Comprare un garage - controlli

[Guidoz]

Buongiorno e un saluto a tutti, è il mio primo post
Ho trovato un garage di nuova costruzione vicino casa mia e vorrei comprarlo. Edilizia convenzionata e in teoria si compra il diritto di superficie. Spese sui 100 euro all'anno. Ha una specie di contatore separato cioè se uno fa piccoli lavoretti ognuno paga il suo e non c'è possibilità di discutere sulle bollette dell'elettricità con altri condomini.
Il prezzo non ha molto margine di trattativa (credo). Poi c'è da aggiungere il notaio sui 1.800 euro, fornito da loro e penso di non portarne uno mio. Si compra dal costruttore e per me sarebbe primo garage cioè finora la mia abitazione non lo aveva. Quindi IVA al 4%. E ancora molto importante gli sgravi fiscali, cioè la possibilità di detrarre il 50% in 10 anni. La misura è quella standard quindi sui 2,5*5. Sono andato a fare il sopralluogo e ho notato che sono rimasti garage in vari punti, pensavo di prendere uno vicino la rampa di ingresso oppure da un altro lato vicino le scale di uscita per una questione di comodità e per mia moglie che magari preferisce un luogo più illuminato la sera. Non ho notato nulla di particolare muffa o infiltrazioni, non ho portato un geometra ma non mi è sembrato indispensabile.

Ora arrivo alle domande
1) basta quello che ho controllato o c'è altro da sapere?
2) se rivendo ad altri quello che viene dopo può recuperare il vantaggio fiscale, che è fondamentale per fare un prezzo vantaggioso come quello a cui sto per comprare?

Grazie

 

[Utente Cancellato 72152]

E ancora molto importante gli sgravi fiscali, cioè la possibilità di detrarre il 50% in 10 anni.

... detrarre il 50% in 10 anni DEI SOLI COSTI DI COSTRUZIONE CHE IL COSTRUTTORE DICHIARERA' IN UNA DICHIARAZIONE SCRITTA CHE TI VERRA' RILASCIATA.

Tanto per fare un esempio, nel 2010 ho comprato anche io un box di 21 mq in diritto di superficie (edilizia convenzionata), pagato 70.000 + IVA 10% (non era il primo box pertinenziale), e il costruttore ha dichiarato che ha sostenuto spese pari a 51.700 Euro (il massimale quella volta era 48.000 Euro e non 96.000 Euro di oggi (*)). Quella volta (2010), poi, si recuperava il 36% in 10 anni e non il 50%. In pratica io ho recuperato 17.280 Euro, che e' il 36% di 48.000. Il notaio chiese 2.500 Euro. Questo per darti un'idea.

Nel 2011 altro acquisto di un c/6 pertinenziale in proprietà piena, 23 mq, costo 45.000 + IVA 10%, costo dichiarato dal costruttore 25.000 Euro. Qui nel mio caso (c'era ancora il 36%) ho recuperato 9000 Euro in 10 anni, cioè il 36% di 25.000.

(*) le spese sostenute per la ristrutturazione del proprio immobile fruiscono di una detrazione IRPEF, al momento pari al 50% su un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ogni immobile.

 

[Utente Cancellato 72152]

2) se rivendo ad altri quello che viene dopo può recuperare il vantaggio fiscale, che è fondamentale per fare un prezzo vantaggioso come quello a cui sto per comprare?

Puoi rivendere solo se un'altra persona dichiara questo BOX pertinenza della sua prima casa. Questa persona può aggiungere tutti i box pertinenziali che vuole, purché la destinazione pertinenziale risulti chiaramente dall'atto notarile di compravendita.
Da ricordare che quando si vende l'appartamento, automaticamente fanno parte della vendita (al medesimo prezzo pattuito per il solo appartamento) anche tutte le pertinenze (box, posti auto, cantine, mansarde), a meno che non siano espressamente escluse, per patto espresso e condiviso da ambo le parti, dichiarandolo in forma scritta sul rogito.

Il credito IRPEF derivante dai box auto di nuova edificazione, dichiarati pertinenziali, NON E' CEDIBILE alle banche. FONTE: Cessione credito 2020 per acquisto box auto residenziale? - PMI.it

Per quanto riguarda il trasferimento del credito all'acquirente, nel 2016 pare fosse cedibile: Detrazione box pertinenziale e successiva vendita

Copio dal link qui sopra, da qui in poi:

Un contribuente nel 2012 ha effettuato un intervento di ristrutturazione, ossia la costruzione di un box auto pertinenziale alla sua abitazione principale, usufruendo della detrazione prevista; nel febbraio 2015 decide però di vendere l’abitazione principale e le relative pertinenze e acquistando un’ulteriore abitazione sulla quale effettua ulteriori interventi di realizzazione del box auto; può continuare ad usufruire delle relative rate residue di detrazione del primo intervento e cumularle con quelle relative al 2° box auto?
L’art.16 bis) del TUIR prevede che dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento (EDIT: NEL 2020 SIAMO PASSATI DAL 36% AL 50%) delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro (EDIT: NEL 2020 SIAMO PASSATI DA 48.000 EURO A 96.000 EURO) per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati specifici interventi tra i quali rientra la realizzazione di un box auto; Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2016, la detrazione IRPEF sale al 50% (EDIT: DAL 26 GIUGNO 2012 AD OGGI 2020, LA DETRAZIONE E' SEMPRE RIMASTA AL 50%).
La detrazione spetta anche con riferimento al semplice acquisto del box pertinenziale a condizione che:
• il box auto deve essere pertinenza di un edificio abitativo;
• il box sia costruito da un’impresa di costruzione che ne certifica il costo. La detrazione infatti spetta non sul prezzo pagato per l’acquisto, ma sul costo di costruzione dichiarato dal costruttore;
• il pagamento avvenga tramite bonifico per ristrutturazione edilizia con apposita causale.

La stessa disposizione normativa prevede che in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui sopra la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi d’imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare.

Secondo un’interpretazione letteraria delle norma, le parti sono comunque libere di arrivare a diverse pattuizioni quindi è ammessa la possibilità in capo al venditore dell’immobile di mantenere il diritto alla detrazione fiscale sulle rate residue. Non essendo previsto alcun numero massimo d’immobili agevolabili, non è quindi esclusa la coesistenza della detrazione collegata al box della prima casa venduta e quello relativa al 2° acquisto purché considerato pertinenza dell’abitazione principale.

 

[Utente Cancellato 72152]

se rivendo ad altri quello che viene dopo può recuperare il vantaggio fiscale

Se rivendi ad un altro, quello che viene dopo automaticamente eredita il vantaggio fiscale, SALVO CHE SIA DIVERSAMENTE SPECIFICATO SUL TESTO DEL ROGITO NOTARILE.

Per disporre diversamente, cioè per trattenere per te venditore il vantaggio del recupero IRPEF nonostante la vendita del box, dovresti far scrivere la frase magica seguente sul testo del rogito notarile:

La parte venditrice si riserva il diritto di proseguire l'utilizzo delle detrazioni fiscali in corso, relative a spese per interventi effettuati sull'immobile.

 

[Utente Cancellato 72152]

pensavo di prendere uno vicino la rampa di ingresso oppure da un altro lato vicino le scale di uscita per una questione di comodità e per mia moglie che magari preferisce un luogo più illuminato la sera.

I box migliori sono quelli in posizione angolare: entri dritto senza fare manovre, ed esci in retromarcia. Poi bisogna vedere naturalmente la planimetria per capire come sono messi i box. Ti consiglio, se ti è possibile, di andarci con l'auto e fare prove di manovrabilità, anche con tua moglie.

Un'altra cosa IMPORTANTE che mi sono ricordato solo ora, è che in caso di vendita del diritto di superficie (almeno a ROMA), occorre CHIEDERE L'AUTORIZZAZIONE AL DIPARTIMENTO MOBILITA' E TRASPORTI, nel mio caso con 60 giorni di preavviso, comunicando il nome del promissario acquirente: il silenzio dell'ente entro i 60 giorni, equivale a benestare (come da regolamento scritto).
Non potrai mai, insomma, vendere "domani mattina".
Altra cosa che DOVRAI CHIEDERE è se c'è un PREZZO MASSIMO DI VENDITA.

 

[Guidoz]

Grazie dell'intervento, ottimo per chiarezza e per dettaglio, risolve i miei dubbi e tocca anche alcuni punti che non conoscevo

 

[Guidoz]

Sono arrivati i documenti per il preliminare e la convenzione e manca la dichiarazione scritta dei soli costi di costruzione . Ho chiesto di avere una indicazione, anche se mi sembra di capire e' possibile che sia prassi tenerla separata, perche' se accetto ora poi se i costi dichiarati fossero molto meno di quanto mi hanno prospettato sarei comunque tenuto a comprare in caso accetto il testo ora

 

[brina82]

...il pagamento avvenga tramite bonifico per ristrutturazione edilizia con apposita causale[/I]

Cioè scusami quindi solo se il costruttore ha utilizzato tale causale, giusto?

Ma se trattasi di nuova costruzione, ciò come sarebbe possibile?

 

[Utente Cancellato 72152]

Cioè scusami quindi solo se il costruttore ha utilizzato tale causale, giusto?

Ma se trattasi di nuova costruzione, ciò come sarebbe possibile?

Il costruttore non c'entra nulla.
Il costruttore ti vende un box che tu vuoi mettere come pertinenziale al tuo appartamento prima casa.
Puoi aggiungere tutti i box pertinenziali NUOVI che vuoi, comprando dal COSTRUTTORE, e fruendo del recupero IRPEF 50% sulle spese di COSTRUZIONE del box CERTIFICATE IN FORMA SCRITTA dal COSTRUTTORE.
Quando l'acquirente fa il bonifico, l'opportuna causale è questa, ad esempio:
RATA ACQ. BOX 12 VIA GRANDI (L. 449/97) INTERVENTO B2.2-025 MUNICIPIO ROMA VII

Ho acquistato un box pertinenziale a fianco dell'ingresso metro e un posto auto pertinenziale a fianco dell'ingresso metro, fidati, si fa così, ho recuperato il 50% della spesa dichiarata dai relativi costruttori (in un caso il 36% di 48.000 Euro in 10 anni, in un altro caso il 36% di 25.000 Euro in 10 anni, perché nel 2010 e nel 2011 non c'era il 50% bensì il 36% e il massimale era 48.000 e non 96.000).

Quando vendi l'appartamento, se non è tua intenzione cedere anche i box PERTINENZIALI allo stesso prezzo pattuito per il solo appartamento, dovrai ESPRESSAMENTE ESCLUDERLI dal rogito di compravendita, per patto espresso e condiviso tra le parti, altrimenti in caso contrario s'intenderà per legge che cedi anch'essi allo stesso prezzo del solo appartamento.

D'altro canto... non mettendoli pertinenziali (cosa sempre possibile, beninteso, ma è economicamente sconveniente non metterli come pertinenziali!), non avrei potuto avviare il recupero IRPEF decennale!

 

[Guidoz]

Ho acquistato un box pertinenziale a fianco dell'ingresso metro e un posto auto pertinenziale a fianco dell'ingresso metro

Immagino (ma potrei sbagliarmi) acquisti per investimenti perché a Milano e penso proprio anche a Roma i posti auto e i garage a ingresso metro sono utilissimi soprattutto a chi venendo da fuori parcheggia e fa l'ultimo tratto con i mezzi per evitare traffico ed eventuali zone ZTL. E' un po' offtopic, ma se i tuoi garage vengono affittati volevo chiederti se la tua idea di investimento ha funzionato e se si recupera abbastanza rapidamente l'investimento iniziale