Appartamento con solaio agevolazioni prima casa

[Utente Cancellato 10094]

Spiego brevemente la situazione a cui non riesco a venirne a capo. Nel lontano 1993 sono diventato proprietario di un appartamento, che come da scheda catastale prevedeva appartamento al 2° piano e solaio al terzo, tutto accatastato nello stesso sub. Per questo acquisto come da rogito, ho richiesto agevolazioni prima casa.
Ne 2013 sfruttando la normativa del recupero dei sottotetti in Lombardia, è stato costruito un nuovo appartamento al terzo piano, prevedendo già due ingressi separati e nessuna scala di collegamento interna. I due appartamenti adesso hanno cat. catastale A/3, però hanno due sub diversi, due rendite diverse e il vecchio sub è stato estinto (non so termine corretto, ma architetto che ha seguito tutto il progetto si è occupato anche della variazione catastale).
Ora sto comprando da costruttore in altro Comune/Provincia, e per poter acquistare nuovamente con le agevolazioni prima casa, sto contemporaneamente mettendo in vendita l'immobile al mio secondo piano, avendo però intenzione di mantenere quello al terzo. Secondo voi è fattibile, oppure è corretto il dubbio di mio padre che anche l'appartamento oggetto di recupero del sottotetto sia per me prima casa, avendo a suo tempo usufruito delle agevolazioni per appartamento 2p più un solaio, che adesso è di fatto un appartamento? Tengo a dire che ho sempre pagato le tasse comunali (IMU e tasi) sulla mansarda come seconda casa, avendo la residenza sull'immobile al piano sotto. Il notaio con cui probabilmente rogiterò sarà quello del costruttore, quindi non so se sia la persona adatta per avere risposta certa su questo quesito, oppure è preferibile sentire quello dove ho fatto il primo acquisto nel lontano 1993? Grazie a chi mi sa dare una risposta, questo dubbio diciamo mi ha tolto parzialmente il sonno (la differenza di IVA tra prima e seconda casa è notevole)

 

[Rosa1968]

Secondo me non puoi usufruire delle agevolazioni prima casa perché mantieni la piena esclusiva proprietà della residua unità immobiliare frazionata.

 

[Utente Cancellato 10094]

Avevo letto che una condizione per agevolazioni prima casa fosse quella di non esser possessore già di immobile nello stesso comune. Qui ovviamente non c'è stato alcuna compravendita, ma solamente un accatastamento frutto di un recupero di sottotetto.. però ho rivisto le fatture del costruttore e non prevedono aliquote al 4% ma miste 10% e 22%. Ricordo che nella fase iniziale architetto mi aveva prospettato possibilità di fare un unico appartamento collegando i due piani con una scala interna, sfruttando quindi IVA agevolata, ma non essendo interessato e pensando a una futura rivalutazione ho preferito fare due appartamenti indipendenti con due ingressi separati...

 

[sgaravagli]

quando hai acquista il sottotetto hai pagato le imposte come prima casa, poi il sottotetto e diventato un secondo immobile a se stante, quindi ti rimane un residuo di agevolazione fiscale di cui hai goduto, anche se vendi l'immobile al piano sottostante......

tuttavia in effetti la questione non ha una risposta automatica, chiedi all'agenzia delle entrate, loro spero, ti daranno risposte precise, il notaio è un altro professionista valido a cui chiedere, ricorda tuttavia che di solito applicano la legge in modo restrittivo, per non rischiare errori.

c'è un'altra strada, vendi l'immobile principale, richiedi le agevolazioni fiscali e poi aspetti che l'AdE faccia i controlli, sempre che li facciano...... avrai sempre modo eventualmente di contestare l'accertamento

alla fine è una questione di numeri fatti due conti dopo aver acquisito le info dal fisco

 

[Utente Cancellato 10094]

Grazie per la risposta.. capisco che la certezza l'avrei con un interpello all'agenzia entrata, ma non avendo dettaglio sui tempi di risposta ho paura che magari non riesco ad avere risposta prima del rogito della nuova casa. E purtroppo essendo un acquisto da costruttore, il fatto di poter essere certo che venga applicata o meno l'IVA agevolata per prima casa fa una certa differenza.. dato l'importo di acquisto abbastanza rilevante. Pensavo che fosse già uscito qualche caso simile o si potesse trovare in rete qualche circolare dell'Ade che si sia già espressa sulla questione... Purtroppo ad una prima ricerca non ho trovato nulla (diverso il caso di fusione di due immobili che può consentire l'utilizzo di agevolazioni prima casa se si dichiara intenzione di unire i due appartamenti entro 12 mesi dall'acquisto della seconda casa)

 

[Bagudi]

A mio parere, non puoi usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa.

 

[Rosa1968]

Avevo letto che una condizione per agevolazioni prima casa fosse quella di non esser possessore già di immobile nello stesso comune. Qui ovviamente non c'è stato alcuna compravendita, ma solamente un accatastamento frutto di un recupero di sottotetto.. però ho rivisto le fatture del costruttore e non prevedono aliquote al 4% ma miste 10% e 22%. Ricordo che nella fase iniziale architetto mi aveva prospettato possibilità di fare un unico appartamento collegando i due piani con una scala interna, sfruttando quindi IVA agevolata, ma non essendo interessato e pensando a una futura rivalutazione ho preferito fare due appartamenti indipendenti con due ingressi separati...

Questo dopo che avevi acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa. Almeno io ho capito così; hai comprato sotto e sopra non abitabile. Successivamente hai frazionato e fatto il recupero del sottotetto ai fini abitativi.

 

[Utente Cancellato 10094]

Si Rosa corretto, il precedente solaio al momento acquisto non era collegato all'abitazione, e serviva solo per manutenzione del tetto essendoci la possibilità di accesso solo da una scaletta condominiale.
Il problema è stato in fase di recupero, architetto ci aveva detto che sarebbe stata prima casa solo con una scala interna di collegamento, ma avendo già idea di tenere solo uno dei due appartamenti abbiamo fatto fare due unità separate... E appunto anche IVA al costruttore che ha seguito i lavori non è stata pagato con agevolazione al 4% (che presumo avrei potuto usufruirne se considerata anche quella prima casa e non collegata direttamente) ma IVA al 10 e 22%.
Da qui la mia presunzione, quasi certa, che per me fosse seconda casa sopra e quindi con la vendita del secondo piano, avrei potuto nuovamente utilizzare agevolazioni per comprare altro immobile, per di più in un comune diverso dal mio. Ho interessato il notaio che ha fatto il rogito iniziale, vediamo a che cosa arriva, anche se come giusta detto, presumo sia un'interpretazione restrittiva. Per la certezza immagino di dovermi rivolgere all'Ade con un interpello, ma ho paura dei tempi della risposta e di riuscire a spiegare il tutto per bene.

 

[Rosa1968]

(che presumo avrei potuto usufruirne se considerata anche quella prima casa e non collegata direttamente)

per usufruirne doveva essere collegata, invece tu hai fatto un intervento di nuova costruzione.

 

[Utente Cancellato 10094]

Buonasera stavo sempre ragionando sulla questione.. tra i presupposti per agevolazione 1 casa c'è quello che acquirente non deve avere nello stesso comune immobili in piena titolarità. Nel caso in esame come possono quindi passare come prima casa entrambe le unità immobiliare che ripeto hanno dati catastali e ingressi autonomi? Ovviamente sono nello stesso comune e con il medesimo proprietario in piena proprietà...