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  1. LorenzLorenz

    LorenzLorenz Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti. Cerco proposte per risolvere un problema. Nel 2007 acquisto un immobile con la mia fidanzata diventandone proprietari al 50%. Adesso ho necessita di venderle la mia quota e lei come corrispettivo si accollerebbe il mutuo residuo. Al momento di raccogliere la documentazione per il rogito, compresa l ape, scopro che l immobile è notificato, la planimetria firmata nel 2007 all atto del rogito ( identica a quella del catasto) non presenta una finestra ed è quindi diversa da quella presente all ufficio tecnico comunale nella quale risulta la finestra (autorizzata all epoca dalla soprintendenza e per la quale succesivamente al rogito, senza che sapessi nulla, il geometra che aveva seguito i lavori aveva presentato una variante con la quale chiedeva appunto l apertura della stessa), le misure della planimetria presentata all ufficio comunale non corrispondono alla realta (la finetra è leggermente spostata e quelle della casa differiscono di alcuni centimetri) ed infine non è stata presentata all epoca la fine lavori e l agibilità finale. Posso rogitare dichiarando quale parte venditrice la difformita con l espressa dichiarazione ed accettazione dell' acquirente che accetta lo stato di fatto dell immobile e che le spese per sanare la difformita saranno a proprio carico? grazie!
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se i cm di differenza sono entro il 2% rispetto al progetto approvato non c'è difformità. Per la finestra non ho capito...chi ti ha venduto casa aveva già presentato la pratica per l'apertura (approvata) e poi non l'ha realizzata? Chiedi al tecnico i tempi di scadenza (che non ricordo ma ci sono) di un progetto approvato e non realizzato e se bisogna presentare qualche dichiarazione all'ufficio tecnico...comunque dal 2007 ad oggi direi che sono ampiamente trascorsi. In sintesi...non dovresti avere alcunché da sanare, in caso contrario non sarebbe possibile stipulare passando la patata bollente all'acquirente ma bisogna sanare prima del rogito altrimenti sarebbe formalmente nullo.
     
  3. LorenzLorenz

    LorenzLorenz Membro Junior

    Privato Cittadino
    La prima dia presentata era relativa alla divisione di un appartamento in due ( progetto senza finestra, firmata planimetria in tal senso al rogito con dichiarazione del venditore che entro sei mesi avrebbe terminato i lavori e fornito dichiarazione di fine lavori e abitabilita/agibilita)Dopo alcuni mesi( senza che lo sapessi) è stata presentata solo al comune (non aggionando la planimetria catastale) una variante con una nuova planimetria che prevedeva l apertura di una finestra (autorizzata dalla soprintendenza perche immobile notificato) finestra comunque gia esistente al momento del rogito. Devo verificare l errore nelle misure se rientra nel 2%. L acquirente, tenuto conto del prezzo conveniente, è disponibile ad acquistare anche accettando nell atto di conoscere la difformita e di assumersene le spese necessarie per sanarle.Il notaio potra rogitare?
     
  4. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Per quanto riguarda la finestra direi che stai a posto perché autorizzata, devi solo presentare la variazione con nuova planimetria catastale. Per le differenze di misurazione verifica che tra quelle reali e quelle di progetto non ci sia una differenza superiore al 2%...comunque senti il tecnico per verificare che non esista un regolamento edilizio locale più restrittivo della legge nazionale e che la sovraintendenza alle belle arti non abbia da ridire. La norma sulla nullità degli atti in mancanza di conformità tra stato di fatto e documentazione catastale (ma anche urbanistica) è imperativa e non lascia possibilità di accordarsi diversamente. Ciò che proponi era utilizzabile prima dell'entrata in vigore dell'attuale norma.
     
    Ultima modifica: 1 Aprile 2015
  5. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ed i lavori per l'impatto acustico per la realizzazione del muro di divisione sono stati fatti?
     
  6. LorenzLorenz

    LorenzLorenz Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie delle risposte. Il tecnico al quale sto affidando la pratica presentera la documentazione alla soprintendenza che ha bisogno dei sui tempi( mi ha anticipato circa 60gg) Ci sarebbe qualche soluzione percorribile per trasferire la mia quota di proprieta nel giro di poco tempo? Magari una scrittura privata autenticata e registrata in modo da esonerar il notaio da eventuali responsabilita circa la difformita!
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche le scritture private vanno stipulate dal notaio.
     
  8. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    La scrittura autenticata, come dice @Bagudi, sempre dal notaio sa da fare...semmai chiedi al notaio stesso se è disponibile a stipulare con solo gli estremi del protocollo di presentazione della pratica, quindi prima che la stessa abbia avuto risposta affermativa...tecnicamente dovrebbe essere fattibile indicando in atto tutti gli estremi ma non tutti i notai sono disponibili e preferiscono aspettare la definizione della sanatoria.
     
  9. LorenzLorenz

    LorenzLorenz Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie ancora. Vedremo che mi dice il notaio. Pensavo che la scrittura privata autenticata potesse esonerare il notaio da eventuali responsabilità sulla verifica del contenuto dell'atto.
     
  10. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    In effetti è come dici: nella scrittura privata autenticata il notaio è responsabile dell'autenticità delle firme e non anche del contenuto dell'atto.
     
  11. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Si ma la scrittura privata non la trascrivono e quindi non è opponibile ai terzi, eventuali accordi contrari a norme imperative sono comunque nulli...e alla fine fanno comunque il rogito...a che serve?
     
  12. LorenzLorenz

    LorenzLorenz Membro Junior

    Privato Cittadino
    ...perchè non la trascrivono, dovrebbe essere previsto per legge la trascrizione dell atto pubblico o scrittura privata autenticata (e quindi il notaio autenticherebbe l identita dei contraenti)
     
  13. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Forse stai facendo confusione tra scrittura privata e scrittura privata autenticata: la prima non la trascrivono, visto che il notaio non autentica le firme, la seconda invece sì. Ma non hai un consulente?
     
  14. LorenzLorenz

    LorenzLorenz Membro Junior

    Privato Cittadino
    Siete voi di immobilio! Grazie...sto pensando alla scrittura privata autenticata per velocizzare il trasferimento di proprieta e poi il futuro proprietario al 100% regolarizza il tutto senza fretta!
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  15. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se ti fidi di un forum ..... sei messo bene! Per questo ci sono così tanti avvocati...
     
  16. joshuatri

    joshuatri Membro Attivo

    Certificatore energetico
    Salve,
    a mio avviso, trascurando il possibile problema risibile del centimetro nella posizione della finestra (detto tra noi chi mai si dovrebbe mettere a misurare la posizione di tutte le finestre, porte, altezze, larghezze, etc...) , il problema centrale qual è? la difformità tra la planimetrie? Allora concentrati su quello. Poi, mi chiedo, l'immobile è in un condominio? La conformità, agibilità e successiva abitabilità è mancante solo nel tuo appartamento o in tutti gli appartamenti? Se come penso manca in tutti, è tutto il condominio che deve richiedere l'abitabilità, perchè non mi pare che si possa chiedere autonomamente l'abitabilità per il singolo appartamento o almeno nel recente passato lo era. Comunque tutte queste cose vanno discusse con i vari uffici degli enti interessati perchè ogni regione, per non dire ogni provincia e ancor di più ogni tecnico è storia a sè!
     
  17. LorenzLorenz

    LorenzLorenz Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie. Ho letto la legge del 2010, la dichiarazione di conformita catastale e urbanistica è a cura del proprietario o di un tecnico che se ne fa carico. Il notaio verifica eventuali ipoteche sull inmobile e che il proprietario sia effettivamente quello che risulta al catasto.
     

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