Adempimenti cedolare secca

[Pennylove]

In attesa di chiarimenti, in ogni caso, consiglio a perri di spedire un'altra raccomandata postale al suo inquilino. Segnalo che, da qualche tempo, alcuni uffici dell'Ade, quando si consegna il modello 69 relativo ad una proroga o risoluzione di contratto, in cedolare, chiedono di esibire anche la raccomandata spedita all'inquilino.

 

[perri65]

..... grazie dei chiarimenti !!!!!!
.... preciso che la raccomandata a mano l'ho fatta in data 04 maggio 2011, e fare una raccomandata postale adesso non risulterebbe troppo tardi e comunque non valida per l'ADE ????
Grazie di vero cuore

 

[Pennylove]

..... grazie dei chiarimenti !!!!!!
.... preciso che la raccomandata a mano l'ho fatta in data 04 maggio 2011, e fare una raccomandata postale adesso non risulterebbe troppo tardi e comunque non valida per l'ADE ????
Grazie di vero cuore

Ai fini fiscali, la risposta è affermativa: la spedizione tardiva della lettera raccomandata rende, di fatto, inefficace l'opzione e comporta la perdita dei benefici previsti per la cedolare.

Nel caso di contratti in corso al 7 aprile e soggetti a successiva proroga, la raccomandata andava spedita prima della registrazione della proroga (intesa come rinnovo di altri quattro anni di contratto), ossia prima di presentare il modello 69 all'Agenzia delle Entrate.

Il punto 8.3 della circolare n°26/E ha precisato, poi, che, in deroga, solo "per i contratti già registrati, prorogati e con imposta di registro già versata alla data del 7 aprile 2011 la rinuncia all'adeguamento del canone deve essere comunicata con raccomandata da parte del locatore nel termine stabilito per il versamento del primo acconto dovuto, che può essere il 6 luglio 2011 se l'acconto è dovuto in due rate, oppure il 30 novembre 2011 se l'acconto è dovuto in unica rata, ovvero se non è dovuto acconto, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.".

Ai fini civilistici, la risposta, invece, è negativa, in quanto più volte la Cassazione si è espressa in materia di raccomandata e mezzi equipollenti (Cass. 21/09/2000, n°12496; Cass. 24/11/1995, n°11899...): la raccomandata postale e la raccomandata a mano costituiscono entrambe strumenti di obiettiva certificazione e di uguale efficacia, differendo la raccomandata postale da quella a mano per il solo fatto che quest'ultima viene recapitata da personale estraneo alla struttura postale (Cass. 12/01/2006, n°409).

 

[perri65]

Gent. Pennylove
innanzitutto grazie per le tue gentilissime e gradite risposte!!!!!
Avrei un'altro quesito da proporti:
...in considerazione che nel mese di giugno 2012 l'inquilino lascia l'appartamento (1 anno prima della scadenza dei quattro anni) e di conseguenza dovrò dare comunicazione all'ADE tramite mod. 69 per risoluzione del contratto, in cosa potrò incorrere visto che ho dato comunicazione all'inquilino con semplice raccomandata a mano ma che comunque ho pagato l'acconto (e saldo) per la cedolare secca anno 2011 ???
Grazie e auguri di un sereno 2012 (x tutti noi!!!!!!)

 

[Pennylove]

Bello cominciare l'anno con siffatti quesiti! Guarda, perri, io credo che nessuno sia in grado, in questo momento, di rispondere alla tua domanda...probabilmente neanche quelli dell'Agenzia delle Entrate! E' una domanda da officina giuridica più che da sezione Agenti Immobiliari, con tutto il rispetto per gli agenti immobiliari, eh!

Una raccomandata spedita fuori tempo massimo, ai fini del Registro, potrebbe sanare l'inesatto comportamento concludente del locatore? Secondo le Entrate, la risposta è negativa: la circolare n°26/E dispone che la comunicazione all'inquilino debba essere fatta - preliminarmente all'esercizio dell'opzione - esclusivamente per raccomandata postale, pena l'inefficacia dell'opzione. L'orientamento dell'Agenzia potrebbe, pertanto, porre qualche problema a coloro (e ti assicuro che sono in tanti) che hanno creduto, in buona fede, di potere applicare la cedolare (raccomandata a mano, conduttore titolare di partita IVA ecc.). Per chi si trovasse in codesta situazione, non resterebbe altro da fare, a questo punto, di ignorare l'opzione effettuata "a sproposito" e versare la differenza degli acconti IRPEF, se dovuta (ho capito bene che hai già pagato il saldo della cedolare? ), sanando l'eventuale minor versamento degli acconti con il ravvedimento operoso, versando con il modello F24 la differenza, le sanzioni e gli interessi. Dovrebbe poi essere possibile inviare una nuova raccomandata fino alla compilazione della dichiarazione dei redditi 2012 (è ipotesi di scuola), perchè l'opzione sembrerebbe perfezionarsi solo con il modello UNICO/2012 o 730/2012. E si ritorna, perciò al problema a cui si accennava al #20. Il proprietario dovrebbe spedire una seconda raccomandata di rettifica all'inquilino, se non altro per avere titolo per richiedere la quota parte di imposta di registro sul contratto di locazione non pagata a suo tempo (giugno 2011) e l'adeguamento ISTAT. Si porrà, pertanto, il problema di sanare con il modello F23 il tardivo pagamento della tassa di registro con il ravvedimento operoso e interessi.

Se poi tu, adesso, mi chiedi che cosa penso io della fattispecie in concreto, a titolo personale, ti posso dire solo questo, usando il verbo al condizionale: il Registro, a fronte del peccato "veniale", potrebbe anche chiudere un occhio, il problema, semmai riguarda il controllo delle dirette: come si comporterà l'ufficio delle imposte dirette? Chiuderà l'altro occhio? Nessuno, allo stato, può dire con certezza cosa succederà.

Io mi limito semplicemente a darti un paio di consigli: il primo è di spedire un'altra raccomandata all'inquilino. Corre voce che prima di giugno siano in arrivo ulteriori chiarimenti in proposito. Hai visto mai che...il secondo è di inoltrare un interpello alla Direzionale Regionale dell'Agenzia delle Entrate competente e attendere risposta (entro 120 giorni) che mi auguro per te positiva. In caso contrario, rivolgiti ad un CAF o ad un sostituto d'imposta (F24) e ad una organizzazione di categoria (F23).

Un felicissimo anno 2012 pieno di serenità e salute!

 

[maryber]

buonasera, torno sempre in merito alla cedolare secca.
ieri ricevo una telefonata da una cliente, contattata a sua volta dal commercialista, che Le ricorda di espletare la pratica relativa al 2012 per la cedolare secca, dicendole di avvertirmi che io già dovrei sapere tutto.
La cliente aveva optato per la cedolare secca già l'anno scorso, il commercialista aveva inviato raccomandata comunicando all'inquilino di avere optato per la cedolare secca, al di là degli acconti IRPEF dovuti, cosa dovremo fare noi agenti immobiliari per il 2012? ho cercato eventuali nuove disposizioni dell'ADE, ma non ho trovato nulla.
Qualcuno di Voi sa cosa dovremo fare? grazie, come sempre, per l'attenzione.

 

[Stefo]

Ovviamente la raccomandata non serve per l'opzione nel caso di locazione turistica? Basta portare al commercialista i vari contratti non registrati (infereriori ai 30 gg)
Confermate?