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  1. maelli

    maelli Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve a tutti, vi espongo i miei quesiti e spero grazie alla vostra competenza di avere delucidazioni:
    i miei genitori hanno visitato una casa in vendita presso un agenzia immobiliare, la casa è piaciuta, quindi ci siamo recati in agenzia per avere notizie delle spese accessorie (provvigioni, notaio..etc) in modo da vlutare la convenienza all'acquisto e soprattutto se c'era margine di trattativa visto che il prezzo richiesto era + alto di quello che volevano noi...cmq ci viene fatto una sorta di preventivo, ci viene detto che c'è possibilità di ottenere uno sconto ma che ci sono alcuni problemi, però facilmente risolvibili, secondo l'agente immobiliare...
    a me non sembra così ma vorrei sapere il vs parere:
    1) l'immobile viene messo in vendita da una signora, figlia unica, di tizio e caia. caia è morta 5 anni fa ma non è stata fatta successione, tizio è morto a gennaio e nemmeno per lui è stata aperta la successione, quindi tecnicamente è ancora intesatato ai genitori defunti...
    l'agenzia mi ha detto che è una cosa facile da risolvere...è vero???? però mi chiedo nel frattempo la signora a che titolo firma un'eventuale mia proposta d'acquisto? sarebbe valida?
    2) altro problema la casa (al 2 piano di una palazzina composta da 2 soli appartamenti) è stata costruta tra il 67 e il 72 abusivamente ma è stata presentata domanda di concessione in sanatoria ex l. 47/85 ma mai pagata oblazione almeno così sostiene l'agenzia, dicendo appunto che era una prassi comune.
    ho visto l'atto di acquisto di tizio e caia, genitori della venditrice, che hanno acquistato nel 94 e cosa per me strana è che il notaio ha scritto che l'atto è stato costruito abusivamente e che è stata presentata richiesta di concessione in sanatoria e pagata la relativa oblazione in unica soluzione come risulta da allegato A...
    in effetti c'è la domanda allegata con una fotocopia di un bollettino postale ma non c'è timbro postale..cioè è compilato con somma richiesta che corrisponde a quella indicata in questa domanda presentata al comune ma sembrerebbe che non è stato pagato. perchè il notaio ha scritto che è stato pagato?
    che devo fare? l'immobile ci piace molto...ma mi sembra rischioso invischiarmi in questa situazione.
    agenzia ha detto chiaramente che la venditrice non ha i soldi per regolarizzare la situazione, quindi in pratica aspetta un'eventuale acconto da parte di un compratore per cominciare a sistemare tutto.
    è veramente così facile come la fa l'agenzia immobiliare? e banca concede il mutuo?
    grazie e spero di essere stata chiara.
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per quanto riguarda le successioni le possono presentare anche domani, pagando imposte e sanzioni per ritardata dichiarazione; quindi dal quel punto di vista la cosa è facile.

    Per la parte urbanistica è un pò più duretta e fossi nei tuoi panni incaricherei un tecnico di fare una verifica in Comune per capire a che punto è la sanatoria.
    Potresti buttare 500€ (circa) nel cestino ma meglio che svariate migliaia in caso di problemi.
     
  3. maelli

    maelli Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    innanzitutto grazie.
    ma proposta d'acquisto firmata da venditrice che è sì erede ma la casa non risulta ancora a suo nome , che valore ha?
    e poi il notaio può scrivere che è stata pagata oblazione e invece non è così?
    posso andare io all'ufficio tecnico del comune e cercare di sapere qualcosa?
     
  4. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    per la proposta di acquisto non c'è problema, e quotando roberto.spalti ti dico di rivolgerti ad un tecnico.

    saluti
     
  5. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono anch'io d'accordo con i colleghi! :ok: :applauso: :applauso:
    Se il tecnico interpellato dovesse dare parere favorevole ti suggerirei di scrivere nella proposta come condizione la necessità di iniziare le pratiche di successione e la pratica di regolarizzazione urbanistica (in pratica presentando la domanda e pagando l'oblazione) PRIMA del preliminare. Alla proposta allegherei un assegno di 5000 euro che dovrebbero essere sufficienti almeno per il comune (il notaio alle brutte lo pagherà dopo il preliminare! :fico: )

    ;)
     
  6. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Salve, vorrei contribuire se posso...
    concordo con i colleghi per la successione, ovvero per l'atto di successione si ha un anno dalla data del decesso e pertanto per la sig.ra caia vi sarà una sanzione per ritardata presentazione, mentre è ancora in tempo per il sig. tizio...una volta presentata la dichiarazione di successione entra a pieno titolo.
    Per quanto riguarda la parte di acquisto dell'immobile, bisogna dividere in due parti la situazione;
    la prima il notaio se ha redatto un atto con dichiarazione di costruzione abusiva e regolarizzata con sanatoria, come indichi da bollettino, non sembra aver fatto tutti gli accertamenti (compreso quelli catastali), e questo non sembra un problema che interessi te come futuro acquirente, purché dal nuovo atto risulti che il fabbricato è regolarizzato a tutti gli effetti. In secondo luogo, a seconda del luogo dove si trova l'immobile, un tecnico può semplicemente regolarizzare la situazione modificando e presentando le documentazioni in comune compreso l'aggiornamento catastale.
    Infine prima di controfirmare il compromesso, aggiungerei la postilla di impegno per la parte venditrice di regolarizzare la condizione edilizio-urbanistica e catastale ed i versamenti per l'acquisto devono essere impegnati a tale scopo.
    Chiedo scusa, ma una domanda mi sorge spontanea, si tratta effettivamente di una sanatoria oppure è un condono? :domanda:
    buona serata.
     
  7. antonio°°°

    antonio°°° Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ti consiglio di scappare da questa situazione....
     
  8. maelli

    maelli Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    non so qual'è la differenza..vi riporto quanto scritto nell'atto notarile con cui tizio e caia hanno acquistato:
    "appartamento in via...non ancora censite nel N.CEU di detto comune ma a tal fine denunziate con schede registrate il 30-3-82 ai n.ri X e Y mentre l'area su cui insiste il fabbricato di cui sono parte,è censita nel NCT al foglio ZZZ particella WWW;
    che detto appartamento è stato costruito, entro l'anno 1971, in assenza di licenza edilizia e quindi in difformità alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici per cui, in ottemperanza al disposto della legge 47/85 è stata presentata al comune in data 14 febbraio 1986 prot. YYY, domanda di sanatoria e versata, in unica soluzione, la relativa oblazione, ai sensi del 6 comma dell'art 35 della citata legge."
    in realtà però come detto sul bollettino non c'è nessun timbro quindi sembrerebbe che non sia stato pagato, anche se notaio ha scritto il contrario. quando mi dite di incaricare un tecnico per vedere a che punto sta la pratica , che intendete esattamente?

    scappare...proprio quello che pensavo anche io e che al tempo stesso temevo perchè l'immobile ci piace veramente tanto!!
     
  9. antonio°°°

    antonio°°° Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    per evitare spiacevole conseguenze cambia rotta...ti consiglio di comprare un immobile con i documenti in regola,dormirai sicuramente tranquill :stretta_di_mano:
     
  10. klimt

    klimt Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    chiedi al proprietario di recarsi preso l'uff. tecnico del comune e far richiesta di certicato attestante la presentatzione di sanatoria ai sensi dell'art 31 L. 47/85 alla quale, e' allegato il versamento, specificando il numero di bollettino, la data e l'importo e se tale versamento e' ritenuto congruo.
    Se non c'e nessun versamento, allegato, la richiesta di sanatoria non e' ritenuta valida e quindi soggetta a diniego. Klimt
     
  11. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    quando mi dite di incaricare un tecnico per vedere a che punto sta la pratica , che intendete esattamente?

    Indendo di chiedere ad un geometra o altro tecnico di fare una verifica presso l'ufficio tecnico del comune verificando l'effettiva presentazione (con tutti gli allegati necessari) della richiesta di condono; il tecnico rilascerà una dichiarazione scritta con cui indicherà: tempi, modi, costi per addivenire al rilascio del condono.
     
  12. maelli

    maelli Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ho parlato con un tecnico e gli ho chiesto di verificare.
    ho parlato anche con un notaio e anche lui mi ha detto che dovrebbe essere tutto a posto perchè in effetti l'oblazione è stata pagata, è che trattandosi di fotocopia magari non si vede il timbro postale sul bollettino ma sull'atto di provenienza c'è scritto che è stato pagato e che il notaio ha visto il pagamento e allega il bollettino.
    scusata l'ignoranza ma io continuo a non capire bene alcuni passaggi: sembrerebbe quindi che la richiesta è stata presentata e oblazione pagata ma il fascicolo in comune è vuoto, nel senso che da quello che mi hanno spiegato va ripresentato un progetto, quindi il geometra deve fare perizia giurata, ripresentare il progetto e non ricordo più cos'altro...dopodichè che succede? bisogna pagare quanto e che cosa? ed è solo questione di tempi e poi va tutto in regola? o c'è rischio che ci possano essere intoppi, nonostante il geometra mi dica (mette per iscritto?) che è tutto ok? quanto tempo ci vuole secondo voi?
    perchè se è solo questione di tempo, allora io faccio il rogito e poi provvedo da sola. il rischio è minore che stare ad aspettare che il comune finisca la pratica , passano mesi e io sto con il compromesso in mano avendo già sborsato molti soldini tra caparra e agenzia immobiliare e magari la signora venda ad altri...
    ah proposito ma quando matura il diritto alla provvigione per agenzia? alla proposta o al compromesso ?
     
  13. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ai tempi del prim ocondono era prassi presentare la domanda con due disegni generici e niente più poi il comune chiedeva tutte le integrazioni e rilasciava la concessione a sanatoria.
    Il geometra dovrà ripresentare il progetto e tutta una serie di elaborati che sono necessari, poi dovrai pagare le sanzioni e gli oneri di urbanizzazione; si è solo una questione di tempo e soldi poi la pratica dovrebbe essere definita positivamente (ma questo te lo può "garantire" solo il tecnico che ne verifica l'ammissibilità in comune)
    Mi sembra strano che un notaio accetti di rogitare con un condono aperto da 25 anni, quelli che conosco io si rifiuterebbero tutti.
     
  14. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il codice civile dice che il diritto alla provvigione matura quando il proponente ha la conoscenza dell'accettazione della sua proposta. La prassi è che venga corrisposta al preliminare (i.e. compromesso)! :occhi_al_cielo:

    ;)
     
  15. tonio

    tonio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    errato! la provvigione scatta solo a vendita avvenuta.
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Qualche riferimento di legge? grazie
     
  17. tonio

    tonio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    vale il buon senso....la provvigione va pagata alla conclusione del rogito..altrimenti perche' si dovrebbe pagare la provvigione se non avviene la vendita e la compra?
     
  18. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    secondo me il buon senso invece vale per il ragionamento opposto. se uno ti trova uno che firma il compromesso e ti da un acconto ha completato il lavoro, perchè mai non deve essere pagato?

    saluti
     
  19. tonio

    tonio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il compromesso non significa vendita. la vendita avviene solo al rogito. si puo' anche non rogitare per colpa dell Agenti Immobiliari
    il compito dell Agenti Immobiliari non e' quello di stipulare l accordo delle parti al compromesso ma quello di completare fino al termine la vendita.....in italia fanno bene ad esistere i mediatori abusivi?
     
  20. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Siamo alle solite....mi rifiuto di intavolare un'altra sterile discussione....:disappunto:
     

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