Canone locazione artigianale/ commerciale

[canovi]

Io ho affittato 30 anni fa un immobile destinato ad attivita' artigianale, con bagni e spogliatoi e nel contratto era scritto: il conduttore ( officina di autoriparazioni prestazione d' opera e non vendita))dichiara che l' attivita' svolta non comporta contatti diretti con il pubblico. A distanza di 30 anni, io non rinnovo il contratto ,e il conduttore che nel frattempo ha installato all' interno un piccolo ufficio e una sala d' attesa senza mia autorizzazione, ma solo x comodita', mi chiede l' indennita' di avviamento.
l'importo del canone di euro 14000 era artigianale ( 535 mq interni + 600 di cortile) . Se fosse stato commerciale come lui sostiene, secondo le stime OMI della zona, sarebbe stato molto molto piu' alto. Anche perche' se avesse avuto, come lui sostiene contatti diretti con il pubblico, avrebbe cambiato la destinazione d' uso dell' immobile( vietata dal contratto di locazione) . Inoltre avendo un canone artigianale, ma prestando attivita' commerciale, avrebbe guadagnato ingiustamente alle mie spalle

 

[cristian casabella]

Perdona...ma mi pare che hai fatto le stesse domande a Febbraio...quindi perché fai le stesse? Viste le numerose risposte e suggerimenti? Mica ti conviene andare da un legale? O neanche lui è stato in grado di risolvere il contenzioso...

 

[Umberto Granducato]

Io ho affittato 30 anni fa un immobile destinato ad attivita' artigianale, con bagni e spogliatoi e nel contratto era scritto: il conduttore ( officina di autoriparazioni prestazione d' opera e non vendita))dichiara che l' attivita' svolta non comporta contatti diretti con il pubblico. A distanza di 30 anni, io non rinnovo il contratto ,e il conduttore che nel frattempo ha installato all' interno un piccolo ufficio e una sala d' attesa senza mia autorizzazione, ma solo x comodita', mi chiede l' indennita' di avviamento.
l'importo del canone di euro 14000 era artigianale ( 535 mq interni + 600 di cortile) . Se fosse stato commerciale come lui sostiene, secondo le stime OMI della zona, sarebbe stato molto molto piu' alto. Anche perche' se avesse avuto, come lui sostiene contatti diretti con il pubblico, avrebbe cambiato la destinazione d' uso dell' immobile( vietata dal contratto di locazione) . Inoltre avendo un canone artigianale, ma prestando attivita' commerciale, avrebbe guadagnato ingiustamente alle mie spalle

Sono passati tanti anni, la situazione probabilmente è cambiata ed è diventata, probabilmente, più materia da legali che da Agenti Immobiliari. Il fatto che sul contratto ci sia scritto che non comporta contatti diretti col pubblico non ti esonera automaticamente dal non corrispondere l'indennità.
Il tuo conduttore può dimostrare di avere contatti diretti col pubblico in maniera concreta ed inequivocabile?

 

[mapeit]

Mi sembra che un officina di autoriparazioni non possa non avere contatti con il pubblico di utenti e consumatori. Altrimenti a chi ripara le auto ? Solo ai concessionari o ad altri commercianti ?

 

[canovi]

Il contratto prevede espressamente uso artigianale, con divieto di mutamento senza autorizzazione scritta. Il locale non disponeva dei requisiti x accogliere il pubblico( bagni e spogliatoi solo x dipendenti ,assenza di uffici ,sala d' aspetto e anche riscaldamento). L' attivita'" commerciale " e' stata realizzata autonomamente e senza titolo dal conduttore . Nessun atto formale ha modificato la destinazione originaria. E' quindi evidente la natura abusiva dell' uso. Ha diritto ugualmente all' indennita' di avviamento?

 

[Umberto Granducato]

Il contratto prevede espressamente uso artigianale, con divieto di mutamento senza autorizzazione scritta. Il locale non disponeva dei requisiti x accogliere il pubblico( bagni e spogliatoi solo x dipendenti ,assenza di uffici ,sala d' aspetto e anche riscaldamento). L' attivita'" commerciale " e' stata realizzata autonomamente e senza titolo dal conduttore . Nessun atto formale ha modificato la destinazione originaria. E' quindi evidente la natura abusiva dell' uso. Ha diritto ugualmente all' indennita' di avviamento?

Detta così no.. però non hai risposto: Il tuo conduttore può dimostrare di avere contatti diretti col pubblico in maniera concreta ed inequivocabile?

 

[cristian casabella]

( bagni e spogliatoi solo x dipendenti ,assenza di uffici ,sala d' aspetto e anche riscaldamento)

credo che tutte questo cose NON influiscano sul fatto che l'attività abbia contatti o meno col pubblico

In primis la presenza di un bagno che è obbligatoria per i bar/ristoranti ma non per i negozi (tanto per fare un esempio), come pure le presenza di riscaldamento non è obbligatoria per avere contatti col pubblico

Semmai i contatti col pubblico sono provabili se io privato ti porto la macchina in officina per ripararla e poi vengo a ritirarla pagandoti il lavoro

 

[canovi]

credo che tutte questo cose NON influiscano sul fatto che l'attività abbia contatti o meno col pubblico

In primis la presenza di un bagno che è obbligatoria per i bar/ristoranti ma non per i negozi (tanto per fare un esempio), come pure le presenza di riscaldamento non è obbligatoria per avere contatti col pubblico

Semmai i contatti col pubblico sono provabili se io privato ti porto la macchina in officina per ripararla e poi vengo a ritirarla pagandoti il lavoro

Il fatto che urbanisticamente l' immobile e' classificato come laboratorio? Infatti la clausola " il conduttore dichiara che l' attivita' svolta e' un' attivita' propria che non comporta contatti diretti con il pubblico" e' stata messa proprio x la destinazione urbanistica. Il fatto che all' entrata ci sia una catena ? Che per accedere al bagno( riservato ai dipendenti e che non e' all' entrata) devo entrare nella zona di lavoro dell' officina? Certo il ti porto la macchina. Il capofficina fa' una valutazione, mi da' un appuntamento e io la torno a prendere. E' solo un contatto funzionale all' attivita' o contatto diretto ?

 

[canovi]

Detta così no.. però non hai risposto: Il tuo conduttore può dimostrare di avere contatti diretti col pubblico in maniera concreta ed inequivocabile?

Come fa'a dimostrarlo? Solo x il fatto che io porto la macchina, il capofficina fa' una valutazione, mi da' appuntamento e io la torno a prendere? E'contatto diretto con un pubblico indistinto o contatto funzionale all' attivita'? Io porto la macchina, il meccanico mi fa' una prestazione d" opera, ma non mi vende niente

 

[francesca63]

Il contratto prevede espressamente uso artigianale

Anche un artigiano ha diritto ad indennità di avviamento, se ci sono i requisiti necessari.

Ma la presenza de

la clausola " il conduttore dichiara che l' attivita' svolta e' un' attivita' propria che non comporta contatti diretti con il pubblico"

Sembrerebbe dimostrare che i requisiti, per quanto riguarda il contatto con il pubblico, non ci sono.
Però è materia da avvocati, e temo che dovrete discutere parecchio per far uscire il conduttore , se ritiene di aver diritto all’ indennità.