Formalità nelle comunicazioni agenzia immobiliare - venditore - acquirente

[Peppe Roni]

La vicenda: mi rivolgo ad Agenzia Immobiliare di mia conoscenza perché interessato ad acquistare una villetta nel Comune in cui abito di cui l’Agenzia medesima ha contratto di esclusiva. Si procede quindi ai vari adempimenti e si giunge alla stipula del contratto preliminare, che verrà poi registrato.
Il prezzo dell’immobile viene fissato a 380.000 € di cui:

• 10.000 € a titolo di conferma della proposta di acquisto (da me sottoscritta il 31/01/2019 ed accettata da controparte il 03/02/2019)
• 70.000 € a titolo di caparra confirmatoria da effettuarsi a mezzo di assegno bancario contestualmente alla stipula del preliminare entro il 20/03/2019;
• Euro 120.000,00 a titolo di ulteriore acconto sul prezzo da versarsi entro 6 mesi (il 20/09/2019);
• Euro 180.000 da corrispondere alla stipula dell’atto definitivo di compravendita, da stipularsi entro il 31/01/2020

Il promissario venditore dopo avere ritirato ed incassato l’assegno di 10.000 € e quello di 70.000 € (caparra confirmatoria), inspiegabilmente non ritira l’acconto di 120.000 € benchè più volte sollecitato verbalmente e telefonicamente dall’agenzia immobiliare.
Il promissario venditore motiva tale comportamento affermando di non avere esigenze di liquidità e che gli era sufficiente sapere che la materialità dell' assegno fosse depositata all’agente immobiliare.
Tengo a precisare l'assegno bancario da me lasciato in deposito presso l’agenzia immobiliare risultava datato, intestato al promissario venditore e con la clausola “non trasferibile”.
Aggiungo inoltre che il promissario venditore non mi ha mai contatto per lamentare l'impossibilità di ritirare l'assegno nè mi ha in alcun modo formale o informale intimato il pagamento.

La vicenda è attualmente pendente davanti ad un Tribunale che dovrà accertare i fatti.

Il mio quesito è il seguente.

L’agenzia immobiliare ha rilasciato dichiarazione scritta ed anche una testimonianza orale davanti al Tribunale confermando di avere ricevuto in deposito l’assegno bancario a titolo di acconto sul prezzo, ne ha esibito la materialità dello stesso e la ricevuta di avvenuta consegna da parte mia datata 12/09/2018 (quindi 8 giorni prima della data pattuita per la consegna al promissario venditore). L’agenzia ha inoltre confermato avanti al Tribunale di aver più volte sollecitato verbalmente e telefonicamente il promissario venditore al ritiro dell’assegno.
Il promissario venditore afferma invece di non essere mai stato contattato dall’agenzia per il ritiro degli assegni, arguendo che - se ciò fosse vero - l’Agenzia avrebbe dovuto inviargli una raccomandata A/R per avere una prova documentale.
Volevo chiedere perciò:

• Esiste un obbligo normativo / legale in capo all’agente immobiliare di comunicare a mezzo di particolari formalità (telegramma / lettera circolare) al promissario acquirente l’avvenuto deposito dell’assegno bancario a titolo di acconto sul prezzo di vendita?,

 

[francesca63]

La vicenda è attualmente pendente davanti ad un Tribunale che dovrà accertare i fatti.

Chi ha deciso di non procedere con la compravendita ?
Premesso che, se siete in causa, dovrebbe essere il tuo avvocato a spiegarti le cose, non mi è chiaro perché non hai incontrato personalmente il venditore per consegnargli l’assegno, e l’hai dato all’agenzia.
E perché, vedendo che non era stato incassato, non ti sei perlomeno allarmato.
Spiega meglio il motivo del contendere, perché non si comprende chi ha portato in causa l’altra parte

 

[eldic]

ma, quindi il (teoricamente) promissario venditore ha in mano 80k cocuzze del sospirante acquirente?

 

[Peppe Roni]

ma, quindi il (teoricamente) promissario venditore ha in mano 80k cocuzze del sospirante acquirente?

Esattamente

 

[francesca63]

sospirante acquirente?

Definizione splendida 😂😂

 

[Peppe Roni]

Chi ha deciso di non procedere con la compravendita ?
Premesso che, se siete in causa, dovrebbe essere il tuo avvocato a spiegarti le cose, non mi è chiaro perché non hai incontrato personalmente il venditore per consegnargli l’assegno, e l’hai dato all’agenzia.
E perché, vedendo che non era stato incassato, non ti sei perlomeno allarmato.
Spiega meglio il motivo del contendere, perché non si comprende chi ha portato in causa l’altra parte

Ho cercato di sintetizzare e me ne scuso. Sono stato io a portare in causa il promissario venditore, visto che dopo diversi solleciti inviati a mezzo di raccomandata A/R per addivenire al rogito ed anche una lettera dell'Avvocato costoro (due coniugi) non hanno mai fatto nulla. Sono stato perciò costretto a citarli in giudizio. Per quanto riguarda l'assegno di acconto l'ho consegnato all'agenzia, così come pure ho fatto con la caparra confirmatoria: a che serve il mediatore accreditato? In secondo luogo: dal c/c di traenza degli assegni ho avuto contezza che il promissario venditore non incassava. L'ho incontrato più volte per definire questioni marginali: gli ho personalmente chiesto spiegazioni del mancato incasso e mi ha sempre risposto che per questioni fiscali preferiva non incassare e inoltre già disponeva di liquidità in surplus. Da ultimo mi ha sempre rassicurato dicendo che lui era tranquillo perchè sapeva che gli assegni erano depositati presso l'agenzia.

 

[Giuseppe Di Massa]

La vicenda: mi rivolgo ad Agenzia Immobiliare di mia conoscenza perché interessato ad acquistare una villetta nel Comune in cui abito di cui l’Agenzia medesima ha contratto di esclusiva. Si procede quindi ai vari adempimenti e si giunge alla stipula del contratto preliminare, che verrà poi registrato.
Il prezzo dell’immobile viene fissato a 380.000 € di cui:

• 10.000 € a titolo di conferma della proposta di acquisto (da me sottoscritta il 31/01/2019 ed accettata da controparte il 03/02/2019)
• 70.000 € a titolo di caparra confirmatoria da effettuarsi a mezzo di assegno bancario contestualmente alla stipula del preliminare entro il 20/03/2019;
• Euro 120.000,00 a titolo di ulteriore acconto sul prezzo da versarsi entro 6 mesi (il 20/09/2019);
• Euro 180.000 da corrispondere alla stipula dell’atto definitivo di compravendita, da stipularsi entro il 31/01/2020

Il promissario venditore dopo avere ritirato ed incassato l’assegno di 10.000 € e quello di 70.000 € (caparra confirmatoria), inspiegabilmente non ritira l’acconto di 120.000 € benchè più volte sollecitato verbalmente e telefonicamente dall’agenzia immobiliare.
Il promissario venditore motiva tale comportamento affermando di non avere esigenze di liquidità e che gli era sufficiente sapere che la materialità dell' assegno fosse depositata all’agente immobiliare.
Tengo a precisare l'assegno bancario da me lasciato in deposito presso l’agenzia immobiliare risultava datato, intestato al promissario venditore e con la clausola “non trasferibile”.
Aggiungo inoltre che il promissario venditore non mi ha mai contatto per lamentare l'impossibilità di ritirare l'assegno nè mi ha in alcun modo formale o informale intimato il pagamento.

La vicenda è attualmente pendente davanti ad un Tribunale che dovrà accertare i fatti.

Il mio quesito è il seguente.

L’agenzia immobiliare ha rilasciato dichiarazione scritta ed anche una testimonianza orale davanti al Tribunale confermando di avere ricevuto in deposito l’assegno bancario a titolo di acconto sul prezzo, ne ha esibito la materialità dello stesso e la ricevuta di avvenuta consegna da parte mia datata 12/09/2018 (quindi 8 giorni prima della data pattuita per la consegna al promissario venditore). L’agenzia ha inoltre confermato avanti al Tribunale di aver più volte sollecitato verbalmente e telefonicamente il promissario venditore al ritiro dell’assegno.
Il promissario venditore afferma invece di non essere mai stato contattato dall’agenzia per il ritiro degli assegni, arguendo che - se ciò fosse vero - l’Agenzia avrebbe dovuto inviargli una raccomandata A/R per avere una prova documentale.
Volevo chiedere perciò:

• Esiste un obbligo normativo / legale in capo all’agente immobiliare di comunicare a mezzo di particolari formalità (telegramma / lettera circolare) al promissario acquirente l’avvenuto deposito dell’assegno bancario a titolo di acconto sul prezzo di vendita?,

Direi che se l'assegno è lasciato all'agenzia perchè sia dato al venditore, nel momento in cui l'agenzia accetta quel compito deve fare il possibile per portarlo a termine. Se l'agenzia dice il vero allora sono degli ingenui, perchè alla prima difficoltà la comunicazione al venditore andava fatta in forma scritta, in ogni caso il venditore ha firmato un contratto, sapeva di dover incassare una cifra ed è sospetto che non si sia attivato per sapere come mai non gli veniva data, senza conoscere bene le premesse a tutto direi che non si può dare un'opinione

 

[francesca63]

Sono stato perciò costretto a citarli in giudizio.

Hai chiesto l’esecuzione in forma specifica ?
Pur pensando che le rassicurazioni sulla non necessità di incassare l’assegno di acconto andassero messe nero su bianco, come modifica del contratto in vigore, la questione mi pare marginale, nella attuale causa.
Lui non ti ha sollecitato a ricevere tale somma, quindi si può pensare che effettivamente non avesse un grande interesse : esiste anche la mora del creditore…
Certo anche l’agenzia non ha brillato per lungimiranza, ma pare che il venditore faccia il finto tonto…
Perché non vuole vendere , o ha venduto ad altri ?
Sarebbe interessante sapere come procede la vicenda, sperando che non duri troppo a lungo.