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  1. Giorgio VI

    Giorgio VI Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sto per acquistare un locale commerciale assoggettato al vincolo architettonico ex legge 1089/39. Avevo già acquistato un immobile simile 3 anni fa come investimento e il notaio mi aveva avvertito che dopo il rogito dovevo aspettare comunque due mesi per essere sicuro che i Beni Culturali non volessero esercitare il diritto di prelazione ma che era solo una cosa formale, non dovevo preoccuparmi perchè non sarebbe avvenuto di sicuro per quel tipo di immobile: dopo 60 giorni se non ricevevo notifiche potevo stare tranquillo in ogni caso. E io, atteso i 60 giorni, sono stato tranquillo.

    Per questo nuovo acquisto sono andato da un nuovo notaio che mi dice però che non basta attendere i 2 mesi per la prelazione dei Beni Culturali ma servirà un atto di avveramento che costa, oltre alle spese del rogito, altri mille euro (sigh!), altrimenti un giorno potrei avere problemi con la vendita.

    Vi chiedo: è davvero necessario quest'atto successivo? Se sì, che succede ora con il primo immobile? :confuso: Ha sbagliato il primo notaio e ora potrei avere qualche problema perchè di quest'atto di avveramento non ho nessun indizio? Sull'atto di acquisto non leggo niente a parte la stessa frase nella nota di trascrizione e nell'atto stesso che dice che "l'atto di cui si chiede la trascrizione sarà denunciato al competente ministero mediante presentazione della denuncia al soprintendente al fine dell'esercizio da parte del ministero per i beni culturali" e inoltre che "gli effetti giuridici attivi e passivi della compravendita decorreranno con effetto ex tunc dal giorno in cui si sarà verificata la condizione suddetta".
    Ma io avevo pagato l'intera somma il giorno dell'atto di vendita alla parte venditrice che, come recita l'atto, "ne rilascia ampia liberatoria quietanza di saldo con rinuncia all'ipoteca legale" ed ho cominciato a dichiarare come mio e a pagare IRPEF, ICI dal giorno del rogito, nessuno mi ha detto di non farlo né ha detto al venditore che ne era responsabile per altri due mesi.. :basito: .....
    Boh? Qual'è la procedura giusta?
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Qual'è la procedura giusta?

    La sapevi già.
    E' questa:

    Per questo nuovo acquisto sono andato da un nuovo notaio che mi dice però che non basta attendere i 2 mesi per la prelazione dei Beni Culturali ma servirà un atto di avveramento che costa, oltre alle spese del rogito, altri mille euro (sigh!), altrimenti un giorno potrei avere problemi con la vendita.
     
  3. Giorgio VI

    Giorgio VI Membro Junior

    Privato Cittadino
    Veramente non lo sapevo di già, l'ho scoperto ieri ;) e sentendo altri conoscenti tutto oggi e amici di amici che hanno acquistato un immobile vincolato nessuno, a parte uno, aveva mai sentito parlare dell'atto di avveramento pur avendo usato notai diversi :shock: Vabbè, se è la procedura corretta, per fortuna ne vengo a conoscenza ora....

    1. Però, che succede quando non si fa questo ulteriore atto? Quali sono le conseguenze e soprattutto che succede a passate vendite di 3 o 5 anni fa se il notaio non l'ha fatto a suo tempo: si può/deve rimediare?
    2. Per questa compravendita invece al rogito che succederà? Si dovrà bloccare la somma dal notaio per altri due mesi oppure posso diventare proprietario e versare tutto al venditore assumendomi il rischio (molto remoto) che lo Stato decida di acquistare entro i 60 gg.? E ICI e IRPEF nel frattempo sono del venditore se non ne entro in possesso?
     
  4. Giorgio VI

    Giorgio VI Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ho appena trovato con una ricerca su Google un altro thread proprio di questo forum dove più o meno lo stesso problema era stato posto, ma poi non c'è stato seguito ed è un peccato. O forse lo è per me perchè ne sono coinvolto. Però non c'è molto materiale esaustivo altrove in rete, sarebbe utile aver qui risposte utili per referenza futura.

    Purtroppo essendo un nuovo utente non posso inserire link ma se cercate in questo forum "vendita-immobile-ministero-dei-beni-culturali-4631" lo trovate

    P.S.: Tra l'altro lì, Antonello, affermi l'opposto di quanto mi dici oggi, cioè che l'atto di avveramento non è necessario :shock:
     
  5. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ..penso abbia ragione il secondo notaio.Dopo i 60gg se non viene esecitato il diritto di prelazione da parte dei BC o altri aventi diritto ,si deve fare un'azione ricognitiva ( avveramento) e trascriverla con l'atto ? Il bene rientra in un elenco di interesse storico artistico ecc ecc ???
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Hai ragione e spiego.
    Allora avevo riportato quanto scritto in un atto da un notaio in un atto di alcuni anni fà.
    Ha adottato la formula che si usa nelle vendite con riserva della proprietà per non far pagare l'atto di conferma.
    Alla fine dell'anno scorso è capitata un'altra vendita di immobile con vincolo, ma con altro notaio.
    Da quì la recente mia risposta.
    Questo notaio è stato inflessibile.
    Ha applicato la legge in maniera impeccabile.
    Ha redatto l'atto ed eseguita la registrazione con tassa fissa.
    Ha avvisato il Ministero di detta vendita ed ha atteso "lo spirare di detto termine" (tanto c'è scritto nell'atto).
    Nell'atto ha specificato, articolo 4,:
    "Le parti convengono che il pagamento del prezzo verrà effettuato una volta decorsi i due mesi dalla ricezione della denuncia ex D.Lgs 42/2004 senza che sia stato notificato, ai sensi del medesimo D.Lgs., il provvedimento di prelazione, entro i dieci giorni successivi e contestualmente all'immissione in possesso dell'immobile in oggetto, con apposito atto di constatazione del mancato esercizio della prelazione e dell'avvenuto pagamento.
    Articolo 5:
    Ai fini fiscali, trattandosi di atto la cui efficacia è sottoposta alla condizione sospensiva del mancato esercizio della predetta prelazione, lo stesso è soggetto alle imposte fisse di registrazione, trascrizione e catastale."
    Nella pratica ha redatto l'atto pubblico di compravendita ed anche la conferma.
    Ha effettuato di seguito la normale registrazione e trascrizione di tutti e due.

    P.S.
    In occasione di un'altro atto, ho approfittato ieri della cortesia dei dipendenti dello studio notarile per avere copia dell'atto e di quanto sopra detto.
     
  7. Giorgio VI

    Giorgio VI Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ora mi chiedo, per tutti quelli a cui il notaio non ha neanche accennato al secondo atto di avveramento e che quindi si sono "limitati" a un atto di compravendita con efficacia sospensiva di sessanta giorni (con conseguente pagamento di imposte e trascrizione), che succede? Bisogna farlo anche a distanza di anni? I venditori per esempio nel mio caso sarebbero irrintracciabili se servissero...
    Cioè ritorno al quesito che ha iniziato questo thread: che succede se non c'è un atto di avveramento quando comunque nell'atto di rogito esiste una clausola sospensiva?
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questa domanda l'ho posta ieri al notaio.
    Ha allargato le braccia ed ha dichiarato che nel 99% dei casi tutto fila liscio in quanto il Ministero nel 99% dei casi non risponde.
    In pratica non bisogna fare nulla.
    Il notaio scrupoloso non si fida di quell'uno per cento e redige l'atto di avveramento.
     

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