appunto) salvo che non sia precisata una motivazione (ad esempio dopo il 18 settembre il proprietario non vende più perchè accade una certa precisa cosa.
Come detto da altri andrebbe letto il contratto

L'agenzia mi ha detto che la proposta di acquisto scade in data 18 settembre 2021, e entrambe le parti hanno firmato nel mese di luglio 2021. mi ha detto che il proponente non ha ancora firmato una domanda di mutuo per averne la delibera e quindi proseguire. Il potenziale acquirente non ha un dovere in merito alla richiesta del mutuo se l'ha posta come vincolo nella proposta di acquisto?

 

[matusalemme]

se l'aspirante acquirente ha inserito quale condizione sospensiva l'ottenimento del mutuo e - poi - invece di attivarsi in tal senso, procurare documenti ,portarli in banca, etc., si è disinteressato di coltivare tale sua domanda, lui non si è comportato in buona fede ex art.1358 cod. civ. e ,forse, può sostenersi pure che la condizione si è avverata ai sensi dell'art.1359 cod. civ.

quindi, tra qualche giorno non solo potrai pretendere dall'agenzia la consegna dell'assegno depositato per incassarlo, ma potresti, addirittura, nel caso dell'art. 1359 cod. civ., chiedere l'esecuzione specifica del contratto ex art.2932 cod. civ.

poi...si tratta di vedere se varrà proprio la pena "inseguire" questo fenomeno, oppure non convenga lasciar perdere l'esecuzione specifica e dedicarsi ad altre trattative

 

[Nickladi]

se l'aspirante acquirente ha inserito quale condizione sospensiva l'ottenimento del mutuo e - poi - invece di attivarsi in tal senso, procurare documenti ,portarli in banca, etc., si è disinteressato di coltivare tale sua domanda, la condizione si è avverata ai sensi dell'art.1359 cod. civ.

quindi, tra qualche giorno non solo potrai pretendere dall'agenzia la consegna dell'assegno depositato per incassarlo, ma potresti, addirittura, chiedere l'esecuzione specifica del contratto ex art.2932 cod. civ.

poi...si tratta di vedere se varrà proprio la pena "inseguire" questo fenomeno, oppure non convenga lasciar perdere l'esecuzione specifica e dedicarsi ad altre trattative

L'agente immobiliare mi ha detto che il proponente ha confermato di voler acquistare l'immobile ma era spaventato dalla rata del mutuo, ora pare sia più convinto e vorrebbe prorogare la scadenza della proposta ai primi di ottobre. Cosa pensare?

 

[matusalemme]

a questo punto, le condizioni devi dettarle tu

non prorogare formalmente e fatti dare l'assegno

nel frattempo, a parole, dai una certa qual disponibilità purchè - sia chiaro a tutti, mediatore compreso - che l'operazione va avanti perchè s'à da fare entro e non oltre il termine tassativo ed essenziale del ......., avuto riguardo alla tua necessità di disporre della somma complessiva per il tuo progetto di......

fai fissare subito (e tu controlla) sia il nome del notaio incaricato sia la data del rogito notarile per la stipula del definitivo

la data del rogito sarà da fissare nel giorno di scadenza della proroga che ti era stata richiesta

così l'aspirante avrà il tempo per "correre" in banca e portare a compimento l'operazione senza danni e tu - nel rigoroso rispetto dei tuoi interessi - gli avrai concesso un po' di spazio e non apparirà che gli hai tirato il collo