Calcolo asse ereditario

[Andrea1984]

Buongiorno,
la mia situazione attuale è questa.
Mia madre vive in un immobile nel quale è proprietaria. Io vivo in un altro immobile come usufruttuario da 8 anni e mia madre come nuda proprietaria. Mio fratello maggiore vive in un terzo immobile anche lui come usufruttuario da 8 anni e mia madre come nuda proprietaria.
A breve rinuncerò al mio usufrutto (ritornando mia madre unica proprietaria) per vendere l immobile per poi ricevere una donazione da parte sua di tutto il profitto per potermi permettere di comprare un nuovo immobile a mio nome. Esempio vendiamo a 300000 per poi ricevere da lei donazione di 300000 per comprarmi casa nuova.
Il notaio mi ha fatto sapere che nell asse ereditario si dovrà considerare ovviamente la donazione del profitto dell immobile per comprarmi casa nuova come eredità anticipata e che quindi, gli ipotetici 300.000 euro a me donati verranno calcolati sull asse ereditario alla morte di mia madre per essere divisi equamente e fin qui tutto bene.
Non ho ancora capito bene come verrà considerato al fine del calcolo dell eredità l immobile di mio fratello nel quale è usufruttuario. Come andrà considerato nel calcolo quell immobile? Nuda proprietà divisa in 2 mentre il valore dell usufrutto stesso non verrà considerato?
Sono molto confuso a riguardo e ho paura che, dopo la morte di mia madre, la mia abitazione venga divisa in 2 tramite la donazione fatta a suo tempo di 300.000 (quindi 150000 a testa) mentre non riceverò la mia parte di 150000 dalla sua parte essendo lui usufruttuario dell altro immobile (considerando che gli immobili hanno piu o meno lo stesso valore). Grazie

 

[francesca63]

breve rinuncerò al mio usufrutto (ritornando mia madre unica proprietaria) per vendere l immobile per poi ricevere una donazione da parte sua di tutto il profitto

Perché rinunciare, e invece non vendere tu e tua madre ognuno il suo diritto ( lei nuda proprietà e tu usufrutto) ?
In questo modo ti dovrà donare solo la parte di prezzo relativa alla sua nuda proprietà.

Nuda proprietà divisa in 2

Nell’asse ereditario si considererà la nuda proprietà, cioè quanto appartiene a tua madre ( sempre che non venda prima della sua morte, cosa che è libera di fare), oltre a tutti i suoi beni, sottraendo i debiti e sommando ogni donazione effettuata.

Per risolvere qualsiasi contrasto, o evitare di farvi ereditare immobili in comunione, tua madre può sempre decidere di fare testamento, equilibrando le cose

 

[Andrea1984]

Grazie.
Gli acquirenti devono fare un mutuo e la loro banca chiede la rinuncia all usufrutto.

Siccome sull asse ereditario andrà solo la nuda proprietà della casa di mio fratello, non è impari?
Sull asse ereditario andrà tutta la donazione fatta (300000 da dividere per 2) mentre della sua casa io potrò ricevere solo metà della nuda proprietà? Considerando che la sua casa ha piu o meno lo stesso valore della donazione, la nuda proprietà sarà si e no 50000 euro da dividere, mi sembra non equo oppure sbaglio qualcosa?

 

[francesca63]

Gli acquirenti devono fare un mutuo e la loro banca chiede la rinuncia all usufrutto.

Avete firmato un contratto preliminare ?
Tu e tua madre gli avete promesso in vendita l’immobile, o solo tua madre ha promesso la piena proprietà ?

Per il resto, il notaio è il professionista che potrà consigliare tua madre al meglio, per disporre dei suoi beni in modo equo, alla sua morte.

 

[Andrea1984]

Avete firmato un contratto preliminare ?
Tu e tua madre gli avete promesso in vendita l’immobile, o solo tua madre ha promesso la piena proprietà ?

Per il resto, il notaio è il professionista che potrà consigliare tua madre al meglio, per disporre dei suoi beni in modo equo, alla sua morte.

Ancora nessun contratto, solo che l'agente immobiliare che fa da tramite, ci ha comunicato che la loro banca potrebbe molto probabilmente non concedere il mutuo a causa del fatto che io sia usufruttuario e mia madre nuda proprietaria e che io potrei fino all ultimo momento cambiare idea e affittarlo. Il loro notaio consiglia la rinuncia dell usufrutto cosi da tutelare tutti. Il nostro notaio invece dice che di solito le banche chiedono una polizza. Stiamo ancora chiarendo questo cercando di far comunicare notai con banca ipotizzando di rinunciare all usufrutto pur di vendere la casa.

 

[francesca63]

Il nostro notaio invece dice che di solito le banche chiedono una polizza.

Ricordo la tua discussione precedente; se il notaio parla di polizza, direi che possiamo dare quasi per assodato che il problema non è il potenziale affitto, ma la donazione.
E non ti chiedono rinuncia dell’usufrutto, ma risoluzione della donazione dello stesso.
Comunque, cosa aspetti a chiarire definitivamente qual’ è il problema ?
Acquirente interessato, ma dai primi del mese ancora nessuna proposta per iscritto ? Mah…

 

[Andrea1984]

Ricordo la tua discussione precedente; se il notaio parla di polizza, direi che possiamo dare quasi per assodato che il problema non è il potenziale affitto, ma la donazione.
E non ti chiedono rinuncia dell’usufrutto, ma risoluzione della donazione dello stesso.
Comunque, cosa aspetti a chiarire definitivamente qual’ è il problema ?
Acquirente interessato, ma dai primi del mese ancora nessuna proposta per iscritto ? Mah…

Guarda non capisco anche io bene cosa aspettino gli acquirenti a fare un offerta ufficiale. Nel frattempo sono andato dal notaio dell agente immobiliare (fratello di un mio amico) per spiegargli la questiobe e lui ha detto che è assurdo che chiedano la risoluzione dell usufrutto e che du solito chiedono polizza. Il fatto è che non comunicando direttamente con gli acquirenti diventa un telefono senza fili. La banca comunica agli acquirenti della difficoltà del mutuo, i quali chiedono consiglio al loro notaio e lo comunicano all agente che mi spiega il tutto ma pensiamo che non ci si capisca bene. Ora stiamo aspettando che l'agente faccia parlare il suo notaio con quello dei potenziali acquirenti per capire cosa si debba fare per tutelare tutti. Purtroppo troppe persone e poca comunicazione. Nel frattempo ti chiedo quale è la differenza tra rinuncia e risoluzione dell usufrutto? Quest ultimo è comunque un atto indipendente da fare prima del rogito? Ha un costo? Grazie

 

[francesca63]

quale è la differenza tra rinuncia e risoluzione dell usufrutto?

Con la rinuncia ti spogli del tuo diritto.
Con la risoluzione fai un atto con chi ti ha donato il diritto, per annullare la donazione, una sorta di “reso”.
Praticamente nel tuo caso non cambia il risultato, ed entrambi gli atti vanno formalizzati prima o contestualmente al rogito.
Ma quindi vostra madre vi ha donato usufrutto per immobili che erano già suoi ?

 

[Andrea1984]

Con la rinuncia ti spogli del tuo diritto.
Con la risoluzione fai un atto con chi ti ha donato il diritto, per annullare la donazione, una sorta di “reso”.
Praticamente nel tuo caso non cambia il risultato, ed entrambi gli atti vanno formalizzati prima o contestualmente al rogito.
Ma quindi vostra madre vi ha donato usufrutto per immobili che erano già suoi ?

Grazie.
Esattamente, gli immobili erano diventati seconde case di mia madre e (per non pagare IMU seconda casa) ci ha donato usufrutto a me e a mio fratello.
Infatti i miei dubbi sono riguardo la parità dell asse ereditario . Perché nel mio caso la mia donazione con usufrutto dopo l'atto e la vendita, si trasformerà in una donazione mobile da parte di mia madre per potermi permettere di comprarmi un altra casa allo stesso prezzo di quella attuale che stiamo per vendere. La donazione andrà sull asse dopo la morte di mia madre. Mentre non capisco come sarà conteggiato il valore dell immobile in cui mio fratello rimarrà usufruttuario con nuda proprietà divisa tra me e lui stesso. Non so se mi sono fatto capire ma ho paura che lui possa attingere alla metà della donazione mentre in riposta io non possa ricevere la stessa parte (gli immobili hanno lo stesso valore)

 

[francesca63]

Esattamente, gli immobili erano diventati seconde case di mia madre e (per non pagare IMU seconda casa) ci ha donato usufrutto a me e a mio fratello.

Permettimi di dire che non è stata una gran scelta.

Secondo me dimentichi di considerare, quando fai i conti, peraltro prematuri, che tua madre ora ti donerà anche l’equivalente in soldi della sua nuda proprietà, mentre tuo fratello ha ricevuto solo l’usufrutto di altro immobile.
Cioè, tu rinunceresti al tuo usufrutto, ma poi incassi i soldi della vendita della piena proprietà, ricevendo ora più di quanto ha ricevuto tuo fratello (e di quanto avevi ricevuto in un primo momento).