Altezza minima mansarda

[eldic]

una recente discussione qui sul forum mi ha messo un grosso dubbio in merito al famigerato immobile che sto valutando (da mesi ormai... e non per colpa mia )

sull'appartamento insiste una superficie mansardata.
l'altezza massima sono 2.80, la minima 60, ma "formalmente" la superficie delimitata da muri prevede un'altezza minima di 1.80 (la parte più bassa nelle mie intenzioni diventerà diventerebbe il refugium peccatorum della casa.
la falda è di quelle classiche (non a botte, cioè) per cui l'altezza media è 2.30, non si scappa; il sottotetto formalmente è non abitabile (credo... se qualcuno mi da conferma lo ringrazio fin da ora).

quello che non capisco, al di là del prezzo che pagherei per una superficie formalmente non abitabile (il costruttore piange miseria dicendo che, "a causa del SUL paga oneri uguali alla superficie "piena"), è perchè se il sottotetto è non abitabile, la scala di accesso allo stesso deve rispettare i parametri di quelle che collegano livelli abitabili.
sembra una banalità, ma una battura larga 100 cm mi sembra uno sproposito...

 

[cafelab]

Se riuscissi a portare i muri interni in maniera da avere una h medi di 240, magari da 5 anni hai la possibilità di recuperare lo spazio a fini abitativi, questo se non sprechi troppo spazio e se la soffitta è in diretta comunicazione con l'appartamento.

se nn vado errato la larghezza della scala dovrebbe essere 120, come stabilito dal D.M. 236/89

 

[eldic]

ciao, grazie per la veloce risposta, anche se... mi aggiunge maggior confusione :-\

provo a spiegarti i miei dubbi, se hai voglia di darmi retta.

la soffitta/sottotetto/quel-che-è insiste sul piano principale e sarà collegata internamente; questa è l'unica cosa sicura.
arrivare, formalmente ad una altezza media di 2.40 non dovrebbe essere un problema; se ho fatto bene i conti basta tirare indietro i muri di 60 cm per lato
Teoricamente ci perdo 6 metri quadri; di fatto le pareti... definitive sarebbero andate oltre.

quello che non capisco però a questo punto è perchè il costruttore le abbia posizionate a quell'altezza, giocandosi l'abitabilità.

dal punto di vista fiscale invece, se la mansarda dovesse rimanere com'è, risulterebbe tutta non abitabile, con gli ovvi vantaggi economici?

120 centimetri di larghezza battuta comunque sono, dal mio punto di vista, follia allo stato brado. non so se sono così larghe le rampe del ballatoio!


ps.
dimenticavo una cosa forse importante.
la casa al piano di sotto sarebbe comunque, sia dal punto di vista formale che pratico, completa.
la mansarda costituirebbe a tutto gli effetti il classico "spazio in più".

 

[cafelab]

Il sottotetto anche a 2,40 non è comunque abitabile,
quando costruisci devi fare riferimento all'indice di fabbricabilità che stabilisce per i mq di terreno quanti mc di spazio, in questo caso residenziali, puoi realizzare.
In più, hai i vani tecnici, sottotetti, cantine, scale condominiali, locale caldaia ecc che non fanno cubatura*, ma ovviamente non sono destinati alla permanenza.

* a meno che il comune non decide diversamente, la nostra burocrazia segue la teoria della relatività comunale

Per assurdo potresti anche fare un sottotetto alto 8metri, sempre non abitabile resterebbe perchè lo spazio autorizzabile è finito.
Quando presenti il progetto all'ufficio tecnico c'è un pò di contrattazione, magari ti fanno abbassare la falda o spostare una finestra per rendere più *difficile* l'abuso.

Quello che puoi fare tu, forse, fra 5 anni è avvalerti della legge sui sottotetti per trasformare lo spazio in abitazione, sempre se ti interessa, se ti conviene, se le finestrature sono sufficenti ecc ecc
Puoi anche lasciare i muri dove sono e spostarli se e quando recupererai lo spazio

 

[eldic]

così mi è un po' più chiaro, grazie.
di fatto, recuperare "formalmente" dello spazio non mi interessa, se comunque "di fatto" posso usarlo.
quello che non capisco è che sono stati adottati tutti gli accorgimenti perchè lo spazio sia "formalmente" fruibile (la larghezza dela maledetta scala, la superficie illuminante) ma non le altezze.

per quanto riguarda invece lo spazio autorizzabile, a quanto ho capito (cioè poco....) il comune ha adottato una soluzione molto draconiana.
non vengono più fatti conti sull'autorizzabile o meno: con il criterio della superficie utile lorda (o SUL che dir si voglia...), gli spazi dedicati a taverne, mansarde et similia non possono superare il 20% delle superficie commerciale.
la fregatura è che viene considerata TUTTA la superficie, anche se ha una altezza da puffo.
è il motivo per cui, su una delle camere da letto, mi troverei ad avere un soffitto di cartongesso.
se ci fosse stata una soletta, la superficie sopra avrebbe fatto aumentare il SUL....

 

[cafelab]

e quant'è alta la camera?

 

[eldic]

la camera, senza la soletta in carton gesso avrà altezza variabile da 4,5 metri a 3,30 circa; una volta montato la soletta rimarrà ad altezza standard di 2.70
di fatto è una stanza con sopra il suo sottetto, come il resto dell'appartamento.
con la "piccola differenza" che per non sprecare superficie utile lorda, non viene edificata la soletta in cemento armato.
questo aspetto ovviamente non mi piace... tuttavia pare che non ci sia niente da fare; se c'è un pavimento, qualunque sezione di sottotto rientra nel computo della metratura; anche se è alto 60 cm, anche se fosse a tutti gli effetti inagibile (per esempio perchè murato).
quello che non riesco a capire è perchè se data l'altezza media del sottotetto questo non è agibile, io mi debba beccare un catafalco di scala così largo.

 

[cafelab]

vabbè, non è male hai possibilità di inventarti qualcosa, ma a doppia altezza non dovrebbe essere il soggiorno? con un scala a vista che porta nel sottotetto?
Io mica lo capisco come progetta 'sta gente!

 

[eldic]

il soggiorno è a doppia altezza, ma per quello non c'è problema: li la soletta "vera" c'è.
stasera ti posto pianta e sezione; eventuali suggerimenti sono ben accetti

 

[eldic]

eccoli qui...

anche se in realtà noi l'avevamo ripensata così, per avere una open space il più "regolare" possibile

come vedi la sezione "a destra", che corrispone a corridoio di entrata, uno dei due bagni e una delle due camere non hanno soletta.