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  1. maintainer

    maintainer Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno. Vi contatto per chiedere un pare. A giugno ho firmato un preliminare con l' agenzia con il compromesso stabilito per il 19 luglio. Circa 10 gg fa la banca alla quale ho chiesto il mutuo mi chiama dicendo che l' appartamento manca del certificato di abitabilità e che il mutuo non può essere concesso. Successivamente scopro inoltre che la casa manca di concessione edilizia in sanatoria (in quanto l' appartamento è un ex deposito), altro documento fondamentale per essere in regola e ottenere un mutuo. Inoltre manca la certificazione ACE. L' agente immobiliare mi propone a voce di posticipare il compromesso a settembre quando la concessione in sanatoria sarà ottenuta. Io comunque per cautelarmi gli ho inviato un telegramma spiegando i motivi del mio non presentarmi a fare il compromesso alla data fissata nella proposta di acquisto. Quello che vi chiedo è questo: sono tenuto a fare un compromesso senza anche uno dei seguenti certificati:
    -abitabilità
    -sanatoria edilizia
    -certificazione energetica e ACE

    Quali documenti posso PRETENDERE all' atto del compromesso (e quindi rifiutarmi di firmare) senza che il proprietario\agente immobiliare mi dica "mettiamo la condizione come clausola nel compromesso"

    Posso chiedere l' annullamento della proposta di acquisto per questa mancanza di documentazione?

    Grazie
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Premesso che senza quei documenti .. difficilmente il Notaio rogiterà... comunque per sapere se è possibile l'annullamento avremmo la necessità di leggere il preliminare per vedere cosa e principalmente come è stato riportato dentro... se tu potessi postarlo privo dei dati sensibili, sarebbe più facile farsi un'idea.
     
  3. Abakab

    Abakab Ospite

    E' al preliminare che, oltre agli accordi economici, di tempistica etc. .. il proprietario si impegna a fornire tutta la documentazione richiesta dalla banca prima e dal notaio dopo nei tempi previsti dall'accordo stesso. La mancanza di tale documentazione per il giorno del preliminare non giustifica l'annullamento dello stesso .. poi bisogna vedere , come giustamente dice il collega sopra, gli accordi presi in precedenza.
     
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  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Concordo ... collega :D
     
  5. Abakab

    Abakab Ospite

    Ok Fabrizio , collega è più professionale! :D
     
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  6. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Questa frase riportata sopra mi fa presupporre che la domanda di condono è stata presentata e probabilmente è un ritardo del Comune a rilasciare la sanatoria ( che funge anche da abitabilità). Io mi farei dare gli estremi della domanda di condono ed andrei in Comune a verificare esattamente la tempistica.
     
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  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Superato lo scoglio della sanatoria, come dice il tuo Agenti Immobiliari, la strada sarebbe tutta in discesa. La certficazione energetica è il minore dei mali, anzi non mi sembra questo gran problema. Il costo della certicazione non è alto ed una classe comunque la danno, alla peggio la G. Per quanto ne so io.
    Avuto il condono, come dice proge2001, il notaio non può opporre rifiuto a rogitare per la mancanza dell'agibilità, in presenza della volontà delle parti a procedere all'atto.
    Resterebbe da discutere con la banca subito quale sarebbe la loro posizione :
    agibilità : no
    sanatoria : si
    ACE : si

    Cosa ti dice il venditore sull'agibilità ? Ci sono le condizioni del silenzio-assenso?
    il venditore ha presentato domanda di agibilità e sta attendo o sa che non l'avrà mai ?
    Nell'attesa di settembre, mi muoverei sin da ora su tutti i punti.

    L'Agenti Immobiliari avrebbe, secondo me, l'interesse ad aiutarti a risolvere tutti i punti se non te ne aveva parlato in sede di proposta. Era obbligato ad informarti di queste mancanze, secondo la legge della mediazione.

    Quanto alla tua domanda, se sei obbligato o meno a fare il compromesso, tutto dipende,come ti hanno altri, da cosa c'è scritto nel preliminare, che di per sè è già il compromesso come sempre si è detto nel forum immobilio.
    Se il preliminare già citasse che il venditore ti avrebbe consegnato al rogito l'abitabilità, sarebbe una situazione pasticciata.

    Qualche svista mi sembra sia stata compiuta dallA.I.
     
  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    La tua ultima domanda, annullamento della proposta, dipende da quale è il tuo obiettivo finale.
    Ritirarti e lasciare perdere l'acquisto, oppure fare ogni tentativo per una positiva conclusione della compravendita.
    A secondo dell'obiettivo strategico, fai una tattica in un senso o nell'altro.
     
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  9. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    A prescindere delle risposte date dai colleghi, che ritengo giuste e qualificate, in ordine di AI, sotto l'aspetto tecnico posso dirti che mancando i tre requisiti non si può rogitare... mancanza agibilità ... Se il fabbricato è datato, allora si possono avere problemi perchè è possibile che non vi sia abitabilità, come moltissimi fabbricati presenti nel territorio;
    mancanza di sanatoria ... assolutamente no... nessuna deroga e nessun atto rogitale, condizione basilare per procedere ...
    mancanza di ACE ... se non si ha il certificato allora si può fare autocertificazione attestando che l'immobile si trova in classe G, ovvero nella classe peggiore ...
    ma attenzione attualmente è entrata in vigore la norma sulla certificazione che precisa la necessità di avere il documento redatto da professionista abilitato ... pertanto anche in questo caso il documento necessita...
    Concludendo posso dirti (a supporto di quanto detto) che la sistemazione della documentazione è in capo alla parte venditrice, che al posto tuo non accetterei nessuna condizione e che in mancanza di avviso immediato da parte dell'AI, riterrei nullo il preliminare...
    Spero esserti stato d'aiuto ...
     
  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Invocare la nullità di un preliminare è una scelta strategica : rinunciare all'acquisto.
    Se l'acquisto interessa, bisogna lavorare alla risoluzione dei problemi realmente ostativi. Il confronto con la banca, che deve dare l'indispensabile finanziamento, è il cardine dell'operazione e le banche sanno cosa ci vuole ( perchè informate dai loro notai e tecnici accreditati).
     
  11. maintainer

    maintainer Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte.
    Io quello che non ho ancora capito è se posso rifiutarmi di fare il compromesso in mancanza di tali documenti e\o ritenere nulla, in mancanza di questi documenti, la proposta di acquisto fatta.
    Grazie ancora
     
  12. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Beh penso che ognuno di noi abbia dato diverse indicazioni che si sono suddivise tra favorevoli o contrari alla rinuncia dell'acquisto ... a questo punto credo sia tu a dover decidere che cosa è più importante... ma permettimi di precisarti che ...
    1) se scegli di andare avanti allora dovrai richiedere tutta la documentazione ed arrivare al rogito con tutta la situazione a posto, compreso la sanatoria ... che ovviamente rimane in capo alla parte venditrice ... non dimenticare che ora è obbligatoria anche la certificazione energetica (anche se in classe G) ...
    2) se scegli di accettare la situazione come si trova e rogitare lo stesso, allora come prima cosa dovrai verificare la fattibilità della sanatoria in comune e dopo porterei ad un congruo sconto sull'acquisto ... ma personalmente non lo farei ...
    3) se rinunci allora vuol dire che l'immobile non è di tuo entusiasmo ed allora sicuramente troverai di meglio, l'appartamento che sicuramente non ti lascerai scappare ...
    Prendila come vuoi ma l'ultima scelta spetta a te e noi (ognuno in base alla professione) ... non possiamo far altro che darti indicazioni che non possono essere vincolanti o decisivi per una scelta (e penso sia ciò che si è fatto) ...
    Spero averti chiarito ...
     
  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Concordo con Architetto e dall'inizio ti sollecitavo ad una autovalutazione della tuo scopo ultimo : comprare o non comprare.
    Volendo comprare, puoi operare in vari modi per superare gli ostacoli.
    S e non vuoi comprare più, esalta le inadempienze attuali del venditore.
    Se hai in proposta che il venditore deve dare la documntazione al rogito, il rogito devi aspettare. Fini ad un minuto prima il venditore non sarebbe inadempiente.
    Parlo in via teorica.
    Ritorno sul punto che ci sono ostacoli ed ostacoli.
    La classe energetica è una questione di bassa spesa. Una classe la prendi sicuramente.
    La sanatoria, mi sembra di capire, potrebbe arrivare ora a settembre.
    A questo punto resterebbe l'abitabilità : punto su cui in Italia, la normative è blanda e possibilista sulla possibilità di rogitare anche in sua assenza.

    Per questo ti ho sollecitato ad andare in banca, ponendo il quesito se approverebbero il mutuo nel caso di :
    -abitabilità, ancora non concessa ( ma ci potrebbe essere presto il silenzio-assenso)
    -sanatoria, OK a settembre
    -classe ehergetica, OK (leggo su internet di un costo di 150 euro).


    Come dice sempre, su immobilio,Granducato la proposta accettata è un preliminare che è un compromesso. Non dare altri anticpi senza avere chiarito tutto con la banca e visto con i tuoi occhi la sanatoria.
    Sull'abitabilità si deve esaminare sia con la banca che con il venditore.
    L'agente immobiliare non mi sta piacendo molto : ti ha fatto fare una proposta su un immobile non in regola ( l'ottenimento di una sanatoria non è un fatto scontato ).
     

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