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Elemauli

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti chiedo aiuto per riuscire a districare una situazione un po' complessa. Abbiamo individuato immobile da acquistare e stiamo facendo delle verifiche sulla conformità urbanistica e catastale (cfr topic bagno in mansarda). Nel frattempo abbiamo messo in vendita casa nostra e in 4 giorni abbiamo ricevuto una proposta d'acquisto ( per ora a voce, ma stiamo temporeggiando noi) da persone da noi conosciute che a loro volta hanno venduto casa ( hanno fatto compromesso, il loro acquirente ha avuto predelibera reddituale e ora aspetta ok consap). I miei acquirenti rogiteranno a gennaio per la vendita del loro, ed essendo dipendenti statali vogliono aderire al mutuo Inps richiedibile per regolamento dal 15 gennaio. Verosimilmente quindi, SE TUTTo fila liscio io venderei casa a fine febbraio. Giovedì abbiamo incontrato l'agente immobiliare della casa che ci interessa e ci ha detto che per la proprietaria andrebbe bene rogitare a marzo/aprile ma la sospensiva mutuo da noi richiesta potrebbe avere durata di un solo mese. Quando ci ha detto così neanche mi sono azzardata a chiedere la sospensiva per vendita di casa nostra. Il nostro problema più che il Mutuo riguarda la sicurezza di vendere casa nostra che appunto avremo a febbraio. Esiste un modo per uscire da questa situazione?? Grazie
Grazie
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
e in 4 giorni abbiamo ricevuto una proposta d'acquisto ( per ora a voce, ma stiamo temporeggiando noi) da persone da noi conosciute che a loro volta hanno venduto casa ( hanno fatto compromesso, il loro acquirente ha avuto predelibera reddituale e ora aspetta ok consap).
Premesso che le proposte a voce sono delle non proposte, il vostro aspirante acquirente inseririrebbe nella proposta la sospensiva mutuo ?
Con scadenza quando ? Non capisco come faresti a vendere casa a febbraio, se il mutuo INPS può essere chiesto solo da gennaio…
In ogni caso, tutti questi incastri di vendite e acquisti sono complicati, a maggior ragione se , in attesa del rogito, non vengono versate sostanziose caparre.
Il buon senso suggerirebbe quindi di vendere (nel senso di arrivare al rogito), trovare una situazione provvisoria, e poi impegnarsi a comprare.
Viceversa, si rischia di fare un pasticcio, con perdite di soldi .
Capisco che con dei bimbi è complesso, ma meglio stare scomodi per un po’, che parere difficoltà economiche.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Non vedo come altro tu possa fare, pur rendendomi conto che è un grande disagio; anche i tuoi acquirenti venderebbero a gennaio, per comprare da te a febbraio, quindi immagino che andranno provvisoriamente altrove, o chiederanno a chi acquista casa loro di stare in casa dopo il rogito per il tempo necessario a comprare da te.

Una possibilità, quindi, anche per te, è che tu chieda ai tuoi acquirenti di permetterti di stare nella casa ormai loro dopo il rogito; ma non è automatico che siano disponibili, visto che anche loro devono risolvere lo stesso problema.

L'alternativa è che i tuoi venditori ti permettano di entrare in casa loro prima del rogito, a fronte di una consistente , molto consistente caparra, e di accordi perfettamente definiti.

Ma sono "incastri" pericolosi, e difficili da gestire...

Onestamente devo dire che se io fossi l'acquirente non lascerei i venditori nella casa che ormai è mia, e se fossi il venditore non consegnerei il mio immobile agli acquirenti prima del rogito.
 

Elemauli

Membro Junior
Privato Cittadino
I miei acquirenti non necessitano della casa fino a giugno e siamo d'accordo su questo punto. Il problema è per il nostro acquisto. Forse l'unica cosa è sperare che nessun altro faccia offerte di acquisto. È anche vero che tra una verifica catastale ecc... Qualche settimana passerà
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
I miei acquirenti non necessitano della casa fino a giugno e siamo d'accordo su questo punto.
Ottimo, non avevo capito , non lo avevi spiegato.
Il problema è per il nostro acquisto. Forse l'unica cosa è sperare che nessun altro faccia offerte di acquisto.
Non mi è chiaro cosa intendi; se la certezza di aver venduto l'avrai a febbraio, come pensi di muoverti, concretamente ?
Intendi fare proposta ora, o attendere febbraio ?
E quando presenteresti la pratica di mutuo ?
Cosa intendi quando dici che la sospensiva mutuo "potrebbe avere durata di solo un mese ?" in un mese non si fa nulla...
 

Lady25

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Privato Cittadino
La sospensiva di un mese è una scemenza. In un mese non ti rispondono neanche per una pre delibera reddituale, ora come ora. Piuttosto chiedi quella alla tua banca ( hanno valore massimo per 6 mesi, non vincolano la banca ad erogare ma sapresti già quanto siete finanziabili indipendentemente dalla tua vendita. Se proprio vuoi una sospensiva inseriscine una legata alla vendita del tuo appartamento, quelle per il mutuo sono mal viste, soprattutto dai venditori.Di contro le proposte a voce non hanno nessun valore. Ergo, metti tutto nero su bianco il prima possibile e con tempistiche chiare e nette.
 

Elemauli

Membro Junior
Privato Cittadino
Per il mutuo sicuramente faremo richiesta di fattibilità richiedendo voucher in Unicredit. L'agente immobiliare mi ha detto che loro in genere danno un mese di tempo per verificare la fattibilità mutuo. Questo è l'aspetto che meno mi preoccupa sinceramente, siamo entrambi lavoratori a tempo indeterminato, io sono statale e chiediamo una cifra che ci permette di avere una rata al di sotto del 30%dei redditi. Certo manca la perizia.. Ma potrei chiedere se è possibile fare una perizia prima.. Mi sembra esista questa possibilità. Ciò che mi spaventa è la vendita del mio per il discorso perizia. Abbiamo venduto ad un ottimo prezzo, temo che venga valutata meno e sarebbe un guaio. Considerando che tra verifica urbanistica e trovare gli accordi potremmo arrivare a fine novembre secondo voi, quanto tempo di sospensione per la vendita del nostro sarebbe ragionevolmente accettabile? Riusciamo a mettere metà marzo come limite o è troppo in là? La venditrice non ha fretta e le lasceremmo casa fino ad aprile / maggio

per quanto riguarda la proposta d'acquisto sul mio immobile, stiamo aspettando di stilarlo in base alle risposte che ci darà la proprietaria della casa che vogliamo acquistare. Lunedì e martedì andiamo a vedere altre tre case... Magari troviamo una soluzione più semplice da gestire 🧐
 

Elemauli

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie, molto d'aiuto! Non siamo né i primi né gli ultimi a dover far combaciare vendita e acquisto. Ho chiesto qui perché magari esisteva una soluzione di cui non sono a conoscenza. Comunque siamo giunti alla conclusione che o i nostri acquirenti rinunciano al mutuo Inps e si rivolgono altrove, oppure non si può fare. I tempi Inps sono troppo variabili. Leggo che alcuni ci hanno messo addirittura 9 mesi.. Sarebbe un problema anche per loro perché rimarrebbero senza casa!
 

Lady25

Membro Attivo
Privato Cittadino
Per il mutuo sicuramente faremo richiesta di fattibilità richiedendo voucher in Unicredit. L'agente immobiliare mi ha detto che loro in genere danno un mese di tempo per verificare la fattibilità mutuo. Questo è l'aspetto che meno mi preoccupa sinceramente, siamo entrambi lavoratori a tempo indeterminato, io sono statale e chiediamo una cifra che ci permette di avere una rata al di sotto del 30%dei redditi. Certo manca la perizia.. Ma potrei chiedere se è possibile fare una perizia prima.. Mi sembra esista questa possibilità. Ciò che mi spaventa è la vendita del mio per il discorso perizia. Abbiamo venduto ad un ottimo prezzo, temo che venga valutata meno e sarebbe un guaio. Considerando che tra verifica urbanistica e trovare gli accordi potremmo arrivare a fine novembre secondo voi, quanto tempo di sospensione per la vendita del nostro sarebbe ragionevolmente accettabile? Riusciamo a mettere metà marzo come limite o è troppo in là? La venditrice non ha fretta e le lasceremmo casa fino ad aprile / maggio

per quanto riguarda la proposta d'acquisto sul mio immobile, stiamo aspettando di stilarlo in base alle risposte che ci darà la proprietaria della casa che vogliamo acquistare. Lunedì e martedì andiamo a vedere altre tre case... Magari troviamo una soluzione più semplice da gestire 🧐
Per la perizia dipende dall’istituto scelto. San Paolo, ad esempio, fa prima la perizia se non è presente una predelibera. UniCredit la fa dopo , ma non ho idea se possano venirti incontro. Perdona , ma prenderesti possesso dell’immobile dopo il rogito? Così senza penali e scadenze per il tuo venditore? Così fosse mi parrebbe un rischio azzardato, in una situazione già di suo complessa. L’agenzia con cui avete visto quest’immobile, non vi ha spiegato per bene che possesso vince su proprietà? Mutuo inps: si i loro tempi di risposta sono lunghi. Dove vivo io impiegano almeno 6 mesi per dare un diniego.
 

Elemauli

Membro Junior
Privato Cittadino
Se non ho capito male la domanda, l'agenzia mi ha detto che la proprietaria potrebbe aver bisogno di circa 6 mesi da ora per trovare un'altra soluzione. Io partorisco a fine febbraio, se noi rogitassimo a marzo potremmo lasciar un altro mesetto la proprietaria lì, ma dopo dobbiamo iniziare i lavori che abbiamo in programma sull'immobile ( sicuramente la scala che collega appartamento a mandarda, il resto potremmo farlo dopo visto che l'appartamento sotto è nuovo e perfetto) per poter liberare la casa attuale entro fine maggio/ giugno come d'accordo con gli acquirenti.
Nel frattempo un'altra coppia ha chiesto un incontro per farci una proposta d'acquisto.. Vediamo se riusciamo ad uscirne meglio.
 

Lady25

Membro Attivo
Privato Cittadino
Se non ho capito male la domanda, l'agenzia mi ha detto che la proprietaria potrebbe aver bisogno di circa 6 mesi da ora per trovare un'altra soluzione. Io partorisco a fine febbraio, se noi rogitassimo a marzo potremmo lasciar un altro mesetto la proprietaria lì, ma dopo dobbiamo iniziare i lavori che abbiamo in programma sull'immobile ( sicuramente la scala che collega appartamento a mandarda, il resto potremmo farlo dopo visto che l'appartamento sotto è nuovo e perfetto) per poter liberare la casa attuale entro fine maggio/ giugno come d'accordo con gli acquirenti.
Nel frattempo un'altra coppia ha chiesto un incontro per farci una proposta d'acquisto.. Vediamo se riusciamo ad uscirne meglio.
Ok. Quindi, insieme al notaio, dovete stabilire una data certa in cui entrerete in possesso della nuova casa ed anche una penale giornaliera nel caso in cui il venditore abbia dei ritardi. Sarebbe ancora meglio se lasciaste una parte del saldo al notaio. Questo provvederà a dare l’assegno al vostro venditore solo quando l’appartamento sarà libero e voi ne entrerete in possesso; se dovrete attivare la penale ci penserà il notaio a fare gli opportuni conteggi. Sembra complicato ma è una prassi abbastanza comune.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
per poter liberare la casa attuale entro fine maggio/ giugno come d'accordo con gli acquirenti.
Nel frattempo un'altra coppia ha chiesto un incontro per farci una proposta d'acquisto..
Se cambiano gli aspiranti acquirenti, cambieranno anche le loro necessità...
Devi cercare come minimo un acquirente che non metta sospensiva mutuo, che ti dia una congrua caparra (cosi se salta il rogito hai una certa tutela), che non debba a sua volta vendere ad un acquirente con sospensiva mutuo, e che sia disponibile a lasciarti stare in casa dopo il rogito; non sarà facilissimo, ma devi stare attenta ai troppi incastri necessari...
 

Lady25

Membro Attivo
Privato Cittadino
Questi ragazzi sono in affitto.Si stanno affidando ad un broker per il mutuo, e avevamo già richiesto fattibilità. Diciamo che già metà dei problemi mi sembrano risolti
Chiedi loro con quanti mesi di anticipo devono mandare disdetta . Di solito sono 4 , ma non si sa mai. Chiedi anche se , in caso, di ritardi da parte del tuo venditore possono concerdervi tempo in più o se la disdetta per il loro proprietario sarebbe tassativa.
 

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Tommaso B ha scritto sul profilo di ingelman.
Buonasera, ho letto che ha grande esperienza in merito, ed ho anche letto una sua risposta a un quesito vecchio.

Mi trovo a 2 giorni dal rogito, a non avere ancora la minuta del mutuo, specificamente con banca BNL.

Ho letto da lei che è quasi normale purtroppo l'invio last minute della minuta al notaio.
Mi conferma anche con BNL?

Grazie mille, gentilissimo
il Custode ha scritto sul profilo di Miciogatto.
Non avevo dubbi che saresti il primo a usare la nuova funzione di modifica del nome utente 🥰
Mi dai sempre delle soddisfazioni! 😁
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