Ben_11

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ok,

già a leggere le problematiche connesse, vien comunque paura anche tramite agenzie specializzate.
Il fatto che quelle classiche non se ne occupino è indicativo, forse.
 

Ben_11

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si si, ripeto non farei mai nulla da sola ma da una prima impressione non mi sembra ci sia tutta questa convenienza.
Almeno su MILANO..
 

Ben_11

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Colgo l'occasione per un ultimo consiglio:

secondo voi andare in giro per le agenzie di zona, può essere più conveniente che monitorare annunci e chiamare ogni volta?
Pensavo di procedere in questo modo ma non so se effettivamente può essere una perdita di tempo ( provare non costa nulla, lo so)
 

ab.qualcosa

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Agente Immobiliare
non mi spiego perchè quelle tradizionali non si buttino in questo campo, nel senso che teoricamente sarebbe più vantaggioso per loro. Vedono forse troppi pericoli o difficoltà ?
Perché è un tipo di attività più in sintonia con uno studio legale ed infatti è piuttosto satura.
Non so a Milano ma a Roma ogni appartamento in asta anche solo decente ha già diversi operatori specializzati che lo pubblicizzano, andarsi ad infilare sistematicamente in questo ginepraio non mi sembra necessariamente vantaggioso.
 

DanieleGiordanoAvv

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Professionista
Buonasera,

Per quanto riguarda le agenzie immobiliari ritengo che acquistare all'asta tramite di loro non sia assolutamente consigliato in quanto l'intero procedimento di vendita del bene è regolato dalla legge e solo un operatore della Giustizia può comprendere e risolvere le difficoltà che possono nascere.

Ho scritto un articolo che può raggiungere qui in cui spiego i motivi per cui ritengo che sia sconveniente e pericoloso acquistare all'asta tramite agenzi

Per i rischi dell' asta ci sarebbe da scrivere un manuale.
Nel senso che le aste giudiziarie di per sé sono il meccanismo di acquisto della proprietà più sicuro in assoluto.
Tanto è che l'aggiudicatario viene garantito anche nel caso in cui la procedura dovesse essere dichiarata estinta ex art. 2929 c.c.
Tuttavia vanno gestite ed anticipate delle insidie certamente con l'aiuto di un avvocato di fiducia che si occupi di diritto dell'esecuzione forzata.

Ciò premesso le assicuro che non comprerei mai un immobile che non sia un immobile all'asta.
Cordialmente
 
Ultima modifica di un moderatore:

brina82

Membro Storico
Professionista
Buonasera,

Per quanto riguarda le agenzie immobiliari ritengo che acquistare all'asta tramite di loro non sia assolutamente consigliato in quanto l'intero procedimento di vendita del bene è regolato dalla legge e solo un operatore della Giustizia può comprendere e risolvere le difficoltà che possono nascere.
Nel forum ci diamo del tu.

Non saprei da dove cominciare a risponderti.

Perchè sconsigliare a prescindere un'agenzia, e altresì promuovere la consulenza legale?

Ti ricordo che oltre alla due diligence legale, esiste anche quella tecnico-urbanistica, finanziaria ecc., che un Avvocato difficilmente riesce a fare.

Tornando quindi alle agenzie, non puoi escludere che nello staff non sia presente, oltre all'agente (che ne capisce di mercato meglio di chiunque), un team composto anche da Avvocati e da Tecnici.

Potrebbe anche essere presente una figura "trina" che può aver acquisito know how in questo campo e saperne anche molto di più di parecchi legali.
Ciò premesso le assicuro che non comprerei mai un immobile che non sia un immobile all'asta.
Ah ecco, pensa che io sono convinto del fatto che la casa dei propri sogni è quasi impossibile trovarla in asta.
 

DanieleGiordanoAvv

Nuovo Iscritto
Professionista
Eccoci qua.

La questione è questa: le verifiche urbanistiche devono essere fatte e vanno giustamente condotte con un esperto prima dell'acquisto all'asta, su questo nessun dubbio.

Il punto invece per cui mi sento di dire quello che ho affermato è che nelle procedure esecutive immobiliare l'eventuale illegittimità di un atto o di un comportamento deve essere opposto, anche dall'aggiudicatario o dall'offerente, in tempi strettissimi (20 giorni dalla conoscenza dell'atto ai sensi dell'art. 617 c.p.c., 20 giorni dalla conoscenza del vizio in caso di aliud pro alio).

Si pensi al frequente caso di esclusione dall'asta telematica ad opera del Server ministeriale.
Si pensi alle questioni circa la sospensione del termine per il pagamento del saldo prezzo.
Si pensi a tutte le decisioni intermedie che possono rendersi necessarie (accesso anticipato, liberazione dai mobili, incasso di eventuali canoni di affitto).
In questo tempo breve se non vi è un avvocato che ha già in gestione la situazione diventa complicatissimo intervenire.

Lo stesso dicasi nel caso in cui vi siano da gestire una o più situazioni "particolari" (non è raro che il debitore si opponga alla regolarità delle operazioni di vendita, o che il medesimo lamenti vizi nell'offerta di acquisto).

Ora, malgrado ci siano decine di agenzie che affidano completamente la questione ad uno o più avvocati, per cui nulla questio, ce ne sono altre 100 che, pur di "marginare" o non si affidano ad alcun collega o prendono il primo che capita (il quale magari non ha alcuna esperienza in questo settore).

In questi casi si verificano veri e propri disastri a tutto danno, in primis, dell'offerente o dell'aggiudicatario (posso documentare circa liberazioni avvenute dopo 3/4 anni, posso documentare circa aggiudicazioni revocate successivamente - addirittura - al completo pagamento del saldo prezzo).

Tanto premesso, per me, la figura dell'avvocato, nell'acquisto all'asta, è centrale e va scelta dal Cliente secondo fiducia e competenza.
Pertanto non sopporterei di scegliere un agenzia senza sapere chi mi difenderà in caso di problemi, mente mi è piuttosto indifferente chi mi accompagnerà a vedere l'immobile.

Si tratta della sola mia opinione, quindi comprendo che ogni uno di voi ne abbia in maniera del tutto lecita, una diversa.

Buona domenica
 

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