Affare o fregatura?

[brina82]

Mi chiama un amico che sta acquistando casa da Caio, a 120k cash; mi manda l'atto di provenienza e mi dice che c'è una cosa strana, e che quindi mi sa non compra più.

Atto di provenienza del 2020, compravendita.

Nel 2020 Tizio vende a Caio per una somma pari a 70k; Tizio lo ha ricevuto per successione testamentaria (del 2009) e lo vende a Caio per possesso ventennale del genitore defunto. In pratica il de cuius poteva/doveva usucapire ma non lo ha mai fatto, e neppure gli eredi.

Starei pensando di acquistare io, ovviamente sarebbe un acquisto incauto, quindi comprerei solamente a forte sconto (tipo appunto 70-80k; il mio amico non comprerebbe neppure a quella somma).

L'AI dice che tra 4 anni l'immobile è pulito e chi acquista potrà farlo anche con mutuo (oggi no).

Il mio legale dice dopo 10 anni l'acquisto del 2020 (quindi fra 5 anni), però sta facendo approfondimenti.

Voi che ne dite?

Grazie a chi vorrà partecipare.

PS tra l'altro, è necessario recuperare anche il testamento, per capire se qualche quota legittima sia stata violata...

 

[Michela_]

Ricapitolando:
- il papà (mettiamola così) di Tizio utilizza l’immobile (uso continuato, pacifico e non interrotto e pubblico) per 20 anni) senza registrare l’usucapione.
- il papà di Tizio viene a mancare nel 2009 e lascia per testamento a Tizio la possibilità di utilizzare l’immobile ecc ecc.
- Tizio vende a Caio nel 2020.
- Caio vuole vendere ora
Corretto?

 

[brina82]

Ricapitolando:
- il papà (mettiamola così) di Tizio utilizza l’immobile (uso continuato, pacifico e non interrotto e pubblico) per 20 anni) senza registrare l’usucapione.
- il papà di Tizio viene a mancare nel 2009 e lascia per testamento a Tizio la possibilità di utilizzare l’immobile ecc ecc.
- Tizio vende a Caio nel 2020.
- Caio vuole vendere ora
Corretto?

Esatto.

 

[Michela_]

Ora: il mio dubbio è su come sia stato legalmente possibile vendere l’immobile nel 2020, senza un certo titolo di proprietà (ok usucapione ma poi copia testamento ed eventualmente atto di rinuncia all’azione di riduzione o assegnazione ecc non c’è nulla?

Poi c’è, come dice il tuo avvocato l’usucapione abbreviata quindi è possibile acquisire la proprietà in un tempo più breve, come 10 anni, ma solo se si è acquistato il bene in buona fede tramite un titolo valido ma non trascritto. Sono quindi cose differenti.

Non avendo letto gli atti ti direi che ha ragione l’agente immobiliare MA prima va ben fatta la procedura legale per accertare l’usucapione da parte di Caio. Cosa che avrebbe dovuto fare (forse???) Tizio prima di vendere.

 

[brina82]

Ora: il mio dubbio è su come sia stato legalmente possibile vendere l’immobile nel 2020, senza un certo titolo di proprietà (ok usucapione ma poi copia testamento ed eventualmente atto di rinuncia all’azione di riduzione o assegnazione ecc non c’è nulla?

La "famosa" vendita per possesso ventennale, che credevo fosse solo teoria più che pratica, visto che nessuno la consiglia, e invece stavolta qualcuno ha pensato di farla per davvero, con tutte le conseguenze del caso.

 

[Michela_]

Fai due chiacchiere con il notaio rogante del 2020, digli che sei interessato all’acquisto di un immobile che hanno “trattato” loro anni fa perché il mio dubbio sta sulla correttezza dell’atto di compravendita del 2020. Poi magari sono dubbi infondati.

 

[brina82]

Fai due chiacchiere con il notaio rogante del 2020, digli che sei interessato all’acquisto di un immobile che hanno “trattato” loro anni fa perché il mio dubbio sta sulla correttezza dell’atto di compravendita del 2020. Poi magari sono dubbi infondati.

Io penso che l'atto del 2020 sia corretto, con tutti i limiti del caso (lì sta scritto che l'acquirente è consapevole ecc. ecc. ecc.).

Più che con lui (altrimenti chiederei all'oste se il vino è buono), farei 2 chiacchiere col mio, di Notaio!

 

[Michela_]

Io penso che l'atto del 2020 sia corretto, con tutti i limiti del caso (lì sta scritto che l'acquirente è consapevole ecc. ecc. ecc.).

Più che con lui (altrimenti chiederei all'oste se il vino è buono), farei 2 chiacchiere col mio, di Notaio!

Purtroppo non è mia “materia” ma faccio solo dei ragionamenti in quanto non sono pratica di queste cose ma ho qualche dubbio comunque.

Certo, ovvio che devi sentire il tuo notaio, dicevo di sentire il notaio vecchio solo per avere una qualche loro interpretazione.

P.S. Vi annoiate tanto voi??

 

[francesca63]

La "famosa" vendita per possesso ventennale, che credevo fosse solo teoria più che pratica, visto che nessuno la consiglia, e invece stavolta qualcuno ha pensato di farla per davvero, con tutte le conseguenze del caso.

A me le conseguenze non paiono così rischiose, in questo caso.
Nel senso che, se secondo Tizio i venti anni di possesso li aveva già avuti il padre ( e si può dimostrare), la data della successione non conta nulla.
Perché il precedente proprietario non avrebbe più la possibilità di rivendicare l’immobile.

Approfondendo gli aspetti dell’avvenuta usucapione, non escluderei che si tratti di un affare…sempre ammesso che Caio accetti la cifra che hai in mente tu.

In pratica il de cuius poteva/doveva usucapire ma non lo ha mai fatto, e neppure gli eredi.

Non direi che non ha usucapito , ma che ha usucapito, senza però provvedere all’accertamento giudiziale.
Proprio il caso in cui ha avuto senso la successiva vendita per possesso.