Buon giorno a tutti.
La mia compagna ha stipulato un preliminare per l'acquisto di un appartamento (in diritto di superfice nel comune di Roma) . Prezzo concordato tra acquirente e venditore € 360.000 . Prezzo convenzionale di acquisto (desunto dall'atto di assegnazione della cooperativa, nel 1992) £ 229.000.000 (IN LIRE !!!).
L'acquisto è avvenuto con l'intermediazione di un'agente immobilare; la proposta di acquisto è stata effettuata all'agente immobiliare su suo modulo prestampato; La mia compagna richiedeva la dichiarazione dell'AI riguarda la congruenza del prezzo per cui, lo stesso AI,dichiarava per iscritto (sulla proposta) che "l'immobile rientra nei parametri di mercato della zona".
PREMESSO CHE:
1) Il fabbricato è stato costruito su area 167, in regime di edilizia convenzionata ai sensi dell'art.35 della legge 865/71 su area concessa in dirtto di superfice dal comune di Roma ad una cooperativa edilizia con una convenzione stipulata il 28/12/1992 .
2) Nell'attesa di ricevere copia di tale convenzione (non è stata ancora consegnata alla mia compagna nè dall'AI nè dal venditore) ho potuto prendere visione della copia depositata presso la Conservatoria. Purtroppo essendo impedita, quel giorno, estrazione di una copia fotostatica, ho potuto prendere solo qualche appunto che sotto fedelmente riporto.
Art. 14: ... Il prezzo massimo di qualsiasi cessione che intervenga dopo 6 mesi dalla data di ultimazione dei lavori sarà determinato sulla base del prezzo di cessione come sopra stabilito (ndr disposizine regolamentare del Ministero dei Lavori Pubblici ... così mi pare!!!) aggiornato in base all'indice ISTAT sul costo della vita e diminuito, per la quota non afferente il corrispettivo di concessione di una percentuale di deprezzamento in base all'età dell'edificio.
Art. 15 (comma e o 5) Nel caso di cessione o di locazione di alloggio per un corrispettivo superiore a quello dertminato secondo i criteri di cui all'art. 14 della presente convenzione sarà applicato al superficiatario inadempiente una penalità pari a 4 (quattro) volte la differenza tra il corrispettivo da richiedere in base alla precedente concessione e quello effettivamente richiesto, avendosi riguardo per quanto concerne l'ipotesi di locazione, alla durata legale del contratto.
un amico avvocato mi illustrava le seguenti problematiche:
1) A suo avviso, l'idea che tutti i vincoli stabiliti dall’art. 35, L. 865/1971 dal c. 15 al 19 sono abrogati dall’art. 23, c. 2, della L. 179/1992 è priva di ogni fondamento in quanto i vincoli iscritti nelle convenzioni derivano dalle disposizione del comma 8 dell'art. 35 della legge 865/71 (mai abrogato) che così recita:
La convenzione deve prevedere:
a) il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento, determinati dalla delibera di cui al settimo comma con l'applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma;
b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero, qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalità del controllo sulla loro esecuzione nonché i criteri e le modalità per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi;
c) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;
d) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;
e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa a consentita;
f) le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non può essere superiore a quella prevista nell'atto originario.
A suo avviso l'abolizione dei commi dal dal 15° al 19° dell'art 35 della legge 865 del 1971 operata dall'art. 23 della legge 179/92 non ha nulla a che vedere con una(eventuale) volontà del legislatore di limitare gli obblighi in capo ai concessionare e/o ai suoi aventi causa.
Difatti nel 1990, il Consiglio di Stato, sez. IV, 10 gennaio 1990 n°9 emetteva una sentenza con la quale si dichiarava che: "Sono illegittime le clausole inserite in una convenzione per l’assegnazione di aree destinate alla realizzazione di alloggi economici e popolari con le quali l’autorità comunale in violazione dell’art. 35 della L. 22 ottobre 1971, n°865, imponga alle cooperative ed ai suoi assegnatari limitazioni alla facoltà di cedere o locare gli immobili diverse e più onerose di quelle previste direttamente dal legislatore"
Se il legislatore ha abrogato i commi dal 15° al 19° lasciando invariato il contenuto del comma 8° si deve dedurre che la volontà era quella di lasciare in capo ai Comuni l'onere di stabilire le esatte limitazioni e sanzioni applicabili alle violazioni della convenzione.
Il comune in base a quanto stabilito dal comma 8° della legge 865 non poteva stipulare una convenzione in assenza dei vincoli ivi espresse e imposte.
Detto quanto lo stesso avvocato richiamava la mia attenzione sulla ulteriore e dilagata inesattezza che il vincolo esiste solo in capo al primo concessionario e non ai sui aventi causa. Tale assunto trae le mosse dalla cattiva interpretazione della sentenza Cassazione civile , sez. II, 02 ottobre 2000 , n. 13006. Tale eventualità è operante solo nelle convenzioni stipulate ai sensi della legge 10/1977.
Senza ombra di dubbio, e per stessa definizione della Cassazione , è improprio e fuorviante il collegamento tra gli obblighi imposti dalle convenzioni stipulate ai sensi dell legge 10/1977 e quelle che ha ad oggetto fattispecie diversa, appunto disciplinata da altre norme, segnatamente quelle dirette a favorire l'acquisizione di aree fabbricabili per l'edilizia economica e popolare, legge n. 167-1962, art. 10, come sostituito dall'art. 35, legge n. 865-197
Possibile che sbagli?
La mia compagna ha stipulato un preliminare per l'acquisto di un appartamento (in diritto di superfice nel comune di Roma) . Prezzo concordato tra acquirente e venditore € 360.000 . Prezzo convenzionale di acquisto (desunto dall'atto di assegnazione della cooperativa, nel 1992) £ 229.000.000 (IN LIRE !!!).
L'acquisto è avvenuto con l'intermediazione di un'agente immobilare; la proposta di acquisto è stata effettuata all'agente immobiliare su suo modulo prestampato; La mia compagna richiedeva la dichiarazione dell'AI riguarda la congruenza del prezzo per cui, lo stesso AI,dichiarava per iscritto (sulla proposta) che "l'immobile rientra nei parametri di mercato della zona".
PREMESSO CHE:
1) Il fabbricato è stato costruito su area 167, in regime di edilizia convenzionata ai sensi dell'art.35 della legge 865/71 su area concessa in dirtto di superfice dal comune di Roma ad una cooperativa edilizia con una convenzione stipulata il 28/12/1992 .
2) Nell'attesa di ricevere copia di tale convenzione (non è stata ancora consegnata alla mia compagna nè dall'AI nè dal venditore) ho potuto prendere visione della copia depositata presso la Conservatoria. Purtroppo essendo impedita, quel giorno, estrazione di una copia fotostatica, ho potuto prendere solo qualche appunto che sotto fedelmente riporto.
Art. 14: ... Il prezzo massimo di qualsiasi cessione che intervenga dopo 6 mesi dalla data di ultimazione dei lavori sarà determinato sulla base del prezzo di cessione come sopra stabilito (ndr disposizine regolamentare del Ministero dei Lavori Pubblici ... così mi pare!!!) aggiornato in base all'indice ISTAT sul costo della vita e diminuito, per la quota non afferente il corrispettivo di concessione di una percentuale di deprezzamento in base all'età dell'edificio.
Art. 15 (comma e o 5) Nel caso di cessione o di locazione di alloggio per un corrispettivo superiore a quello dertminato secondo i criteri di cui all'art. 14 della presente convenzione sarà applicato al superficiatario inadempiente una penalità pari a 4 (quattro) volte la differenza tra il corrispettivo da richiedere in base alla precedente concessione e quello effettivamente richiesto, avendosi riguardo per quanto concerne l'ipotesi di locazione, alla durata legale del contratto.
un amico avvocato mi illustrava le seguenti problematiche:
1) A suo avviso, l'idea che tutti i vincoli stabiliti dall’art. 35, L. 865/1971 dal c. 15 al 19 sono abrogati dall’art. 23, c. 2, della L. 179/1992 è priva di ogni fondamento in quanto i vincoli iscritti nelle convenzioni derivano dalle disposizione del comma 8 dell'art. 35 della legge 865/71 (mai abrogato) che così recita:
La convenzione deve prevedere:
a) il corrispettivo della concessione e le modalità del relativo versamento, determinati dalla delibera di cui al settimo comma con l'applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma;
b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero, qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalità del controllo sulla loro esecuzione nonché i criteri e le modalità per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi;
c) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;
d) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;
e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa a consentita;
f) le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non può essere superiore a quella prevista nell'atto originario.
A suo avviso l'abolizione dei commi dal dal 15° al 19° dell'art 35 della legge 865 del 1971 operata dall'art. 23 della legge 179/92 non ha nulla a che vedere con una(eventuale) volontà del legislatore di limitare gli obblighi in capo ai concessionare e/o ai suoi aventi causa.
Difatti nel 1990, il Consiglio di Stato, sez. IV, 10 gennaio 1990 n°9 emetteva una sentenza con la quale si dichiarava che: "Sono illegittime le clausole inserite in una convenzione per l’assegnazione di aree destinate alla realizzazione di alloggi economici e popolari con le quali l’autorità comunale in violazione dell’art. 35 della L. 22 ottobre 1971, n°865, imponga alle cooperative ed ai suoi assegnatari limitazioni alla facoltà di cedere o locare gli immobili diverse e più onerose di quelle previste direttamente dal legislatore"
Se il legislatore ha abrogato i commi dal 15° al 19° lasciando invariato il contenuto del comma 8° si deve dedurre che la volontà era quella di lasciare in capo ai Comuni l'onere di stabilire le esatte limitazioni e sanzioni applicabili alle violazioni della convenzione.
Il comune in base a quanto stabilito dal comma 8° della legge 865 non poteva stipulare una convenzione in assenza dei vincoli ivi espresse e imposte.
Detto quanto lo stesso avvocato richiamava la mia attenzione sulla ulteriore e dilagata inesattezza che il vincolo esiste solo in capo al primo concessionario e non ai sui aventi causa. Tale assunto trae le mosse dalla cattiva interpretazione della sentenza Cassazione civile , sez. II, 02 ottobre 2000 , n. 13006. Tale eventualità è operante solo nelle convenzioni stipulate ai sensi della legge 10/1977.
Senza ombra di dubbio, e per stessa definizione della Cassazione , è improprio e fuorviante il collegamento tra gli obblighi imposti dalle convenzioni stipulate ai sensi dell legge 10/1977 e quelle che ha ad oggetto fattispecie diversa, appunto disciplinata da altre norme, segnatamente quelle dirette a favorire l'acquisizione di aree fabbricabili per l'edilizia economica e popolare, legge n. 167-1962, art. 10, come sostituito dall'art. 35, legge n. 865-197
Possibile che sbagli?
