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  1. libra06

    libra06 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    sono una nuova utente, e anch'io come gli altri ho bisogno di chiarimenti.
    Il mese scorso con mio marito abbiamo visionato un immobile e abbiamo deciso di firmare una proposta d'acquisto per non perdere l'occasione. Alcuni giorni dopo fissiamo un appuntamento in casa dei venditori e in presenza dell'AI per discutere della proposta e di eventuali mobili che i venditori ci lascerebbero, durante la conversione si comincia a parlare di acquistare il terreno di diritto di superficie, ma ingenuamente capisco che il terreno da acquistare è una porzione di giardino. Giovedì scorso ci viene fissato un appuntamento con l'AI, il venditore e un collaboratrice dello studio notarile, e sento parlare di legge 865/71, 179/92 (Ferrarini-Botta), ascolto quello che mi viene detto ma senza capire il perché di queste informazioni. Facendo una ricerca su Internet scopro che queste leggi parlano di appartamenti in aree PEEP e che sono soggetti a convenzioni. Il giorno seguente mi reco in comune e leggo la convenzione la quale stabilisce tra le altre cose il calcolo del prezzo degli immobili ad essa soggetti. Ora sono molto confusa non so se procedere con l'acquisto o meno.
    Vale la pena acquistare una casa PEEP?
    E se volessi tirarmi indietro a cosa andrei in contro?
    Perderei i 2000 euro?
    Doveri pagare comunque la provvigione all'AI, anche se non mi ha mai detto chel'immobile era in area PEEP?
    E' vero che con le leggi 865/71, 179/92 si può vendere a prezzo di mercato anche se la convenzione del Comune (5/5/1993) dice ben altro?
    Spero tanto che qualcuno mi possa aiutare
    Grazie
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Case area PEEP

    credo tu possa rientrare in questo caso:

    Una famiglia abita in un alloggio costruito in edilizia convenzionata con imposizione di un valore convenzionato.La costruzione ha 15 anni e la famiglia, per necessità di incremento del proprio nucleo, deve vendere l’alloggio. Il problema è che il «decreto Bersani», in merito alla regolamentazione e all’obbligo di citare in atto il valore di vendita nonché i modi e metodi di pagamento non ha tenuto conto che il valore convenzionato (aggiornato di Istat) è molto inferiore (50%) al valore di vendita. La banca è condizionata ad erogare un mutuo pari al 100% del valore convenzionato.Gli studi notarili non procedono con la stipula se non a rispetto della convenzione.Chiedo se ci sono novità legislative in merito, che possano chiarire ai cittadini e agli addetti ai lavori il comportamento da seguire in questi casi. Sarebbe opportuna una disposizione o altro, che consenta chi oggettivamente, si trova in circostanze particolari come queste.È possibile trovare una soluzione?

    Le convenzioni quali quella in oggetto prevedono di regola i criteri per determinare il prezzo di cessione, sancendo la nullità delle pattuizioni che prevedono un prezzo superiore, relativamente alla parte eccedente. Il notaio dal canto suo non potendo ricevere atti proibiti dalla legge, quale garante della legalità, non può procedere a stipulare atti in contrasto con divieti imposti da norme imperative.È interessante osservare come di recente si sia espressa sul punto la Cassazione con sentenza 13006 del 2 ottobre 2000, la quale ha statuito che destinatario dell’obbligo di contenere i prezzi di cessione e i canoni di locazione nei limiti fissati da detta convenzione, trasfusa in quella con il Comune — o nell’equivalente atto d’obbligo — e per la durata di validità di quest’ultima, è soltanto il costruttore titolare della concessione o colui che è in questa subentrato.In particolare, la Suprema Corte afferma che la legge 10/77, in materia di edilizia convenzionata, dispone che il contributo per il rilascio della concessione edilizia è ridotto qualora il concessionario si impegni, a mezzo di convenzione con il Comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo (articolo 7), convenzione — questa — approvata dalla regione, e cui si uniformano le convenzioni comunali, essenzialmente in ordine alla indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi, alla determinazione dei relativi prezzi di cessione o dei canoni di locazione ed alla durata di validità, non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni, con previsione che ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente (articolo 8).La lettera di tale legge si presenta chiara nell’individuare in chi abbia ottenuto la concessione edilizia a contributo ridotto, e, quindi, concluso con il Comune la convenzione necessaria (ovvero l’atto d’obbligo equivalente), il destinatario degli obblighi assunti di contenere i prezzi di cessione e i canoni di locazione degli alloggi, nei limiti indicati nella stessa convenzione e per la prevista durata di sua validità.L’estensione di questi obblighi ad altri (che non sia il mero subentrante nella posizione di concessionario), e, in particolare, l’estensione a chi sia esso stesso acquirente dell’alloggio dal concessionario costruttore non trova giustificazione nella esplicita norma di legge, che non esprime alcun riferimento soggettivo ulteriore rispetto a quello del concessionario costruttore, del Comune e della regione, e che, per l’appunto, all’accordo (o atto d’obbligo equivalente) di cui è parte specifica il concessionario costruttore, e, quindi, a quest’ultimo, ricollega l’impegno di alienare o locare a prezzi limitati gli alloggi costruiti con concessione rilasciata a contributo ridotto in forza di quell’impegno, da lui assunto.Del resto, il previsto adeguamento del prezzo di cessione e dei canoni di locazione degli alloggi, commisurato com’è agli indici ufficiali Istat dei costi di produzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni (articolo 8, comma 4), è tutt’affatto coerente con l’esposto limite soggettivo, al concessionario costruttore, dell’impegno assunto di contenere il prezzo di cessione od il canone di locazione degli alloggi costruiti, a fronte del connesso ed a lui soltanto riconosciuto beneficio di riduzione del contributo per il rilascio della concessione edilizia.

    Fonte sole 24ore

    Oppure, se l'Ufficio Tecnico del Comune potresti far fare una perizia asseverata del valore dell'immobile (da allegare all'atto) che certifichi il probabile valore di mercato di quella casa e renda inefficace l'adeguamento ISTAT.
     
  3. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Re: Case area PEEP

    aaaapperrrò! Complimenti a Roberto! :applauso:

    Detta più semplicemente però: l'AI aveva il DOVERE di informarti PRIMA di qualsivoglia proposta della provenienza dell'immobile!

    Se sulla proposta non è presente nulla in merito all'esistenza del diritto di superficie del Comune quella proposta vale come carta straccia!

    Non c'è problema sostanziale nell'acquistare un immobile PEEP, puoi facilmente riscattare il diritto di superficie e di solito i costi non sono astronomici, però è SACROSANTO che tu sappia tutto prima di firmare qualsiasi cosa!

    Chiedi maggiori delucidazioni al notaio (è obbligato a fornirtele) e se non ti senti tranquilla blocca la proposta, se necessario con l'aiuto di un legale. A quanto hai detto l'AI ha taciuto un elemento FONDAMENTALE per la sicurezza dell'affare proposto... Molto molto grave....
     
  4. libra06

    libra06 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Re: Case area PEEP

    Innanzitutto vi ringrazio per le sollecite risposte.
    La proposta d'acquisto è prestampata, infatti è di una nota agenzia immobiliare, e rileggendola c'è scritto che firmandola dichiaro di conoscere il contratto dell'immobile e quindi ciò che lo riguarda.
    Anche se di fatto così non è stato. Ed è proprio ciò che mi urta, il fatto di essermi fidata dell'Ai partendo dal presupposto che lavorando per un nome conosciuto e doveva essere un serio professionista 'e avvisarmi su tutto ciò che riguarda l'immobile prima di scrivere qualunque proposta.

    Nella proposta si dichiara che decade 30 giorni dopo la data in cui è scritta, ma è stato specificato un termine preciso, quindi quale vale dei due?

    Tengo a precisare che per me non è problema acquistare l'immobile in area PEEP, solo vorrei pagarlo al giusto prezzo senza infrangere in alcun modo la legge e con la consapevolezza che se in un prossimo futuro voglio rivederlo, non ci siano problemi e non ci perda nemmeno quello che ho speso. non voglio ritrovarmi in futuro nella stessa posizione in cui è oggi il venditore.

    Per quanto riguarda la provvigione dell'AI se la proposta di acquisto fosse nulla lo sarebbe anche il documento che la attesta (prestampato dell'agenzia)?
     
  5. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Intanto una questione FONDAMENTALE:

    Per seguire l'ottimo consiglio di Sandro trovati un TUO notaio, che non abbia alcuna relazione nè con l'acquirente nè, sopratutto con il "disattento" Agente Immobiliare, anche a costo di cercarlo sull'elenco telefonico! :shock:
    Tieni conto che la legge stabilisce che il notaio sia scelto dall'acquirente, quindi non farti smontare da NESSUNA argomentazione contraria in merito ..... io poi sottoporrei comunque la cosa ad un legale ....

    ;)
     
  6. libra06

    libra06 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho chiesto ulteriori informazioni al notaio, che ha anche scritto una bozza del preliminare, mi sto facendo seguire da un notaio e ho chiesto un parere alla banca, per sapere se a queste condizioni mi da il muto oppure no.
    Vediamo cosa succede.
     
  7. Giuseppe Di Piero

    Giuseppe Di Piero Membro Attivo

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