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  1. rise31

    rise31 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti!
    Pronti?
    Eccola quì la domandina: sono proprietario di un'abitazione acquistata in comunione dei beni .
    Ne devo acquistare un'altra come prima casa.
    Ok, devo fare la separazione dei beni con il coniuge: e fino quì ci siamo.
    Poi dovrei cedere il mio 50% a mia moglie.
    Ma il passaggio a livello di denaro deve avvenire?
    Bastano solo i nr degli assegni ? :domanda:
    Cosa bisogna fare per essere in regola?
    Grazie 1000 per le risposte in anticipo! :stretta_di_mano:
    rise31
     
  2. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Certo che deve avvenire, altrimenti è una simulazione di vendita, e visto che il passaggio di proprietà avviene tra te e tua moglie, avresti sicuramente l'accertamento del fisco con tutte le conseguenze.
    Saluti!
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    quoto
     
  4. rise31

    rise31 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie bruno80,
    quindi dato che abbiamo un cc cointestato: lei dovrà prelevare una somma, darla a me tramite assegno (che verrà registrato sul rogito per il pagamento), poi io la riverserò sul nostro cc cointestato oppure me la gioco al casinò!
    Nulla si distrugge tutto si trasforma?
    E' questa la modalità?
    Andrà bene per il fisco?
    Qualcuno ha esperienze in merito?
    Per non avere problemi con il fisco: c'è una guida o a chi rivolgersi?
     
  5. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    Del futur non v'e' certezza!!!
    Comunque citazioni a parte.
    Evitare un accertamento dal fisco non è semplice.
    Ai fini dell'accertamento prima domanda:
    Tua moglie ha un reddito personale al fine di poter dimostrare la capacità economoca/finanziaria per l'acquisto?
    Il conto corrente poi non dovrebbe essere cointestato!
    Poi fatto rilevante ... l'abitazione già di proprietà è ubicata nello stesso comune di quello che sta per acquistare?
    Buona domenica!!!
    Anna
     
  6. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ah... e poi la precedente è stata già acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa???? fatto importantissimo!!!!
     
  7. rise31

    rise31 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si, è stata acquistata come prima casa,
    mia maglie non ha reddito,
    il cc purtroppo è cointestato,
    la proprietà si trova in un comune diverso.
    Grazie e buona domenica anche a te!!
     
  8. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    La strada allora non puo' essere diversa da quella della separazione, della cessione a titolo oneroso (escludo la donazione a causa di tutte le problematiche connesse in caso di successiva vendita) e dell'acquisto della nuova come prima casa.
    Io la butto lì non conosco i valori su cui stamo ragionando e se ci sono anche mutui in piedi o da accendere per l'acquisto della nuova casa (questo ai fini della detrazione degli interessi, dell'imposta sostitutiva ecc..).
    Ma se il nuovo acquisto non è finanziato da mutuo avete preso in considerazione l'ipotesi di non invocare le agevolazioni fiscali (soprattutto se l'acquisto è da un privato)??
    In considerazione del fatto che la tassazione avviene sul valore fiscale e non sul corrispettivo se parliamo di valori fiscali bassi a volte il risparmio è davvero minimo ed a volte non vale la pena mettere in moto certi meccanismi.
    Considera i costi di una separazione (circa € 1.000) aggiungi le imposte e le tasse somma poi l'onorario del notaio per il trasferimento del 5o% ad uno dei coniugi (diciamo circa 4.500, somma comprensiva dell'imposta di registro al 3% (calcolata su un valore di 50.000 euro + 2 tasse fisse da 168 calcolata + bolli ... onorario, ecc...).
    Poichè i costi tra onorario, diritti ed imposta di registro al 3% (sempre sul valore fiscale) comunque dovresti sostenerli, lo scarto del 7% dell'imposta di registro, per essere effettivamente conveniente l'operazione della separazione e della cessione, dovrebbe essere notevolmente superiore ad € 5.500 circa.
    E' anche vero pero' che usufruiresti del credito di imposta per la vendita del 50% e quindi parte dell'imposta di registro pagata sull'abitazione già di proprietà la recupereresti, ma è anche vero che l'immobile si trova in altro Comune entro 18 mesi dall'acquisto della nuova casa devi trasferire la residenza nel Comune dove è ubicato l'immobile (a meno che tu non faccia parte di forze armate, ecc..).
    E' si vero che per l'acquisto della prima casa si godono anche di altri benefici fiscali io farei comunque due conti e le valutazioni del caso.
    Ed ancora dovresti escludere la rivendita nel quinquennio successivo altrimenti per non decadere dalle agevolazioni fiscali e perdere anche il credito di imposta dovresti riacquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro l'anno successivo.
    Non ho risposto alla tua domanda con certezza ma forse qualche spunto di riflessione penso di avertelo fornito.
    Anna
     
    A medillin74 piace questo elemento.
  9. rise31

    rise31 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Anna sei stata chiarissima!!
    Abbiamo fatto già i conti e conviene la cessione del50%.
    Prenderò un mutuo.
    Un'altra spesa che esiste se acquisti come seconda casa è l'imposta sostitutiva dell'imposta di registro: DL 168/2004, del 2 % del mutuo?
    Lo scoglio da superare comunque è solo quello di capire come cedere.
    Ho cercato anche su altri forum, ho trovato le stessa mia domanda fatta da altri, ma senza una risposta chiara sul da farsi.
    Possibile che questa sia una procedura così rara? :disappunto:
    Dai qualcuno mi aiuterà!!! :idea:
    Questo forum è ad alto livello!! :ok:
    Ringrazio tutti di nuovo.
    rise31
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non scambiarla come una 'furberia' all'italiana: dona il 50%. Donandolo come prima casa le imposte sono bassissime. Se un domani avrai problemi sulla vendita retrocederai dalla donazione. Puo sembrare un rimandare il problema, però considera che non sempre le banche (e non tutte) pongono problemi sostanziali sugli appartamenti con donazioni di mezzo.
     
  11. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non è rara succede più spesso di quanto pensi... scusa non ho ben capito se sulla casa già di proprietà c'e' o meno un mutuo ... perchè se così fosse parte del corrispettivo sarebbe pagato dall'accollo del 50% del mutuo.
    A meno che tu non voglia procedere a separazione legale consensuale con assegnazione della casa al coniuge (cosa anche questa che succede più spesso di quanto immagini) devi procedere semplicemente come suggerito.
    Separazione, cessione a titolo oneroso (compravendita), acquisto prima casa, cambio di residenza e ... Amen.
    Scusa... se ho ben capito dovrai essere tu a cedere il 50% a tua moglie... ritengo superato il problema della non capacità di reddito in quanto sarà tua moglie ad "incassare" ... a 'sto punto se ci sono i presupposti di liquidità versa l'incasso su un conto che sarà a lei intestato.
    Non conosco tutti i dettagli e ritengo non opportuno procedere oltre!!! ;)
    Anna
     
  12. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Detto cavolata ... annulla questa frase dal messagio...." Scusa... se ho ben capito dovrai essere tu a cedere il 50% a tua moglie... ritengo superato il problema della non capacità di reddito in quanto sarà tua moglie ad "incassare" ... a 'sto punto se ci sono i presupposti di liquidità versa l'incasso su un conto che sarà a lei intestato."
    :disappunto: :disappunto: :disappunto:

    scusa ... piccola distrazione :?
     
  13. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    Le banche no... ma alcuni Notai si ... anche in considerazione della retrocessione ... negozio giuridico un po' contestabile a mio avviso considerando anche che comunque il trasferimento avviene al momento della donazione in quanto interviene accettazione ...
    Cito:
    "La donazione è il contratto con il quale per spirito di liberalità una parte arricchisce un’altra, e come tutti i contratti può sciogliersi nei soli casi previsti dalla legge.
    Per le sue caratteristiche, però, il legislatore ha predisposto due presupposti in presenza dei quali la donazione, che non sia rimuneratoroia o obnuziale , può essere revocata:
    1) ingratitudine del donatario
    2) sopravvenienza di figli
    - Ingratitudine del donatario
    Ai sensi dell’art. 801 c.c., è concesso al donante di revocare la donazione eseguita a favore di colui che abbia attentato alla sua vita, a quella dei suoi discendenti o del coniuge secondo le previsioni di cui all’art. 463 c.c., numeri 1, 2 e 3. La revoca è, altresì, ammessa nel caso in cui il donatario abbia gravemente ingiuriato il donante (è il caso, ad es., del figlio che allontana i propri genitori di casa dopo aver ricevuto in donazione l’intero patrimonio) o gli abbia negato gli alimenti; ipotesi, quest’ultima, ammissibile solo nel caso in cui intercorra tra le parti un rapporto di parentela, affinità o coniugio.
    All’uopo si precisa, che la giurisprudenza ha individuato l’ingiuria grave, quale motivo di revocazione della donazione, in quel comportamento con il quale si rechi all’onore ed al decoro del donante un’offesa suscettibile di ledere gravemente il patrimonio morale della persona, comportando l’espressione di un senti,mento di avversione che manifesti quella ingratitudine, verso chi ha beneficato l’agente, che ripugna alla coscienza comune (Cass. 5-11.90, n. 10614).
    L’ingiuria grave risulta, quindi, connessa ad una valutazione sociale ed etica del comportamento.
    il termine per proporre domanda giudiziale la revoca in caso di ingratitudine è di un anno, che decorre a far data dal momento in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che ne giustifica la proposizione.
    - Sopravvenienza di figli
    La revoca per sopravvenienza di figli, la cui ratio è da ricercarsi nella considerazione dell’ordinamento di favorire la famiglia del donante anche alla luce del presumibile diverso atteggiamento che sarebbe stato tenuto dal genitore stesso se consapevole della presenza di discendenti, è disciplinata dall’art. 803 c.c.. In forza della ratio descritta, essa non opera quando il donante abbia già dei figli al momento della donazione. Sul punto, occorre però precisare che la norma opera sia nel caso di nascita successiva alla donazione che in caso di scoperta dell’esistenza di figli prima ignorata, anche attraverso il riconoscimento del figlio naturale. In tal caso il donatario per evitare la revocazione, dovrà dimostrare, almeno nel caso di eventi già realizzatosi al momento della donazione, che il donante fosse a conoscenza dello stesso.
    A differenza dell’azione di revocazione per ingratitudine, quella per sopravvenienza dei figli si prescrive nel termine di cinque anni, che decorre a far data dall’ultima nascita, dalla scoperta o dal riconoscimento.

    Effetti della revoca
    La revoca della donazione determina il sorgere, in capo al donatario o ai suoi eredi, dell’obbligo di procedere alla restituzione dei beni ricevuti e dei suoi frutti e, nel caso in questo sia stato oggetto di alienazione, del valore dell’attribuzione da calcolarsi, ex art. 807 c.c., al momento della domanda giudiziale. La revoca, quindi, non opera la retrocessione ma determina solo il sorgere del dovere di compiere il relativo atto di ritrasferimento, in mancanza del quale opererà la sentenza.
    Non sono, però, pregiudicati i diritti dei terzi che abbiano acquistato, anteriormente alla domanda di revoca, diritti sui beni donati, fatti salvi, in ogni caso in caso di immobili gli effetti della trascrizione, ossia salvo il caso in cui la domanda di revocazione sia stata trascritta anteriormente all’acquisto.
    Diverso è poi il caso della donazione indiretta, e nello specifico del negotium mixtum cum donationem. Nel caso ad esempio di una compravendita a prezzo di favore, integrante per l’appunto la predetta ipotesi negoziale, l’atto di liberalità indiretta, e correlativamente, l’arricchimento del beneficiario sono configurabili limitatamente alla differenza tra il valore di mercato del bene ed il suddetto prezzo. Ne consegue che , in caso di revocazione, solo quella differenza dovrà essere restituita al venditore – donante.".


    solo dubbi e perplessità forse poco lucide di una domenica sera e di un giorno di lavoro ... vedi anche l'osservazione sciocca fatta circa l'assegno :sorrisone: :sorrisone: :disappunto: ...
    Anna
     
  14. rise31

    rise31 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Anche questo è vero!!
    Grazie Granducato.
    rise31
     
  15. rise31

    rise31 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Granducato,
    anche questa è da considerare.
    Rise 31
     
  16. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    Se poi collega fai riferimento alla risoluzione della donazione per mutuo dissenso è un'altra situazione... sempre a mio avviso contestabile ... perchè si estingue la donazione per risoluzione consensuale con effetto di annientamento ed il ripristino con effetto retroattivo dello status quo ante, dunque si ripristina la situazione riportando la proprietà del bene oggetto di donazione nella proprietà del donante in virtu' del precedente titolo di acquisto.
    Dunque l'immobile ritorna al donante che diventa in tal modo proprietario dell'immobile in virtù dell'efficacia estintiva della risoluzione... e dunque come mai avvenuta in quanto risolta con effetto retroattivo ed il donante è ripristinato nella proprietà e nel possesso del bene donato con decorrenza dall'atto di donazione.
    In tale atto però dovrà essere messo in evidenza che volontà delle parti è quello di voler ripristinare la situazione giuridica identica a quella precedente e quindi all'acquisto del donante ... quindi come mai avvenuta ... e nel caso specifico esposto e di cui stiamo discutendo ... per il secondo acquisto al momento in cui avvenuto non sussistevano i requisiti prima casa.
    Ovviamente parlo degli effetti in linea teorica ... nella fattispecie concreta è di certo la strada più facilmente percorribile, senza transazione solo due imposte fisse per la registrazione ... e poi si vedrà... anche se io propendo sempre a "non sporcare" gli immobili con le donazioni se proprio non necessario!
    Anna
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si faccio riferimento a quello... Non è una cosa troppo 'lineare', ma non è nemmeno concepibile che fra coniugi sia obbligatorio vendersi una proprietà con tanto di movimentazione di denaro: non è sufficiente pagare le imposte???
    Col tempo le situazioni poi cambiano quindi ci sarà tempo x ripensarci (potrebbe anche uscire una nuova legge nel frattempo... chissà..). Sono comunque le banche che fanno i maggiori problemi, i notai avvisano (i piu scrupolosi), ma l'atto lo fanno comunque se le parti sono d'accordo.
     
  18. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    Caro Granducato (scusa, non conosco il tuo nome),
    sono perfettamente d'accordo con te ora come lo ero anche prima sulla questione ... le mie sono considerazioni alla luce della Bersani ed alla presunzione della liberalità dell'operazione e di eventuale negozio in frode al fisco
    Nessuno vieta al coniuge di trasferire la proprietà di un immobile all'altro coniuge. E' anche vero che, salvo casi eccezionali, a fronte non vi è corresponsione di danaro... dunque la cessione avviene a puro titolo di liberalità.
    Da un punto di vista sostanziale il problema non si pone sulla fattibilità dell'operazione che nasce e resta limpida e formalizzata appunto con l'atto di donazione e da qui le mie osservazioni su quanto previsto dal nostro ordinamento giuridico.
    E' vero che i Notaio avvisano ma è anche vero che quando l'acquirente sente parole tipo restituzione, revocatoria, un brivido percorre la schiena, è vero molti di loro acquistano comunque ma molti di loro già sensibilizzati sull'argomento ancor prima di formalizzare una proprosta di acquisto chiedono "la provenienza è una donazione?" e qui parlo per esperienza personale.
    Buona Settimana e Buon Lavoro
    Anna
     
  19. rise31

    rise31 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma quanto si spende per una donazione?
     
  20. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se fatta con richiesta agevolazioni fiscali prima casa del donatario e per valori sotto a € 1.000.000 (se ricordo bene) solo imposta ipotecaria € 168 + imposta catastale € 168 oltre bolli, volture e trascrizione per un importo di circa 350/400 euro, oltre onorario del notaio proporzionato al valore della donazione . In assenza delle agevolazioni fiscali prima casa imposta ipotecaria 2% imposta catastale 1% sul valore della donazione che essendo un atto di liberalità lo si fa cincidere con il valore fiscale dell'immobile.
    spero di essere stata d'aiuto
    Anna
     

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