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  1. duecuori

    duecuori Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti:fiore:

    Volevo rivolgere una domanda a un esperto che mi possa aiutare a sciogliere un dubbio.
    Mio padre vuole vendere un suo appezzamento di terreno agricolo (non edificabile) ad un confinante coltivatore diretto, il quale ne abbisogna per sanare un manufatto abusivo edificato sul proprio terreno.
    Considerato che questo signore è l'unico confinante proprietario coltivatore diretto in quanto gli altri confinanti sono proprietari dei rispettivi terreni ma non sono coltivatori diretti, mio padre e questo signore possono recarsi direttamente dal notaio per stipulare l'atto di compravendita, o devono comunque intercorrere i 30 giorni previsti dalla legge affinchè gli altri confinanti coltivatori diretti( che appunto non esistono) possano esercitare il diritto di riscatto?
    Anticipatamente ringrazio:)
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Essere coltivatori diretti è una delle condizioni che deve avere un soggetto affinchè possa avanzare un diritto di prelazione sulla vendita del fondo. Venuto meno questo presupposto la prelazione non sussite, quindi tuo padre può vendere all' unico coltivatore diretto, proprietario del fondo, contiguo a quello del tuo genitore.
    Saluti

    Smoker
     
  3. duecuori

    duecuori Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve Smoker,
    innanzitutto desidero ringraziarla della cortese risposta.:confuso:
    Volevo solo aggiungere che mio padre ha chiesto direttamente ai confinanti se fossero coltivatori diretti e anche se fossero interessati al terreno, giusto per capire le loro intenzioni. Loro hanno detto di non essere nè coltivatori diretti nè interessati.
    Mio padre, per essere certo che non siano coltivatori diretti, presso chi dovrebbe andare ad informarsi?
    Grazie ancora!
     
  4. Giampiero

    Giampiero Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ti consiglio di verificare che non ci siano coltivatori diretti che conducono in affitto i fondi confinanti. Il diritto di prelazione del conduttore coltivatore diretto prevale su quello del proprietario del fondo che anche se coltivatore diretto non lo coltiva.
     
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  5. duecuori

    duecuori Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve Giampiero,
    e grazie anche a lei della gentile risposta.
    Se non ho capito male, il diritto di prelazione esiste anche a vantaggio degli affittuari coltivatori diretti dei fondi contigui? E' necessario, nel caso, che siano affittuari minimo da quanto tempo?
    Da quanto mi risulta, i fondi contigui sono sì coltivati dai rispettivi proprietari, però questi hanno affermato di non essere coltivatori diretti. Anche mio padre, in realtà, coltiva 'per hobby' l'appezzamento di terreno perchè ricevuto in eredità, ma non è coltivatore diretto.
    Dove potremmo reperire notizie certe circa la qualifica reale dei confinanti?

    P.S. Non so se sia un dettaglio più o meno significativo, ma fa differenza se l'intestatario del manufatto abusivo è diverso dall'intestatario del terreno confinante con quello della mia famiglia?
     
  6. Giampiero

    Giampiero Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L’art. 8 legge n. 590/1965 dispone che in caso di vendita da parte del proprietario del fondo concesso in fitto a coltivatore diretto (o ad uno degli altri soggetti ivi indicati), quest'ultimo ha diritto di prelazione, alle stesse condizioni, "purchè coltivi il fondo stesso da almeno due anni"(art. 7 L. 817/71); soltanto nel caso di rinuncia da parte del coltivatore fittuario, il diritto di prelazione insorge in capo al proprietario del fondo confinante a condizione che anche costui sia in possesso dei requisiti richiesti dal citato art. 8 (sia, cioè, coltivatore diretto ecc. ) e che sul suo fondo non siano insediati mezzadri, coloni, fittuari ecc. Quanto al concetto di fondo "contiguo" e di "confinante" deve trattarsi di una contiguità fisica e materiale per cui il diritto non sorge in capo al proprietario del fondo se i due fondi sono separati da una strada pubblica ( Cass. SS.UU. n.25.3.88). Si ritiene, invece, che non si tratti di separazione se la strada è privata ed è stata creata dai due vicini per uso esclusivo; parimenti confinanti debbono considerarsi quei fondi che, originariamente contigui, siano stati artificialmente separati (specie se fraudolentemente) da una striscia incolta di dubbia utilizzazione agricola (Cass. 2781/l988), oppure che la "separazione" consista in uno ostacolo "naturale" come un fosso, un filare di alberi e simili, o in uno ostacolo che risulti in rapporto di adiacenza ed in funzione della destinazione agricola (Cass. 1548/21.2.85).
    Per reperire notizie certe circa la qualifica reale dei confinanti, oltre che chiedere ai diretti interessati puoi rivolgerti alle CCIAA, alle organizzazioni sindacali, di categoria, all'INPS (per le ditte ed i pensionati coltivatori diretti). Sarà difficile nella pratica ottenere notizie certe anche in relazione alla tutella della privacy da parte di associazioni ed INPS
     
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  7. duecuori

    duecuori Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ancora grazie del prezioso aiuto Giampiero!
    Se non ho interpretato male l'articolo che mi ha postato, lì si parla di affittuario da almeno 2 anni del fondo che si vuole mettere in vendita...non parla di affittuari dei fondi contigui.
    E mio padre non ha mai affittato il suo terreno a nessuno, quindi su questo possiamo stare tranquilli.

    Circa la questione privacy, in effetti mi pare strano che agli Uffici in questione diano notizie su altre persone, ed è per questo che mio padre ha chiesto ai diretti interessati.
    Ora, sarà che sono io ingenua, ma perchè mai avrebbero dovuto mentire dicendo di non essere coltivatori diretti mentre magari lo sono?:shock:
    Mio padre invece vorrebbe dormire sonni più tranquilli ed informarsi:sorrisone:
     
  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    La prelazione in capo all' affittuario si verifica solamente nel caso in cui il proprietario decidesse di vendere il fondo concesso in affitto da almeno due anni.
    Se tuo padre vuole dormire sonni tranquilli fagli notificare, attraverso ufficiale giudiziario, atto con il quale informa i confinanti delle condizioni di vendita e della possibiltà di acquistarlo a dette condizioni, la cd denuntiatio.
    Se cerci nel forum, in discussione analoga a questa, di qualche settimana addietro, troverai uno schema di denuntiatio.
    Saluti

    Smoker
     
  9. duecuori

    duecuori Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie ancora Smoker,
    e mi scuso del ritardo della mia risposta ma ho avuto modo di vedere la sua risposta solo ora.
    La procedura che lei mi consiglia pone senz'altro al riparo da qualsivoglia bega, però se questi confinanti mi hanno assicurato di non essere coltivatori diretti( a che pro negarlo se non fosse così?:confuso:)in realtà la denuntiatio potrebbe pure essere omessa senza incorrere in problemi legali, no?
    Tra l'altro c'è un ulteriore questione: il terreno in questione dovrebbe essere acquistato per sanare una costruzione abusiva, e mi chiedevo se occorresse a questo punto anche un certificato di destinazione urbanistica.
    Nel caso, è onere del venditore o del compratore acquisirlo per perfezionare l'atto di vendita?
    Deve farsi una semplice richiesta al Comune?
    Grazie di tutto
     
  10. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve, credo che il certificato di destinazionre urbanistica sia comunque necessario per il rogito, a prescindere dalla sanatoria della costruzione abusiva.
    L'onere è del venditore, il documento si richiede presso l'ufficio tecnico del comune dal proprietario o da altro avente però delega scritta con fotocopia di documento di identità del delegante.
     
  11. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per quello che riguarda la veridicità della mancanza dei requisiti necessari ad una eventuale diritto di prelazione, potrebbe provare ad informarsi presso l'associazione Coltivatori Diretti, in modo da verificare una eventuale iscrizione non ammessa dal confinante.
    L'altra ipotesi per stare del tutto tranquillo, è quella di notificare attraverso l'ufficiale giudiziario la vendita con le condizioni fissate con l'acquirente interessato (completa di cifra, date scadenze e modalità di pagamento) e aspettare 30 giorni.
     
  12. duecuori

    duecuori Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve lami,
    e grazie innanzitutto delle informazioni.
    Il fatto di dover richiedere questo certificato al Comune lascia del tutto invariata la disciplina sulla prelazione agraria, o cambia qualcosa?
    Che lei sappia, è un certificato che il Comune rilascia al momento della richiesta o fa attendere un pò?
    Glielo chiedo in quanto l'acquirente ha particolare urgenza a concludere la trattativa per poter presentare al Comune il progetto per ottenere la sanatoria(si è mosso in notevole ritardo:basito:).
    Grazie
     
  13. duecuori

    duecuori Membro Junior

    Privato Cittadino
    Comunque, volevo aggiungere che l'acquirente dice di essersi già informato presso la Camera di Commercio e di aver accertato che i confinanti non siano coltivatori diretti.
     
  14. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il certificato non muta l' eventuale diritto di prelazione.
    Per ottenerlo ci vogliono alcuni giorni, nel mio comune di solito dai 10 ai 15 ...... ma forse c'è qualche Comune più efficiente del mio!!!!:^^:
     
  15. duecuori

    duecuori Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie lami!:fiore:
    Speriamo che il mio Comune sia più efficiente del suo!:sorrisone::fico:
    Ancora grazie!
     
  16. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non sei obbligata a notificare la denuntiatio, però rimane, per 12 mesi, dalla trascrizione della compravendita, la spada di Damocle del riscatto.
    Se non ho capito male il problema edilizio è in capo all' acquirente-confinante. Sarà cura del suo notaio rogante allegare, all' atto definitivo, certificato di destinazione urbanistica del terreno rilasciato dal Comune.
    Saluti

    Smoker
     
  17. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    il notaio presso il quale solitamente rogitiamo, chiede al venditore la destinazione urbanistica da allegare in atto, a prescindere delle situazioni da sanare nel terreno adiacente del futuro proprietario.:occhi_al_cielo:
    Per quanto riguarda la spada di Damocle .....:confuso:, tu ci staresti 12 mesi con il dubbio che qualcuno possa accampare diritti su quello che hai comprato, oltretutto che ti è proprio necessario per sanare la situazione di cui sopra?
     
  18. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    1. Se tu avessi letto il post n. 9 di duecuori, l' utente chiedeva se fosse possibile omettere la denuntiatio. Io ho risposto positivamente, sottolineando, per maggior scrupolo, il pericolo potenziale. L' omessa notifica non pregiudica la validità dell' atto, solo il retratto esercitato entro il termine decadenziale può invalidarlo.
    2. Ho precisato che l' immobile abusivo è di proprietà di terzi, quindi irrilevante nella presente compravendita.
    3. Ogni notaio ha le sue abitudini e soprattutto la sua organizzazione.
    Ultima precisazione: due cuori non deve sanare nulla. Lei vende (meglio suo padre). Il suo acquirente deve sanare immobile ubicato sul terreno confinante.
    saluti

    Smoker
     
  19. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    hai letto su qualche mio post che imputavo l'abuso al venditore o che negavo l'irrilevanza della denunciatio?? :shock::shock::shock:
    Se rileggi con più attenzione noterai che ho specificato soltanto che il certificato di destinazione urbanistica è necessario quando si vende un terreno, o almeno lo è dove esercito io!!
     
  20. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Io non ho negato la necessità del certificato di destinazione urbanistica del terreno, ma di far fare il tutto al notaio dell' acquirente, perchè l' acquirente ha molto interesse nella compravendita, dovuta al fatto che, l' acquisizione del terreno, come detto da duecuori, permetterà all' acquirente stesso di sanare l' immobile.
    Per quanto riguarda l' immobile ho fatto una pura e semplice precisazione, non la imputavo a nessuno, forse quotando, la mia risposta è stata fuorviante.
    In ultimo, sulla denuntiatio, ho risposto in base alle domande di duecuori, in maniera oggettiva, senza mettere di mezzo valutazioni personali se stare nel dubbio per 12 mesi oppure no, vedrà lei.
    Comunque penso che alla fine concordiamo su tutto, schermaglie di dialettica a parte.
    Saluti

    Smoker
     

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