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  1. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    una recente discussione qui sul forum mi ha messo un grosso dubbio in merito al famigerato immobile che sto valutando (da mesi ormai... e non per colpa mia :triste:)

    sull'appartamento insiste una superficie mansardata.
    l'altezza massima sono 2.80, la minima 60, ma "formalmente" la superficie delimitata da muri prevede un'altezza minima di 1.80 (la parte più bassa nelle mie intenzioni diventerà diventerebbe il refugium peccatorum della casa.
    la falda è di quelle classiche (non a botte, cioè) per cui l'altezza media è 2.30, non si scappa; il sottotetto formalmente è non abitabile (credo... se qualcuno mi da conferma lo ringrazio fin da ora).

    quello che non capisco, al di là del prezzo che pagherei per una superficie formalmente non abitabile (il costruttore piange miseria dicendo che, "a causa del SUL paga oneri uguali alla superficie "piena"), è perchè se il sottotetto è non abitabile, la scala di accesso allo stesso deve rispettare i parametri di quelle che collegano livelli abitabili.
    sembra una banalità, ma una battura larga 100 cm mi sembra uno sproposito...
     
  2. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se riuscissi a portare i muri interni in maniera da avere una h medi di 240, magari da 5 anni hai la possibilità di recuperare lo spazio a fini abitativi, questo se non sprechi troppo spazio e se la soffitta è in diretta comunicazione con l'appartamento.

    se nn vado errato la larghezza della scala dovrebbe essere 120, come stabilito dal D.M. 236/89
     
  3. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    ciao, grazie per la veloce risposta, anche se... mi aggiunge maggior confusione :-\

    provo a spiegarti i miei dubbi, se hai voglia di darmi retta.

    la soffitta/sottotetto/quel-che-è insiste sul piano principale e sarà collegata internamente; questa è l'unica cosa sicura.
    arrivare, formalmente ad una altezza media di 2.40 non dovrebbe essere un problema; se ho fatto bene i conti basta tirare indietro i muri di 60 cm per lato
    Teoricamente ci perdo 6 metri quadri; di fatto le pareti... definitive sarebbero andate oltre.

    quello che non capisco però a questo punto è perchè il costruttore le abbia posizionate a quell'altezza, giocandosi l'abitabilità.

    dal punto di vista fiscale invece, se la mansarda dovesse rimanere com'è, risulterebbe tutta non abitabile, con gli ovvi vantaggi economici?

    120 centimetri di larghezza battuta comunque sono, dal mio punto di vista, follia allo stato brado. non so se sono così larghe le rampe del ballatoio!


    ps.
    dimenticavo una cosa forse importante.
    la casa al piano di sotto sarebbe comunque, sia dal punto di vista formale che pratico, completa.
    la mansarda costituirebbe a tutto gli effetti il classico "spazio in più".
     
  4. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il sottotetto anche a 2,40 non è comunque abitabile,
    quando costruisci devi fare riferimento all'indice di fabbricabilità che stabilisce per i mq di terreno quanti mc di spazio, in questo caso residenziali, puoi realizzare.
    In più, hai i vani tecnici, sottotetti, cantine, scale condominiali, locale caldaia ecc che non fanno cubatura*, ma ovviamente non sono destinati alla permanenza.

    * a meno che il comune non decide diversamente, la nostra burocrazia segue la teoria della relatività comunale

    Per assurdo potresti anche fare un sottotetto alto 8metri, sempre non abitabile resterebbe perchè lo spazio autorizzabile è finito.
    Quando presenti il progetto all'ufficio tecnico c'è un pò di contrattazione, magari ti fanno abbassare la falda o spostare una finestra per rendere più *difficile* l'abuso.

    Quello che puoi fare tu, forse, fra 5 anni è avvalerti della legge sui sottotetti per trasformare lo spazio in abitazione, sempre se ti interessa, se ti conviene, se le finestrature sono sufficenti ecc ecc
    Puoi anche lasciare i muri dove sono e spostarli se e quando recupererai lo spazio
     
    A Mil, enrikon, Bagudi e 1 altro utente piace questo messaggio.
  5. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    così mi è un po' più chiaro, grazie.
    di fatto, recuperare "formalmente" dello spazio non mi interessa, se comunque "di fatto" posso usarlo.
    quello che non capisco è che sono stati adottati tutti gli accorgimenti perchè lo spazio sia "formalmente" fruibile (la larghezza dela maledetta scala, la superficie illuminante) ma non le altezze.

    per quanto riguarda invece lo spazio autorizzabile, a quanto ho capito (cioè poco....) il comune ha adottato una soluzione molto draconiana.
    non vengono più fatti conti sull'autorizzabile o meno: con il criterio della superficie utile lorda (o SUL che dir si voglia...), gli spazi dedicati a taverne, mansarde et similia non possono superare il 20% delle superficie commerciale.
    la fregatura è che viene considerata TUTTA la superficie, anche se ha una altezza da puffo.
    è il motivo per cui, su una delle camere da letto, mi troverei ad avere un soffitto di cartongesso.
    se ci fosse stata una soletta, la superficie sopra avrebbe fatto aumentare il SUL....
     
  6. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    e quant'è alta la camera?
     
  7. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    la camera, senza la soletta in carton gesso avrà altezza variabile da 4,5 metri a 3,30 circa; una volta montato la soletta rimarrà ad altezza standard di 2.70
    di fatto è una stanza con sopra il suo sottetto, come il resto dell'appartamento.
    con la "piccola differenza" che per non sprecare superficie utile lorda, non viene edificata la soletta in cemento armato.
    questo aspetto ovviamente non mi piace... tuttavia pare che non ci sia niente da fare; se c'è un pavimento, qualunque sezione di sottotto rientra nel computo della metratura; anche se è alto 60 cm, anche se fosse a tutti gli effetti inagibile (per esempio perchè murato).
    quello che non riesco a capire è perchè se data l'altezza media del sottotetto questo non è agibile, io mi debba beccare un catafalco di scala così largo.
     
  8. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    vabbè, non è male hai possibilità di inventarti qualcosa, ma a doppia altezza non dovrebbe essere il soggiorno? con un scala a vista che porta nel sottotetto?
    Io mica lo capisco come progetta 'sta gente!
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  9. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    il soggiorno è a doppia altezza, ma per quello non c'è problema: li la soletta "vera" c'è.
    stasera ti posto pianta e sezione; eventuali suggerimenti sono ben accetti :p
     
  10. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    eccoli qui...

    [​IMG]

    anche se in realtà noi l'avevamo ripensata così, per avere una open space il più "regolare" possibile

    [​IMG]
    come vedi la sezione "a destra", che corrispone a corridoio di entrata, uno dei due bagni e una delle due camere non hanno soletta.
     
    Ultima modifica: 5 Maggio 2014
  11. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Quindi il soggiorno è o non è a tutta altezza?
     
  12. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    il soggiorno
    la casa è su due livelli.
    la parte "sotto", di cui non ho allegato la pianta e che è costituita dall'appartamento vero e proprio (compreso del soggiorno), è ad altezza piena.
    il sottotetto, che nelle nostre intenzioni rimarrà un open space, ha le misure riportate in quota.

    a questo si aggiunge che la zona dove è riportato "vuoto" non ha la soletta (per motivi di SUL, come detto) e verrebbe quindi sostituita da un soffitto in cartongesso. La zona soprastante verrà ovviamente murata..
     
  13. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ho capito,
    appunto dicevo, ma visto che volevano risparmiare su soletta e SUL invece fare tutta questa manfrina del controsoffitto non potevano fare il buco sopra il salotto?
    Ti lasciavano un salotto alto che sarebbe stato senz'altro più interessante...
    Il controsoffitto come te lo fanno? portante?
     
  14. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    no, no, no, no e ancora no! :cauto:
    la presenza di quello spazio è, per noi, la discriminante di tutto l'appartamento... se dovesse venire meno, lasceremmo perdere la proposta.
    per il buco, non è una questione di "risparmio" ma di "limiti".
    Purtroppo i metri quadri disponibili sono quelli che sono e il progetto li ha già sfruttati appieno; proprio non c'è modo per fare la soletta dappertutto.
    nell'appartamento dall'altro lato della palazzina per esempio hanno invece fatto come dicevi tu, rimuovendo tutta la soletta, anche se è palese che successivamente soppalcheranno il tutto (visto che da progetto ci sono due porte finestra a 3 metri di altezza...).
    avevamo pensato anche noi di fare la stessa cosa, ma non riusciamo a trovare la classica quadra.

    sul controsoffitto sinceramente non so dirti se sarà autoportante o sostenuto da un telaio.
    il problema me l'ero posto, ma per scaramanzia l'ho messo in fondo alla lista...
     
  15. archibaldi

    archibaldi Membro Attivo

    Altro Professionista
    Le scale interne agli appartamenti possono essere inferiori a cm. 120 che sono invece quelle minime per i condomini , d'altra parte se si trattasse di una scala a chiocciola difficilmente si troverebbero in commercio di larghezza 120 di pedata . Cordialmente Archibaldi
     
    A ssimone75, Francesco Talotta, eldic e 1 altro utente piace questo messaggio.
  16. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    grazie al cielo.
    comunque il mio comune non ci va alla leggera.. pretende una larghezza di 100 cm e la scala a chiocciola non è una soluzione; si può fare solo a condizione che lo "spicchio" contenga la sagoma di un gradino 100x17!

    quello che non capisco è perchè il costruttore sostenga che il rispetto delle dimensioni sia indispensabile per ottenere l'abitabilità se il sottotetto, data la sua natura, non dovrebbe esserlo.
    immagino sia ora di leggermi il regolamento edilizio comunale...
     
  17. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non c'è dubbio, è sempre la soluzione migliore.
    Chiaro che se non sei un tecnico potrebbe risultare "un po'" ostico e rischi di "prendere dei granchi".
    Trovare un tecnico di fiducia sarebbe molto meglio.
     
    A Rosa1968 e cafelab piace questo messaggio.
  18. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    non sono un tecnico; però me lo sono scaricato comunque.
    sono "solo" 70 pagine, leggermelo male di sicuro non mi fa.
    altrimenti torno a rompere i maroni all'architetto del quarto piano.
     
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io credo di no cafelab, perché secondo me, è un soppalco.
     
  20. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    come che sia (che sarà, ad essere precisi) i disegni definitivi dovranno riportare la denominazione corretta, dello spazio, vero?
     

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