Compravendita tra privati, acconto e rate successive

[GianCasa]

Buonasera,

Dovrei acquistare un immobile di piccole dimensioni, quindi di importo non eccessivo. Il venditore mi è stato segnalato da un parente che conosco, e sia per questo, sia perché se ne vuole disfare, quando ho proposto di pagare tutto subito con mutuo bancario mi han detto verbalmente che andrebbe bene un acconto e poi sul resto ci si accorda...

Volevo capire a livello di contratto di compravendita in questi casi come si può procedere... C'è modo di fare il rogito versando solo l'acconto e inserendo nell'accordo il pagamento di X somma al mese per X tempo? Tra rogito/acconto (se possibile) e ultima rata c'è la possibilità che l'immobile risulti già mio?

Prima di dare conferma e di capire come vogliono procedere loro a livello di contratti, volevo farmi un idea delle possibilità ed eventuali contro proposte che potrei fare, magari con pro e contro di ognuna.

Grazie,
Buona serata.

 

[Zagonara Emanuele]

La modalità più diffusa e che possa tutela entrambe le parti è quella di versare una somma pari al 10 - 20 % a titolo di caparra alla firma del compromesso e il saldo al rogito (con consegna chiavi e trasferimento della proprietà dell'immobile) o tramite contanti, o col ricavato di un mutuo bancario (che potrai rimborsare alla banca erogante nei modi e nei termini stabiliti -con rata mensile o semestrale-).

Ciò che tu proponi è fattibile, ma sconsigliabile perchè non tutela nessuna delle due parti.

Se il venditore ti intestasse l'immobile prima di aver ricevuto l'intero saldo, non sarebbe tutelato, in quanto tu potresti interrompere i pagamenti e nel contempo avere già la proprietà e il possesso dell'immobile.
In pratica lui si ritroverebbe senza l'immobile di proprietà e senza i soldi pattuiti.

Invece, attendere il rogito e nel frattempo pagare a rate l'immobile per un lungo periodo, dilaterebbe a dismisura i tempi della transazione e non tutelerebbe te che ti ritroveresti a pagare un immobile interamente (anche se nel corso del tempo) senza averne la proprietà e senza averne il possesso (di solito il possesso lo si concede a saldo ricevuto e non prima).

 

[Miciogatto]

Se io fossi l'acquirente intanto mi domanderei come mai il venditore non vuole tutti i soldi, tutto sommato in tempi accettabili, grazie al mutuo. Mi chiederei quindi se per caso non ci siano problemi di abusi edilizi che, inevitabilmente, verrebbero fuori con il perito inviato dalla banca.

Questo lo puoi capire anche adesso, semplicemente ingaggiando un tuo tecnico a fare le verifiche sulla conformità urbanistico-catastale.

Oppure l'immobile è gravato da "problemi" come ipoteche pignoramenti o altro.
(E qui il controllo meglio che lo faccia il notaio)

Se non è nulla di tutto questo hai messo via il 90% dei problemi potenziali e semplicemente il venditore potrebbe avere molta fretta di realizzare una certa somma sufficiente a risolvere un problema che non è nessuno dei primi due illustrati in precedenza.

In questo caso io preferirei andare direttamente a rogito, senza preliminare e/o proposta di acquisto. (Certo, accettando il rischio che nessuno dei due sarà protetto contro ripensamenti dell'altro.)

Potete chiedere al notaio di rogitare un atto con riserva di proprietà (detto anche patto di riservato dominio): al rogito segue una trascrizione ma, per contratto, la proprietà non viene trasferita finchè i pagamenti non sono stati completati.


E' vero che non saresti proprietario fino al saldo, è anche vero che disporresti da subito del bene. E' vero che il venditore non prende tutti i soldi e tu sei già dentro, è anche vero che il suo rischio è limitato se, come altamente consigliabile, intanto ha incassato la maggior parte del prezzo.

Non è un atto da fare a cuor leggero ma se ci sono i presupposti e viste le tue premesse lo prenderei in considerazione. Fatti consigliare dal notaio ma prima ancora verifica i primi due punti.

 

[D3rivato]

Le fregature maggiori di solito le danno i parenti e gli amici, detto ciò fatti spiegare bene cosa significa un acconto e poi ci si accorda. Magari ti stai facendo film diversi da quello che intende lui.

 

[GianCasa]

Grazie a tutti per le risposte, non mi resta che chiarire ed eventualmente considerare quanto consigliato qui.

 

[PyerSilvio]

quella di versare una somma pari al 10 - 20 % a titolo di caparra

Pheega l’avrai fatto cadere dalla sedia.

Questo voleva rogitare salvo mutuo o a fronte di qualche assegnuccio di acconto..

 

[GianCasa]

No in realtà preferirei il mutuo con mio 50% o anche più di anticipo, se proprio faccio il mutuo deve durare il meno possibile per la cifra minore possibile. Ma vista la sua proposta mi interessava capire se gli do anche il 70% subito se c'è modo che tuteli entrambi di fare però subito il passaggio del bene con la promessa di dare poi il restante 30% in 2/3anni.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buonasera,

Dovrei acquistare un immobile di piccole dimensioni, quindi di importo non eccessivo. Il venditore mi è stato segnalato da un parente che conosco, e sia per questo, sia perché se ne vuole disfare, quando ho proposto di pagare tutto subito con mutuo bancario mi han detto verbalmente che andrebbe bene un acconto e poi sul resto ci si accorda...

Volevo capire a livello di contratto di compravendita in questi casi come si può procedere... C'è modo di fare il rogito versando solo l'acconto e inserendo nell'accordo il pagamento di X somma al mese per X tempo? Tra rogito/acconto (se possibile) e ultima rata c'è la possibilità che l'immobile risulti già mio?

Prima di dare conferma e di capire come vogliono procedere loro a livello di contratti, volevo farmi un idea delle possibilità ed eventuali contro proposte che potrei fare, magari con pro e contro di ognuna.

Grazie,
Buona serata.

Vedo che ne sai molto poco di compravendite immobiliari, fatti seguire da un agente immobiliare, almeno per la stesura del preliminare. E' un attimo scoprire che l'acconto non garantisce nulla o che il venditore dopo un po' di tempo può darti il benservito e non venertelo più in attesa del mutuo.

 

[GianCasa]

Rispondo a questa perché dopo ricerche varie mi sembra la più ottimale prima di pensare al mutuo.

Se io fossi l'acquirente intanto mi domanderei come mai il venditore non vuole tutti i soldi, tutto sommato in tempi accettabili, grazie al mutuo. Mi chiederei quindi se per caso non ci siano problemi di abusi edilizi che, inevitabilmente, verrebbero fuori con il perito inviato dalla banca.

Questo lo puoi capire anche adesso, semplicemente ingaggiando un tuo tecnico a fare le verifiche sulla conformità urbanistico-catastale.

Ok faccio verificare. Dovrebbe poterlo fare un geometra, o sbaglio?

Oppure l'immobile è gravato da "problemi" come ipoteche pignoramenti o altro.
(E qui il controllo meglio che lo faccia il notaio)

E' un problema di lettura dei dati o altro? Da qui sembra che chiunque possa fare richiesta di queste informazioni:
- Agenzia delle Entrate - Cittadini - Ispezione ipotecaria - Ispezione ipotecaria in ufficio
- Agenzia delle Entrate - Schede - Ispezione ipotecaria - Modelli e istruzioni ispezione ipotecaria

Potete chiedere al notaio di rogitare un atto con riserva di proprietà (detto anche patto di riservato dominio): al rogito segue una trascrizione ma, per contratto, la proprietà non viene trasferita finché i pagamenti non sono stati completati.

E' vero che non saresti proprietario fino al saldo, è anche vero che disporresti da subito del bene. E' vero che il venditore non prende tutti i soldi e tu sei già dentro, è anche vero che il suo rischio è limitato se, come altamente consigliabile, intanto ha incassato la maggior parte del prezzo.

Non è un atto da fare a cuor leggero ma se ci sono i presupposti e viste le tue premesse lo prenderei in considerazione. Fatti consigliare dal notaio ma prima ancora verifica i primi due punti.

Grazie ancora!

Vedo che ne sai molto poco di compravendite immobiliari, fatti seguire da un agente immobiliare, almeno per la stesura del preliminare. E' un attimo scoprire che l'acconto non garantisce nulla o che il venditore dopo un po' di tempo può darti il benservito e non vendertelo più in attesa del mutuo.

Vorrei evitare il mutuo proprio per non rendere la cosa eterna. Se si passasse direttamente al rogito, salvo ripensamenti, quanto meno i tempi si riducono e magari evito questo rischio.
Comunque è un po' che cerco, ho avuto modo di visionare due preliminari e proponendo modifiche o aggiunte a mia tutela entrambe le volte mi dicevano che no serviva o che non potevano aggiungere certe clausole perché tanto non ci sarebbero stati problemi. Insomma mi sembravano molto più completi alcuni testi riportati online (simili ma con più clausole utili sia per venditore che per acquirente).

Come sopra però, se la richiesta è onesta e realmente non hanno bisogno di tutto subito, penso potranno accettare la richiesta con riserva di proprietà. Se va male tornerò a cercare altro...

 

[Miciogatto]

Ok faccio verificare. Dovrebbe poterlo fare un geometra, o sbaglio?

Si, certo, un geometra va bene. Servirà la collaborazione dell'attuale proprietario per l'accesso agli atti in comune.

E' un problema di lettura dei dati o altro? Da qui sembra che chiunque possa fare richiesta di queste informazioni:

Esattamente, il problema è saper leggere i dati, a dirla tutta anche saperli estrarre correttamente: se non sei un esperto lascia fare al notaio.

Grazie ancora!

Di nulla.