maurellone

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Privato Cittadino
Ciao, dopo aver consultato decine di post qui e in altri siti non riesco a dipanare alcuni dubbi sul tema agibilitá, per favore aiutatemi.

Sono interessato ad un immobile costruito nel 1994. Ho in mano una mappa catastale estratta nel 2021 e relativa a "variazioni" effettuate nel 1997. Si tratta di un'abitazione su due piani. Il piano terra é segnato con H 2,70, soffitti orizzontali, tutto ok. Al piano superiore, che é mansardato con soffitti ad altezza variabile, nella mappa catastale sono espressamente indicati
- 2 locali "ripostiglio" senza diciture sull'altezza, usati come camera da letto
- 1 locale "sgombero" che riporta la dicitura H.M. 2,38, usato come camera da letto
- 1 wc, usato.... come wc.
Ad una rilevazione sul posto, il piano superiore ha anche una parte a disimpegno col soffitto molto alto, diciamo piu di 3 metri. Tutti gli altri locali invece sono simili, ovvero nel punto piu alto 2,70 o piu, e circa 1,80 nei punti piú bassi dove il tetto scende verso i lati dell'abitazione.
Non so ancora se esista un certificato di agibilitá.

Dubbi:
1) Ho letto in giro che le mappe catastali non contano ma conta che lo stato dei luoghi risponda al permesso di costruire depositato in Comune, é vero? Cosa conta veramente? La destinazione d'uso dei locali riportata li? La classe catastale non conta nulla?
2) il wc non dovrebbe potersi fregiare della nomea di wc in quanto il wc é considerato un locale vivibile e quindi dovrebbe avere altezza 2.70 (e invece non é cosi) oppure essere un ripostiglio. Dico bene? Eppure é segnato come wc.
3) l'agibilitá veniva fornita col principio del silenzio assenso. Se il proprietario mi presentasse solo la richiesta di agibilitá potrebbero dirmi che il comune non ha mai risposto e quindi é intervenuto il silenzio assenso, ma come faccio a essere sicuro invece che il comune non si sia opposto? Ma in questo caso, se il comune avesse sollevato obiezioni, avrebbe emanato un'ordinanza di ripristino, giusto? Riassumo: si puo essere in uno stato in cui l'agibilitá non é stata concessa (per mancanza di requisiti) ma i luoghi siano ancora in uno stato con vizi? Oppure semplicemente non é stata concessa e nessuno ha mai controllato che quelle stanze non fossero usate come camere da letto?
4) L'immobile é stato ristrutturato pesantemente all'interno 5 anni fa (pavimenti, impianti, infissi). Leggo che dopo questi interventi deve essere richiesta una nuova agibilitá. "Deve" o "puó"? Puó essere che non sia stata nemmeno richiesta? Ma mi chiedo, se c'é una DIA per lavori importanti, il Comune dovrebbe poi accertarsi che siano fatti a norma e quindi o viene rilasciata l'agibilitá oppure si oppone. Sbaglio?

In definitiva, vi chiedo di aiutare a capire come posso districarmi. Se ci fosse un certificato di agibilitá, cosa devo controllare? Se non ci fosse, come posso capire qual é la situazione?
Grazie
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Ho letto in giro che le mappe catastali non contano ma conta che lo stato dei luoghi risponda al permesso di costruire depositato in Comune, é vero? Cosa conta veramente? La destinazione d'uso dei locali riportata li? La classe catastale non conta nulla?
Conta che l’immobile deve essere conforme a quanto risulta dalla documentazione (licenze, permessi, pratiche successive) presentati in Comune, oltre che alla planimetria catastale.
Ma il Catasto ha finalità per lo più fiscali: è più importante la regolarità urbanistica.
Ovvero, se è stato dato il permesso di costruire un ripostiglio , e invece c’è una camera , la situazione è irregolare.
il wc non dovrebbe potersi fregiare della nomea di wc in quanto il wc é considerato un locale vivibile e quindi dovrebbe avere altezza 2.70
Un bagno deve avere altezza minima di 2,40. Ma il fatto che ci sia l’altezza giusta non basta per ritenere regolare quel bagno.
Riassumo: si puo essere in uno stato in cui l'agibilitá non é stata concessa (per mancanza di requisiti) ma i luoghi siano ancora in uno stato con vizi?
Si, difficilmente qualcuno controlla concretamente.
Ma ti preoccupi dell’gibilita, che è solo un aspetto della regolarità di un immobile.
In definitiva, vi chiedo di aiutare a capire come posso districarmi.
Incaricando un tecnico di fare tutte le verifiche necessarie, con i documenti completi a disposizione, e dopo un sopralluogo sul posto.
Queste verifiche puoi anche farle fare dopo aver presentato una proposta di acquisto, che dovrà necessariamente contenere una condizione sospensiva ben formulata, in modo da rendere efficace il contratto preliminare concluso con l’accettazione della proposta solo e soltanto se si accerterà che l’immobile è regolare e conforme urbanisticamente e catastalmente.
 

maurellone

Membro Junior
Privato Cittadino
Sicuramente mi rivolgeró ad un esperto, ma volevo essere in grado di annusare irregolaritá evidenti da solo ed evitare di arrivare alla proposta.
Una domanda semplice: ma quindi qualsiasi mansarda che abbia un punto piu basso di 2.70 (a meno di usare la media ponderata) non é agibile? Ho un amico che vende un attico, altezza al colmo 2.88 e tutto il perimetro é a 1.55, in pratica sul perimetro si picchia la testa sempre... come puó essere agibile?
 

-csltp-

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Sicuramente mi rivolgeró ad un esperto, ma volevo essere in grado di annusare irregolaritá evidenti da solo ed evitare di arrivare alla proposta.
Una domanda semplice: ma quindi qualsiasi mansarda che abbia un punto piu basso di 2.70 (a meno di usare la media ponderata) non é agibile? Ho un amico che vende un attico, altezza al colmo 2.88 e tutto il perimetro é a 1.55, in pratica sul perimetro si picchia la testa sempre... come puó essere agibile?

per annusare irregolarità dovresti fare un accesso agli atti, confrontare il tutto con le schede e con lo stato di fatto.

per capire se un locale abitabile l’altezza è un requisito ma non è l’unico.

Dubito sia possibile capire queste cose senza essere competenti in materia.
 

maurellone

Membro Junior
Privato Cittadino
Non é il mio lavoro ma almeno il metro lo so usare. Ho fatto un esempio al post precedente, mi potete dire se giá quello é un impedimento all'agibilitá?
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
L’irregolarità più evidente è che i locali “ripostiglio” e “sgombero” sono usati come camere, senza esserlo.
Comunque non basta un metro, serve verificare le pratiche edilizie.
 
Ultima modifica:

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
L'agibilità è l'ultimo problema che ti può interessare, perchè anche un immobile che non ha l'agibilità può essere commerciabile, se l'acquirente ne è a conoscenza.
Molto più importante la regolarità urbanistica che ti può controllare asseverare soltanto un tecnico che faccia accesso agli atti in Comune e controlli la nascita e la vita dell'immobile.
Da solo non arrivi da nessuna parte.
 

-csltp-

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
L'agibilità è l'ultimo problema che ti può interessare, perchè anche un immobile che non ha l'agibilità può essere commerciabile, se l'acquirente ne è a conoscenza.
Molto più importante la regolarità urbanistica che ti può controllare asseverare soltanto un tecnico che faccia accesso agli atti in Comune e controlli la nascita e la vita dell'immobile.
Da solo non arrivi da nessuna parte.

Basta un metro.
 

maurellone

Membro Junior
Privato Cittadino
Il fatto che conti di piu la regolaritá urbanistica l'avevo capito. Per questo motivo chiedevo conferma che una mappa catastale (pur recente) non sia esaustiva della regolaritá dell'immobile, e volevo strumenti semplici per farmi un'idea PRIMA di fare una proposta e coinvolgere un tecnico. Se é palese ad occhi non esperti (ma pensanti) che ci siano irregolaritá evidenti, saluto tutti e lascio perdere. Dopo essermi fatto un'idea della materia su questo e altri forum sono andato a rivedermi altri annunci di immobili che abbiamo valutato (e poi scartato per altri motivi) e molti, moltissimi sono in questa situazione, case a due piani senza camere al piano terra e con primo piano "non regolare". Quindi qualsiasi piano mansardato a falde spioventi, che abbia un'altezza minima ad esempio di 1.6m, non potrá mai essere abitabile a meno che il colmo sia molto alto per portare la ponderata sopra i 2.70. Ho detto una castroneria? (mi riferisco solo alle altezze, so che ci sono altri requisiti da soddisfare ma siccome le altezze sono le uniche valutabili da inesperti, mi baso su quelle in primis). Perché se non ho detto una castroneria, significa che la quasi totalitá degli immobili a cui punto (villini a schiera o simili) nella mia zona non ha i piani superiori abitabili. Per vedere piani mansardati abitabili bisogna andare su ville singole di ben altro prezzo, e li si vede chiaramente che ci sono le altezze. Peró a questo punto vuol dire che tutti (o la maggior parte) comprano inconsapevolmente, oppure consapevolmente sapendo di comprare un abuso ed essere punibili. E vuol dire che sono tutti ricchi perché mi pare di capire che senza taluni requisiti le banche non eroghino il mutuo. Ma dubito che siano tutti paperoni.
 

maurellone

Membro Junior
Privato Cittadino
Un bagno deve avere altezza minima di 2,40. Ma il fatto che ci sia l’altezza giusta non basta per ritenere regolare quel bagno.
No, non ha l'altezza giusta. O perlomeno non credo. La parte piu alta é sui 3m, ma il tetto spiove fino a circa 1.60. Quindi mi chiedo come sia stato possibile sulla mappa catastale (lo so, non é portatrice di verita') segnare 3 locali sgombero/ripostiglio (perché probabilmente non hanno i requisiti) mentre il bagno (che anch'esso non ha i requisiti) é segnato come bagno!
 

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