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ginore

Membro Attivo
Privato Cittadino
Devo stendere un contratto preliminare dove uo sono il venditore. L’immobile oggetto di vendita è soggetto al vincolo delle Belle Arti, mi sono informato servirà un doppio rogito, il primo da inviare al Ministero delle belle arti ed il secondo di avveramento passati i 60 giorni per la prelazione da parte del Ministero.
Alcuni dubbi:
1. Il compratore farà il mutuo, la sua banca dovrà essere presente al primo o al secondo rogito?
2. Quindi quando devo ricevere il saldo al primo o al secondo rogito?
3. Ai fini pratici e fiscali quando avviene il paesaggio di proprietà?
Grazie.
 

RobertodaBangkok

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Ossignur ! Se non ricordo male si tratta di una prelazione in sintesi..NON di due rogiti. Farai l atto e il notaio comunichera' con un atto dichiarativo il tutto (al Ministero dei beni culturali per consentire l esercizio della prelazione ) mi pare entro 30 gg dal rogito che restera' """sospeso""" Si chiamano "atti" impropriamente ambedue ma il rogito 'e uno solo il secondo tenderei a definirlo un semplice "atto dichiarativo"" Da quel momento ci saranno 60 gg entro i quali si potra' vedere esercitata la prelazione ( mai visto accadere ). Dopo i 60 gg tutto e' a posto. Durante i 60 gg il bene verra "custodito" dal; ex proprietario ma gli effetti del rogito fiscalmente saranno retroattivi. SE per caso in un caso praticamente MAI VISTO il Ministero decidesse di esercitare le prelazione l acquirente non perderebbe una lira in quanto questa avverrebbe alla cifra dichiarata in atto..e tu sei a posto.. TUTTO piu' semplice di come pensi...anche se te l ho MOLTO semplificato . I"sesterzi" e' bene che li tenga il notaio sino al termine dei 60 gg successivi all atto dichiarativo. ( io farei cosi) . IL tutto SECONDO me IMHO. IL preliminare visto che non ti segue un AI te lo "stende" il Notaio. Vai sereno. Cordialita'.
 
Ultima modifica:

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Si chiamano "atti" impropriamente ambedue ma il rogito 'e uno solo il secondo tenderei a definirlo un semplice "atto dichiarativo""
Esatto, il primo e un atto di acquisto, condizionato dall’eventuale esercizio del diritto di prelazione, quindi non ancora efficace.
Il secondo è semplicemente una dichiarazione in cui si dice che, dato che la prelazione non c’è stata, l’atto precedente diventa efficace, quindi si possono passare i soldi.
Anch’io mai visto esercitare la prelazione , anche se di atti così non ne ho fatti molti
( ma almeno una decina si).
 

ginore

Membro Attivo
Privato Cittadino
Chiarissimo Francesca63.

Ma quando viene saldata la vendita?
Al rogito o all'avveramento?
Ai fini fiscali da quando decorre il passaggio?.....a lume dovrebbe essere dal (primo) rogito.....o no?
 

RobertodaBangkok

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Chiarissimo Francesca63.

Ma quando viene saldata la vendita?
Al rogito o all'avveramento?
Ai fini fiscali da quando decorre il passaggio?.....a lume dovrebbe essere dal (primo) rogito.....o no?
Ti abbiamo gia' risposto pero'. Mi son sempre chiesto il perche' quando la consulenza costa un tot all ora capiscano TUTTI e TUTTO.. al volo e alla prima. Mha..

Sesterzi a 60 gg.
Effetti fiscali retroattivi.
 

ginore

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ancora un dubbio amici.
Se la banca da i soldi al compratore già al primo atto significa che da quel momento parte l'ipoteca sull'immobile.
Facciamo che (anche se improbabile) le Belle Arti esercitino la prelazione: a quel punto, io venditore, mi trovo l'immobile ipotecato......cosa succede?
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Se la banca da i soldi al compratore già al primo atto significa che da quel momento parte l'ipoteca sull'immobile.
Per me l'errore sta qui. Il compratore deve avere, di suo, un piccolo anticipo da versare. La banca non presterà mai soldi al promossario acquirente se non avrà la CERTEZZA ASSOLUTA che la prelazione non potrà essere esercitata.
Mettiti nei panni della banca. Se tu fossi una banca, presteresti soldi ad una persona per fare un atto notarile, ben sapendo che può arrivare il Ministero dei Beni Culturali ad ANNULLARE L'ATTO esercitando il diritto di prelazione?
Andrà corcordato in forma scritta che qualora il Ministero eserciti la prelazione, il piccolo anticipo andrà restituito al promissario acquirente che ovviamente non avrà alcuna colpa del fatto che il Ministero sia interessato a un immobile almeno quanto lui.
Ad avallare l'ipotesi, aggiungo: quale banca iscriverebbe un'ipoteca su un immobile del quale non è garantita la possibilità di iscrivervi ipoteca?

Esatto, il primo e un atto di acquisto, condizionato dall’eventuale esercizio del diritto di prelazione, quindi non ancora efficace.
Come dice @francesca63 , per questo atto di acquisto condizionato è possibile prevedere solo il versamento di una somma parziale, ed è cosa saggia convenirne per iscritto la restituzione qualora il Ministero voglia fare suo quell'immobile.
Non è certo colpa del promissario acquirente, privato cittadino, se un Ministero decide di fregargli l'affarone.
Di questi tempi, tuttavia, non credo che lo Stato sia intenzionato a gettare (pubblico) denaro per l'acquisto di immobili da privati. Semmai è il contrario, lo stato cede in diritto di superficie novantennale incassando ora, "poi [tra 90 anni] vedremo".
Per un atto condizionato non ancora efficace, credo non esista Banca sulla faccia della Terra che si senta autorizzata ad iscrivere ipoteca legale.
Magari su Marte.....
 

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