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  1. Mary Mary

    Mary Mary Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao,
    Vorrei avere una vostra opinione/ consiglio sulla situazione nella quale ci troviamo.
    Abbiamo acquistato un immobile a milano che necessita di una serie di lavori di ristrutturazione.
    Abbiamo firmato un contratto con una azienda edile.
    Però dopo, abbiamo scoperto, che il lavoro è stato delegato ai terzi e a loro viene pagato solo 70% del costo del contratto, mentre restanti 30% andranno trattenuti da l'azienda con la quale abbiamo il contratto.
    A me questo "ricarico" sembra esaggerato, considerando che abbiamo dovuto indebitarci per 30 anni per poter permettere questa ristrutturazione (altrimenti la casa non era vivibile) e stiamo rinunciando a moltissime cose (come aria condizionata, grate sulle finestre i mobili)... Mentre in realtà potevamo starci dentro.
    I lavori sono iniziati da poco. La mia domanda è: c'è una legge che stabilisce un massimo di guadagno in questo caso? Possiamo ricedere dal contratto? ... Ci sentiamo tanto presi per i fondelli... Considerando che la persona ci assicurava che ci sta facendo un prezzo speciale, "da amico"!
     
  2. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' normalissimo.
    Anch'io ho contrattato per una casa con un geometra, costruttore principiante. Al grido "massima trasparenza" mi ha mostrato conti alla mano che sul preventivo del costruttore, sul compenso dei tecnici e financo sugli oneri di urbanizzazione e (udite udite...) sulla sua stessa tarifaf per la progettazione del "suo" immobile ci ha messo un ulteriore 20% quale suo "giusto guadagno". Non ci ha fatto una bella figura e tra l'altro ha fatto un prezzo almeno del 20% fuori mercato (ma va'...???).
    E' normalissimo un tale ricarico da chi riceve la commessa sul subappaltatore. Alcuni costruttori mi stanno sempre piu' consigliando di acquistare da loro il solo grezzo, perche' in tal modo posso risparmiare un buon 20% sul ricarico che "devono" mettere sui lavori di finitura di terzi, a prezzo di uno sabttiemnto personale nel trovare e coordinare gli artigiani di persona.
    Qualche anno fa invece gli stessi consigliavano di farli finire da loro perche' solo loro potevano spuntare prezzi vantaggiosi sugli installatori e sui fornitori senza contare lo sbattimento in meno nella coordinazione. Che poi, 90 su 100, tocca a te lo stesso perche' guardacaso il costruttore e' sempre "superimpegnatissimo" e se proprio voglio devo chiamare io gli artigiani e convincerli a farmi per primo.

    Dove stara' la verita'?
     
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  3. Mary Mary

    Mary Mary Membro Junior

    Privato Cittadino
    Wile, grazie della risposta.
    ma dalla tua esperienza - possiamo uscire fuori da quel contratto? in qualche modo e andare da subappaltatore direttamente e in questo modo risparmiare i soldi che stiamo guadagnando con i stipendi normali.... senza ricevere migliaia di euro alla volta.
     
  4. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi si permetta il paragone "ardito...":confuso:
    E' come se vai a comprare una casa tramite agenzia. Se loro te la trovano poi non puoi dire "posso comprarla senza di loro che risparmio la provvigione".
    Si parla di cifre notevolmente diverse (i 30% sono bei soldini...) ma evidentemente non avevate gli "strumenti" per trovare direttamente una ditta che facesse il lavoro per voi. Adesso che ve l'hanno trovata non potete fare il "pesce in barile" e dire "ok, ci parlo io direttamente con l'artigiano", dovevate (e ammettetelo, non avevate idea di come fare...) farlo prima.

    E poi, siete veramente cosi' sicuri di avere tutte le capacita', conoscenze di leggi e regolamenti, procedure e adempimenti burocratici per "gestire" quelli che magari sono solo degli stuccamuri incapaci di sapere se e' encessario una DL, una SCIA, di apertura pratiche, permessi dei vigili, riaccatastamenti e, soprattutto, sapete come non farvi fregare dagli "aumenti per imprevisti" o dall'uso di prodotti dozzinali e lavori approssimativi fatti da manovali ceh non riconoscono un poroton da un gasbeton?

    In caso contrario il rischio e' quello di pagare molto di piu' un lavoro fatti da schifo in violazione delle leggi e regolamenti locali, con tanto di sanzioni (non so cosa dovete fare, sto solo ipotizzando).
     
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  5. debboa

    debboa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Banalmente, nel contratto hai esplicitamente escluso il sub-appalto? Se sì, puoi recedere dal contratto, altrimenti.... E comunque concordo con Wile: probabilmente i subfornitori sono solo "forza bruta", con cui poi diventerebbe difficile interfacciarsi.
     
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  6. Mary Mary

    Mary Mary Membro Junior

    Privato Cittadino
    nel nostro caso, hanno affidato tutto a un solo subappalto: una azienda seria e con esperienza. In pratica, le persone con le quali abbiamo stipulato il contratto in cantiere si sono visti 2 volte. Abbiamo una architetta che sta gestendo tutta la situazione e vorremo che lei continua a seguire il progetto.
    è vero, hanno trovare un subappalto, e sono d'accordo che ci sono le commissioni per l'intermediazione. ma non i 30%!!! Pensavo che forse si potrebbe rivolgersi a una ente tipo "protezione dei consumatori" perchè mi sembra che si stanno approfittando della nostra non conoscenza del settore.[DOUBLEPOST=1380009760,1380009695][/DOUBLEPOST]e per Debboa: no, non abbiamo segnato nel contratto esclusione dei subappalti
     
  7. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se volevate evitare il subappalto dovevate inserire nel contratto una clausola a riguardo.Se i lavori sono eseguiti professionalmente non potete sicurametne recedere per inadempimento del contratto.In sostanza ormai e' tardi. Potete solo verificare sul contratto cosa comporta un eventuale recesso unilaterale anticipato da parte vostra sempre che sia previsto .
    Diffidare sempre da chi dice che fa un prezzo da amico (dagli amici mi guardi Dio che ai nemici ci penso io) e verificare sempre facendo altri preventivi la congruità del prezzo.
     
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  8. Mary Mary

    Mary Mary Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ha completamente ragione. Ci siamo fidati. Cerchiamo noi di essere onesti con gli altri... e aspettiamo la stessa cosa in cambio. abbiamo chiaramente spiegato che siamo in una situazione complessa, non abbiamo più un centesimo da tirare fuori e la persona ci diceva - certo, lo capisco, vi considero i miei amici.
    Non siamo del settore, non possiamo sapere tutto di tutto ci siamo fidati. Ora volevo sapere se c'è un modo di evitare che si approfittano.
     
  9. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non e' un discorso di essere del settore o meno. Vale per qualsiasi settore. Che poi non abbiate le competenze per valutare il valore del lavoro e' chiaro; Proprio per questo quando non si sa come valutare e' consigliabile utilizzare il metodo del raffronto e farsi fare piu' preventivi a riguardo in maniera da avere almeno un minimo di metro di misura prima di partire con i lavori e ridurre il rischio di pagare a prezzo d'oro qualcosa che vale molto meno.Mai fidarsi delle rassicurazioni di chi sicuramente persegue un proprio interesse opposto al vostro.Nella vita si trovano persone corrette e meno correte nell'incertezza meglio dubitare; poi si e' sempre in tempo a ricredersi.
     
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  10. debboa

    debboa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Comunque, MaryMary, a parte che ormai la cosa è fatta, non pensateci più su! In fin dei conti se vi siete rivolti a quell'impresa era perché ne avevate fiducia, e sicuramente non vi sarete rivolti a loro se non aveste giudicato il loro prezzo equo! Vi assicuro che spendere qualcosa in più (anche il 30%) per la tranquillità sono soldi ben spesi. Ora però non esitate a pretendere da questa impresa quello per cui si fanno pagare: interagite solo con loro e non con i lavoranti che trovate in cantiere; pretendete di fare con loro il punto su quanto fatto (in gergo "Stato Avanzamento Lavori" - SAL per gli amici) periodicamente, e comunque prima di effettuare qualsiasi pagamento; concordate con loro qualsiasi variante e i relativi prezzi.....

    Il tutto, naturalmente, se non lo fà già per voi l'architetto.
    Buona fortuna!
     
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  11. Mary Mary

    Mary Mary Membro Junior

    Privato Cittadino
    Debboa, grazie mille per i consigli.
    L'architetta sta facendo delle cose per noi ma è "di casa" - è stata proposta da azienda... ora non sappiamo di chi fidarsi!!! aiuto!
    comunque credo che ormai nulla da fare: dobbiamo accettare la situazione e cercare di ottenere il massimo.
     
  12. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Visto che ora sapete della situazione e del margine che hanno avrete tutte le carte in mano per fare in faccia loro una sonora risata quando vi chiederanno un "ritocchino" a quello preventivato a causa dei soliti "imprevisti": potrete dire loro "Beh, invece di guadagnare il 30% vi dovrete accontentare del 20... e di questi tempi pure ringraziarci che vi facciamo lavorare"...Oppure pretendere qualche piccolo "extra" a prezzo di favore...
    E comunque come gia' sottolineato rifiutatevi categoricamente di parlare direttamente con i subappaltatori e accettare qualsiasi tipo di scaricabarile. Voi pagate loro e non conoscete nessun altro. Ogni minima càzzabbubbola di cantiere pretendete che muovano il loro costoso sederino e si presentino di persona a parlare con gli operai anche per spostare la càzzuola dallo zerbino. Stabilite precisi incontri per verificare lo stato dei lavori e redigete un verbale d'incontro con "fatto-da fare-fatto male da riparare", facendolo controfirmare dai responsabili e saldo solo quando il "verbale di collaudo" reca tutto OK.
    Se vogliono el dinero almeno lo sbattimiento's...
     
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  13. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Mi dispiace ma non sono affatto d'accordo nel rassicurarti, non è corretto prendere un lavoro e poi subappaltarlo per intero ad un'altra impresa, non scherziamo!!

    In realtà il metodo più corretto sarebbe:
    1 stabilire quanto si intende spendere
    2 trovare un progettista e incaricarlo di elaborare un progetto in base a quel budget, senza fare i misteriosi nè strafare (e c'è ne sono eh...)
    3 fargli stilare un computo metrico estimativo e un capitolato d'opera
    4 trasmettere: computo senza prezzi, capitolato, progetto a 3-4 imprese di fiducia* (poi su questo ci torniamo)
    5 richiedere alle imprese, unitamente all'offerta, Durc, OMA, dati del titolare, iscrizioni.
    Le ditte serie che lavorano non avranno difficoltà a presentarsi con i documenti in regola.

    *imprese di fiducia
    La questione più delicata; puoi avere i migliori architetti e DL del mondo ma se l'impresa è poco seria, raffazzonata o semplicemente non collaborativa ci saranno problemi, SAL o non SAL.
    L'architetto di solito conosce parecchi artigiani e sa chi è affidabile, chi è adatto a fare un certo lavoro e chi no; sarebbe bene fidarsi dei suoi consigli.

    Secondo il codice degli appalti, tra le caratteristiche generali del contratto di appalto, contratto tipico, nominato di natura consensuale, commutativo, vi e' anche quella di essere un contratto fondato sulla fiducia. Si tratta, infatti, di un contratto bilaterale a prestazioni corrispettive, ove l'appaltatore e' selezionato in forza delle sue specifiche attitudini e capacita' in grado di generare fiducia in favore della stazione appaltante ai fini della corretta esecuzione delle opere a lui demandate.

    Proprio in forza di tale connotato l'ordinamento ha da sempre posto limiti al subappalto legittimandolo solo a seguito di specifico consenso esternato da parte della Stazione Appaltante.

    Naturalmente le imprese possono provare a rivalersi con voi per mancato guadagno, ma è una situazione cominciata con una scorrettezza e che promette molto male!

    Di che tipo di lavori si tratta?
    Sono state depositate le pratiche in comune?
    A nome di chi?
    Nominando quale impresa?
    Il piano di sicurezza e coordinamento è stato fatto?
    Quali imprese ci sono segnate sopra?
     
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  14. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Suggerimenti giustissimi senonché valgono quando si ha a che fare con un'impresa seria, in un cantiere possono succedere mille imprevisti e questo è un modo sicuro per ritrovarsi con lavori lasciati a metà o anni per finire un lavoretto da niente..
     
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  15. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il mio era un consiglio generico mi riferivo a qualsiasi situazione poi i dettagli variano da settore a settore.
    Comunque il problema fondamentale e' che vista la "velocità" e i costi di far valere le proprie ragioni in questo paese se non hai i mezzi finanziari sufficienti per affrontare la lite parti gia' svantaggiato.Quindi prima di iniziare sono da valutare molto bene quali sono le implicazioni rispetto alla propria situazione.
     
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  16. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Infatti, in Italia i contratti non valgono la carta su cui sono scritti
     
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  17. Mary Mary

    Mary Mary Membro Junior

    Privato Cittadino


    Gentile Cafelab,

    ringrazio molto della risposta dettagliata.
    Rispondo alle sue domande, per chiarire la situazione:
    I lavori non sono molto complessi, ma non è una banale ristrutturazione: bisogna cambiare il tetto, mettere i soppalchi e poi tutto il resto da nuovo impianto elettrico e gaz, etc.
    Non è stata consegnata nessuna pratica fino ad oggi, in quanto lo stato attuale della la casa non è uniforme al catasto è stato deciso di "aggiustare la situazione" e dopo consegnare il progetto nuovo in comune.
    piano di sicurezza non abbiamo visto.
    Ad oggi siamo arrivati alla demolizione di quello che era da togliere quasi completata e dobbiamo iniziare a costruire, ma ora ci siamo trovati in mezzo a una discussione con l'azienda...
    adesso l'appalto vuole passare il contratto a subappalto. Solo che non vuole che ricontattiamo il contratto con sub appalto ... lo vuole passare cosi, per intero.
    non capisco più niente... ma ha diritto di farlo? com'è possibile... siamo noi che dobbiamo sborsare e loro si stanno facendo tutti i giochini...
     
  18. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Cara Mary Mary... in poche parole, state facendo una manutenzione straordinaria abusiva?
    C'è il penale.

    Le demolizioni sono il minimo, il lavoro vero comincia adesso...
    Se le cose stanno come dici la cosa che mi sento di consigliarti di fare è:
    fermare tutto, trovare un bravo professionista, farti seguire tutto il lavoro sia dal punto di vista operativo di cantiere che burocratico.
     
    A Antonello e ludovica83 piace questo messaggio.
  19. Mary Mary

    Mary Mary Membro Junior

    Privato Cittadino
    Appunto, non vogliamo fare i abusi assolutamente. prima che abbiamo iniziato i lavori di costruzione dobbiamo portare tutto alla norma.
     
  20. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Avete gia' iniziato i lavori se avete demolito qualcosa......
     

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