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Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno,

Ho visto qualche giorno fa un appartamento che mi interessa molto. Il problema è che l'intero fabbricato degli anni 70 non ha l'agibilità. Sono stati richiesti e rilasciati due condoni (1985 e 1994) per modifiche ai prospetti e a seguito di ciò non è mai stata richiesta l'agibilità.
Quanto è grave simile mancanza?
Per acquistare devo chiedere alla banca un mutuo. Potrebbero fare storie?

So che ora l'agibilità si chiede con una scia e può essere anche parziale. Ma per la mole di documenti da chiedere mi sembra davvero un'impresa titanica.
Tra l'altro leggevo che a seguito di condono l'agibilità va richiesta all'ufficio condoni e non sarebbe possibile ottenerla tramite scia. È così?

Andare avanti o lasciar perdere?
Grazie a chi mi vorrà aiutare.
 

Evi.3

Membro Junior
Privato Cittadino
Nella sanatoria del 1994 dovrebbe essere integrata l agibilità!
Se non già in possesso del venditore la può facilmente reperire in comune.
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
Purtroppo non c'è. L'agibilità era una pratica da fare a parte, dopo il rilascio della sanatoria, ma non è stata fatta.
 

Evi.3

Membro Junior
Privato Cittadino
Ha visionato fisicamente la prima concessione edilizia in sanatoria?
Ho acquistato da poco un immobile degli stessi anni e non essendo in possesso il venditore dell agibilità ( convinto ne fosse esente dato l anno di costruzione) , abbiamo richiesto in comune la prima pratica edilizia registrata dopo la fine costruzione.
In tal caso una sanatoria per veranda, nella quale viene citata l agibilità, non necessaria nell' anno di costruzione.
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ha visionato fisicamente la prima concessione edilizia in sanatoria?
Ho acquistato da poco un immobile degli stessi anni e non essendo in possesso il venditore dell agibilità ( convinto ne fosse esente dato l anno di costruzione) , abbiamo richiesto in comune la prima pratica edilizia registrata dopo la fine costruzione.
In tal caso una sanatoria per veranda, nella quale viene citata l agibilità, non necessaria nell' anno di costruzione.
Ti ringrazio.
La concessione non ce l'ho. Ma all'ufficio condoni non risulta l'agibilità. A detta del tecnico, a seguito di condono, l'agibilità andrebbe richiesta. Il palazzo non è ante 1967 quindi credo che non ci si possa appigliare neanche a questo.
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
Incarica un tecnico del posto, geometra o architetto, e fatti aiutare.
Ti ringrazio. Ma la mia domanda non è dal punto di vista tecnico,ma commerciale... Visto che sei un mediatore creditizio, che tu sappia, la banca crea ostacoli alla concessione del mutuo?
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Quanto è grave simile mancanza?
La mancanza è tanto più grave quanto maggiori saranno gli adempimenti necessari per ottenere l'agibilità.

Di per sè, la pratica "burocratica" è di poco conto, quelli che potrebbero essere onerosi sono gli adempimenti necessari per completare la raccolta dei documenti da allegare (ad esempio la conformità degli impianti, collaudo sismico, fognature... ). Ecco perchè è indispensabile che un tecnico faccia le opportune verifiche è ti comunichi che cosa sia necessario fare per concludere la pratica.

Questo ti permetterà di effettuare le corrette valutazioni commerciali.

Per acquistare devo chiedere alla banca un mutuo. Potrebbero fare storie?
Alcune banche, almeno dalle mie parti, non rogitano in assenza di agibilità. Ad esempio Intesa San Paolo è molto rigida al riguardo. Altre, se la perizia viene chiusa, non sollevano alcun problema...
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie mille che casa!
Il problema è che molti documenti necessari per la pratica sono di competenza condominiale. Il singolo condomino, tanto per dirne una, non può mettere a norma l'impianto elettrico delle scale condominiali.
Spesso accade che gli altri condomini che non devono vendere non sono interessati all'agibilita.

Parliamo di immobili degli anni 70, non 2000, mi sembra veramente assurdo che le banche non concedano il mutuo.
Potrebbero concederlo per un valore dell'immobile inferiore alla perizia? Che so su un valore di 100 potrebbero concedere 60 o potrebbero addirittura non erogarlo?
Questo si che ne limiterebbe la commerciabilita.
 

Antonio Bocale

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Non mi è mai successo che una banca non concedesse il mutuo in assenza di abitabilità/agibilità per immobili ante 2003 (L.380/2001). In un solo caso (mutuo ex INPDAP) in assenza del certificato è stato richiesto una dichiarazione giurata su apposito modulo ad un tecnico che dichiarasse i requisiti sostanziali di abitabilità e il mutuo è stato concesso.
La L 380/2001 ha reso obbligatorio il certificato di agibilità dal 01/01/2003 per gli immobili nuovi o che siano stati radicalmente ristrutturati. Per i precedenti ha tolto l'obbligatorietà...in pratica se ce l'hai bene altrimenti è uguale...purché l'immobile abbia i requisiti sostanziali per assolvere al suo compito (Non puoi vendere una cantina per abitazione o una sedicente abitazione con altezza interna di 180cm o senza finestre adeguate ecc....).
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Non è che ha tolto l'obbligatorietà, semplicemente ha abrogato la legge senza nulla dire in merito agli edifici esistenti. Quindi che l'abitabilità / agibilità sia un'autorizzazione, dichiarazione, certificato o segnalazione certificata (come nell'attualità) nulla importa ai fini urbanistici, sempre quella resta.
Se però parti dal presupposto di un edificio sprovvisto, le cose cambiano..... dato che l'obbligatorietà dal 1939 c'è per tutto il territorio nazionale.
 

Antonio Bocale

Membro Attivo
Agente Immobiliare
L'obbligo del certificato nasce nel 1934 per motivi sanitari, quando ancora si edificava senza licenza di costruzione. Negli anni successivi i parametri urbanistici, per averlo, sono mutati nel tempo e giustamente sempre più stringenti fino al 01/01/2003 anno in cui si chiama agibilità e diviene essenziale ai fini della transazione immobiliare. Fino al 31/12/2002 tale obbligo era depotenziato sia dall'assenza di sanzioni che dall'essenzialità ai fini delle compravendite e fruibilità del bene. Pertanto era un obbligo più formale che sostanziale (fermo restando il requisito sostanziale).
Il certificato dai costruttori e anche dalla pubblica amministrazione (vedi case popolari) è stato quasi sempre considerato ridondante, in quanto la procedura amministrativa per costruire prevedeva un piano regolatore, progetto, un titolo urbanistico (licenza, nullaosta, permesso ecc...) ed un fine lavori attestante l'esatta esecuzione dei lavori approvati dagli uffici di urbanistica e la richiesta del conseguente certificato. Pertanto sia dagli uffici che dai costruttori è stato considerato un puro atto formale in quanto l'aspetto sostanziale era già appurato dall'esatta esecuzione del progetto approvato e realizzato.
Sarebbe stato giusto essere più severi sugli immobili che hanno usufruito dei vari condoni, ma anche lì non è stato fatto nulla.
Fare oggi il certificato di agibilità ad immobili edificati 50-60 anni fa potrebbe risultare molto difficile se non impossibile visto le nuove normative che sono entrate in gioco. Tra l'altro un certificato degli anni 60 attesta l'abitabilità ad una normativa ormai superata e non attuale...allora che cosa mi certifica...ciò non è più a norma?
Tanto è vero che da che mi ricordi (ed è qualche anno che faccio questo mestiere) non è mai stato un documento ostativo alla compravendita o alla fruibilità del bene.
Di certo corre l'obbligo di informare l'acquirente del assenza di tale documentazione ed è preferibile menzionare in proposta.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Fare oggi il certificato di agibilità ad immobili edificati 50-60 anni fa potrebbe risultare molto difficile se non impossibile visto le nuove normative che sono entrate in gioco. Tra l'altro un certificato degli anni 60 attesta l'abitabilità ad una normativa ormai superata e non attuale...allora che cosa mi certifica...ciò non è più a norma?
E' qui che sbagli: l'abitabilità/agibilità si riferisce sempre al momento della costruzione, infatti non è assolutamente necessario (se non impossibile) adeguare il fabbricato alle norme attuali, a meno di quelle cogenti che comunque si è già obbligati a rispettare!
Pensa se ogni volta che cambia la normativa si debba rimettere mano all'edificio!

Discorso a parte riguarda le strutture poiché se non in cemento armato non si ha nulla in mano fino al 2006! Quindi si provvede a far redigere una valutazione della sicurezza o un certificato d'idoneità statica come pezza per garantire la statica dell'edificio.

Tanto è vero che da che mi ricordi (ed è qualche anno che faccio questo mestiere) non è mai stato un documento ostativo alla compravendita o alla fruibilità del bene.
Questo è vero, ma un conto è la commerciabilità e un altro è la conformità urbanistica ed edilizia. Anche sulla fruibilità le cose stanno poi cambiando.....
 

Antonio Bocale

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Se rileggi quello che ho detto, diciamo la stessa cosa con la differenza che tu dai maggior valenza all'aspetto formale ed io più all'aspetto sostanziale:
es....Per un'autorimessa pubblica il permesso dei vigili del fuoco è sostanziale. Se cambiano le leggi ti devi adeguare altrimenti chiudi perché gli elementi di sicurezza con le nuove normative sono cambiate;
Per le abitazioni (vecchie) cambiando le normative nel tempo, sull'abitabilità/agibilità, non rende inutilizzabile il bene; eppure allo stato attuale non hanno più i requisiti richiesti dalle nuove normative, e pertanto il vecchio certificato pur legittimando il tutto (quindi aspetto formale), nella sostanza non garantisce più secondo i nuovi requisiti quello che attualmente si intende agibile (aspetto sostanziale). Pertanto incaponirsi nel pretendere un certificato rilasciato nel 1934 o giù di lì che senso ha?
Sarebbe più giusta una normativa puntuale e adattabile a tutte le strutture abitative del nostro territorio.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Pertanto incaponirsi nel pretendere un certificato rilasciato nel 1934 o giù di lì che senso ha?
Infatti puoi presentare oggi una SCIA per Agibilità relativamente le normative in vigore all'epoca della costruzione oltre a quelle cogenti che nel tempo si sono succedute e che comunque dovevi rispettare (sebbene sia raro che qualcuno lo abbia fatto!).

Per esempio, per l'edificio del 1970 se è in muratura portante nessuno ti chiederà mai un certificato di collaudo, tantomeno nessuno ti chiederà una Di.Co. o una Di.Ri. per gli impianti esistenti, se non modificati dopo il 1991!
Per questi aspetti basta un'asseverazione di un tecnico abilitato.

In Emilia Romagna poi, da un punto di vista urbanistico, le vecchie autorizzazioni all'abitabilità/usabilità sono una manna dal cielo per quanto riguarda le tolleranze (ma questo è un altro discorso).
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
In Emilia Romagna poi, da un punto di vista urbanistico, le vecchie autorizzazioni all'abitabilità/usabilità sono una manna dal cielo per quanto riguarda le tolleranze (ma questo è un altro discorso).
Mi spieghi meglio ?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
All'art. 19 bis della L.R. 23/2004 inerente le tolleranze sono stati aggiunti diversi commi quasi due anni fa. In seguito anche modificati per ritarare la portata e quindi è uscita una circolare esplicativa sull'applicazione dei medesimi, in modo da chiarire ulteriormente il campo di applicazione (https://territorio.regione.emilia-romagna.it/codice-territorio/edilizia/circolari-e-atti-di-indirizzo/circolare-tolleranze-costruttive.pdf/@@download/file/CIRCOLARE TOLLERANZE COSTRUTTIVE.pdf)

In pratica, se si possiede già un'autorizzazione all'abitabilità (titolo abilitativo) e quindi è già avvenuto il sopralluogo dell'ufficiale sanitario che non ha rilevato motivi ostativi per non rilasciarla, tutte le difformità dal titolo edilizio (anche se non espressamente rilevate in sede di sopralluogo) non sono abusi e quindi non è necessario sanarli, ma vanno comunque evidenziati nella pratica edilizia che si presenta. Chiaramente si parla di difformità non oggettive (tipo spostamento di muri perimetrali o di tramezzature, ubicazione delle porte interne) mentre se la difformità riguarda la presenza di una finestra che non appare per niente sul titolo edilizio, si potrà rappresentarla in tolleranza solo se debitamente evidenziata sull'elaborato grafico del sopralluogo o se si abbiano delle prove (fotografiche o catastali) in merito della sua esistenza già dalla data del sopralluogo.

Poi se leggete la circolare vi sono anche altri casi per i quali far rientrare le difformità nelle tolleranze.

Credo peraltro che i tempi siano oramai maturi per esportare queste tolleranze a livello nazionale, come per il 2%.
 

Lunaesole

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ringrazio tutti per le risposte. Il primo ostacolo che sto incontrando in questi giorni sono le banche, le quali subordinano la concessione del mutuo a quanto deciderà il perito. Questo significa che fino quasi alla fine non sarò sicura se la banca erogherà o meno il mutuo.
Secondo penso che sia difficile in un condominio trovare la maggioranza per deliberare di affidare ad un tecnico la pratica sull'agibilita. Chi non ha interesse a vendere voterà contro.
La cosa che trovo assurda è quanto mi hanno detto i tecnici in caso di aggiornamento di agibilità esistente. Ripresentando l'agibilità per nuovi lavori si ripresentano i vecchi documenti per le parti non modificate (impianti delle scale, ascensore ecc) mentre verranno aggiornate solo le parti oggetto di lavori. A me sembra un paradosso.
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Sono cose di cui si deve preoccupare il venditore non tu, se pensi che sia una perdita di tempo cercherei altro e se fossi in te lo farei. Cercati un immobile in regola e non ti intestardire
 

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