Buongiorno, ho un quesito su cui dibattere.
Si deve compravendere un compendio immobiliare costituito da:
- corte comune
- appartamento
- locale commerciale
- locale artigianale
- diversi locali abusivi, da demolire
In sostanza un intero fabbricato, circondato da corte. L'edificio è degli anni 60 e risulta condonato (sono state rilasciate le concessioni in sanatoria).
Tuttavia vi sono delle difformità interne da non sottovalutare, tra cui, rispetto alla planimetria del condono, risulta assente un muro di spina (strutturale, poiché parliamo di 30-40cm di spessore).
Io sono un consulente del proprietario (ho ricontrollato tutta la documentazione urbanistica e catastale, avendo anche provveduto a sistemare delle cose); non essendo possibile eliminare quel muro portante, ho suggerito di ripristinare lo stato dei luoghi secondo quanto autorizzato, ma il proprietario vorrebbe evitare la spesa (strano!), dal momento che è tutto da ristrutturare e in effetti l'acquirente, consapevole di tutto, ci dovrà mettere le mani, non con una semplice "romanella". Acquisterebbe così e gli starebbe bene. Tuttavia fidarsi è bene, non fidarsi è meglio, per cui il venditore vorrebbe tutelarsi il più possibile, evitando però di mettere le mani al portafogli per fare questi lavori preliminari (la botte piena e la moglie ubriaca, per intenderci).
Già gli ho detto di non prendere caparre e riscuotere tutto a rogito (senza mutuo, ovviamente).
Gli immobili sono fatiscenti quindi stavo pensando di produrre anche una perizia giurata con foto, altrimenti, secondo voi, potrebbe bastare una dichiarazione nel rogito, indicando del tipo che "l'immobile necessita di ristrutturazione importante; le strutture sono vetuste e sono presenti tracce di umidità di risalita ecc., e di questo si è tenuto conto nella determinazione del prezzo di compravendita".
Vengo al punto. Con riferimento alle difformità, non volendo ripristinare lo stato autorizzato, che armi ha il venditore per tutelarsi?
Solitamente parte venditrice dichiara che rispetto a quanto autorizzato non sono state effettuate modifiche che avrebbero necessitato di una pratica comunale, e già questa sarebbe una dichiarazione non corretta, tuttavia la dichiarazione che si rende in merito alle planimetrie catastali di norma viene "condivisa" anche con parte acquirente, del tipo (riporto lo stralcio di un atto):
La parte venditrice dichiara la conformità dei dati catastali e delle planimetrie richiamate allo stato di fatto, ed in particolare che non sussistono difformità rilevanti tali da influire sul calcolo della Rendita Catastale o da integrare l'obbligo di presentazione di nuove planimetrie.
Detta planimetria viene giudicata conforme allo stato di fatto anche da parte acquirente.
Ciò significa che se nei disegni assentiti è presente il muro, ma che nella realtà non c'è, dal rogito in poi la palla passa nelle mani del nuovo proprietario... che avendo dichiarato anche lui la conformità, poi non potrebbe più impugnare l'atto per renderlo nullo o per richiedere indietro parte dei soldi...
Cosa ne pensate? Grazie.
Si deve compravendere un compendio immobiliare costituito da:
- corte comune
- appartamento
- locale commerciale
- locale artigianale
- diversi locali abusivi, da demolire
In sostanza un intero fabbricato, circondato da corte. L'edificio è degli anni 60 e risulta condonato (sono state rilasciate le concessioni in sanatoria).
Tuttavia vi sono delle difformità interne da non sottovalutare, tra cui, rispetto alla planimetria del condono, risulta assente un muro di spina (strutturale, poiché parliamo di 30-40cm di spessore).
Io sono un consulente del proprietario (ho ricontrollato tutta la documentazione urbanistica e catastale, avendo anche provveduto a sistemare delle cose); non essendo possibile eliminare quel muro portante, ho suggerito di ripristinare lo stato dei luoghi secondo quanto autorizzato, ma il proprietario vorrebbe evitare la spesa (strano!), dal momento che è tutto da ristrutturare e in effetti l'acquirente, consapevole di tutto, ci dovrà mettere le mani, non con una semplice "romanella". Acquisterebbe così e gli starebbe bene. Tuttavia fidarsi è bene, non fidarsi è meglio, per cui il venditore vorrebbe tutelarsi il più possibile, evitando però di mettere le mani al portafogli per fare questi lavori preliminari (la botte piena e la moglie ubriaca, per intenderci).
Già gli ho detto di non prendere caparre e riscuotere tutto a rogito (senza mutuo, ovviamente).
Gli immobili sono fatiscenti quindi stavo pensando di produrre anche una perizia giurata con foto, altrimenti, secondo voi, potrebbe bastare una dichiarazione nel rogito, indicando del tipo che "l'immobile necessita di ristrutturazione importante; le strutture sono vetuste e sono presenti tracce di umidità di risalita ecc., e di questo si è tenuto conto nella determinazione del prezzo di compravendita".
Vengo al punto. Con riferimento alle difformità, non volendo ripristinare lo stato autorizzato, che armi ha il venditore per tutelarsi?
Solitamente parte venditrice dichiara che rispetto a quanto autorizzato non sono state effettuate modifiche che avrebbero necessitato di una pratica comunale, e già questa sarebbe una dichiarazione non corretta, tuttavia la dichiarazione che si rende in merito alle planimetrie catastali di norma viene "condivisa" anche con parte acquirente, del tipo (riporto lo stralcio di un atto):
La parte venditrice dichiara la conformità dei dati catastali e delle planimetrie richiamate allo stato di fatto, ed in particolare che non sussistono difformità rilevanti tali da influire sul calcolo della Rendita Catastale o da integrare l'obbligo di presentazione di nuove planimetrie.
Detta planimetria viene giudicata conforme allo stato di fatto anche da parte acquirente.
Ciò significa che se nei disegni assentiti è presente il muro, ma che nella realtà non c'è, dal rogito in poi la palla passa nelle mani del nuovo proprietario... che avendo dichiarato anche lui la conformità, poi non potrebbe più impugnare l'atto per renderlo nullo o per richiedere indietro parte dei soldi...
Cosa ne pensate? Grazie.
