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  1. pasqualino

    pasqualino Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao a tutti, mi sono letto tutti i post a riguardo ed ho appreso molte cose, ma il mio caso è leggermente anomalo.

    Ho "stupidamente" acquistato una casa su due piani di stessa metratura, già completata e rifinita, col sopra mansardato e ufficialmente non abitabile.
    Cosa ha fatto di bello il costruttore?

    Siccome la volumetria dell'immobile era stata già tutta sfruttata al massimo, ha fatto in modo che la mansarda risultasse non abitabile dichiarando una cosa e facendone un'altra:

    In pratica l'altezza media di 240 e la minima di 220 ci sono, ma ha dichiarato altezze minori di ca 20 cm.
    Inoltre ha realizzato 4 finestre (a parete, di cui 2 portefinestre che danno sulle terrazze) che al catasto non risultano ed ha diviso la mansarda ricavando un bagno enorme con idromassaggio, una stanza da letto ed una sala (quando invece sulle piantine risulta un unico stanzone senza niente).

    Ora, so che il tutto è abusivo, ma sto ragionevolmente tranquillo che finchè non venderò la casa nessuno verrà mai a controllare e farmi problemi (ci abito da 4 anni, la casa è stata terminata nel 2005 nella Regione Marche).

    Mi piacerebbe metterla in regola, ma i miei dubbi sono:

    1- visto che il volume massimo è già stato raggiunto, è applicabile lo stesso la legge sui sottotetti?

    2- Se anche potessi applicare tale legge, questa mi consente di rendere abitabile solo il 20% in più del volume attuale oppure posso sanarla tutta? Il volume del piano terra è 243 mc, mentre quello della mansarda 200 mc)

    3- Nel caso in cui non possa sanare un bel nulla e la mansarda restasse non abitabile, qualcosa mi vieta di aprire le finestre e costruire i muri divisori (che in realtà già esistono) in una mansarda non abitabile?
    Almeno la planimetria diventerebbe regolare, pur restando gli abusi del bagno e dell'uso dei locali....

    Non mi dite di ripristinare quanto accatastato perchè per me sarebbe impraticabile ad oggi.
    Vorrei andare a parlare col Geom. del Comune che si occupa di queste cosa ma non vorrei sollevare un polverone e autodenunciarmi.

    Al limite l'ultima alternativa in caso di impossibile regolarizzazione sarebbe continuare a viverci così e poi, tra 100 anni, al momento di rivenderla, buttare giù i muri divisori e chiudere le finestre abusive (per quello che riguarda l'altezza del tetto lascerei tutto com'è, non penso che qualcuno vada a misurare i 20 cm in più su un tetto a 5 falde....).

    Capace che nel frattempo venga fuori qualche condono.

    Cosa mi consigliate?
    Grazie a tutti!
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ciao pasqualino
    Il piano casa e ecupero sottotetti prevede che si realizzino l'aumento di cubatura relativamente al 20% di incremento e la possibilità di rendere abitabile una mansarda abitabile in riferimento alla L.R. della tua regione di recepimento e non di regolarizzare una cosa già realizzata.
    Ma poichè gli atti dicono che tali opere non esistono ti consiglio di far vedere i luoghi e gli atti ad un tecnico per vedere come realmente risolvere la situazione non so se mi sono spiegato.
    Ciao salves
     
  3. pasqualino

    pasqualino Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie Selves, quindi rendere abitabile una mansarda non è vincolato a quel 20% ammesso dal piano casa di incremento sulla cubatura.
    Se mi dici così ho qualche speranza.
    Ovviamente non dovrei presentarla come regolarizzazione, intenderei chiedere il permesso di fare le modifiche necessarie (che invece già esistono) e se ottengo il permesso posso dire di averle appena eseguite.
    In pratica farei figurare di aver alzato il tetto, di aver aperto le finestre per dare luce e creato i divisori ed il bagno....

    Mi resta però il dubbio sul volume massimo ammesso per la mia abitazione. Quello non conta nulla?

    Se il costruttore non ha potuto farla abitabile subito perchè dovrebbe essere possibile adesso?

    Grazie ancora
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Per effetto del piano casa e recupero sottotetti che nel 2005 non c'era.
    Il volume centra e quello che dovrai realizzare non deve superare il 20% della cubatura esistente, tranne che ci sia un residuo da usufruire ma il tecnico che incaricherai ti indicherà meglio.
     
  5. Much More

    Much More Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ti rispondo solo sul punto 3, di cui ho certezza: per poter essere in regola puoi almeno far risultare le tramezzatue e le aperture incaricando un geometra di fare un dia in sanatoria e successivo aggiornamento catastale, anche perchè, con una planimetria cosi' difforme, non potresti teoricamente rogitare per vendere.
     
  6. pasqualino

    pasqualino Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Un momento.
    Se il 20% è vincolante e non posso rendere abitabile più del 20% non ha senso procedere.
    Resterebbero fuori i tre quarti della mansarda.
    Mi interesserebbe invece regolarizzare almeno la planimetria con un aggiornamento catastale.
    Ma non credo che si possano aprire finestre su un locale che ufficialmente non è abitabile, giusto?
    Senza contare che al termine dei "lavori" rischio un controllo che scoprirebbe che tutta la mansarda è abitata, con effetti disastrosi.
    Mi sa che l'unica è aspettare un eventuale futuro condono.

    C'è anche il caso che il futuro acquirente voglia mantenere la casa come si trova (non avrebbe senso rinunciare a mezza abitazione, che tra l'altro è la parte più bella) e potremmo dichiarare che tutto corrisponde alla pianta (esattamente come il costruttore ha fatto con me....)
     
  7. pasqualino

    pasqualino Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Mi sono dimenticato di dire che io sono un ingegnere abilitato, quindi DIA e permessi vari me li potrei anche fare da solo, il problema è che lavoro in tutt'altro campo e non so cosa si possa fare e cosa no...

    In passato mi sono fatto una DIA per una tettoia in legno, ma il piano casa non lo conosco molto.
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Il 20% è la quota di cubatura che puoi realizzare in più rispetto a quella assentita, quindi se la cubatura ricavata dalla superficie totale della mansarda per la sua altezza media rientra in tale limite puoi regolarizzare il tutto.
    Ciao salves.
     
  9. pasqualino

    pasqualino Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Purtroppo sotto ho 243 mc, sopra 200, quindi la vedo dura ....
     

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