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  1. max7575

    max7575 Membro Junior

    Privato Cittadino
    buongiorno a tutti,
    volevo esporre un problema a cui non ho trovato soluzione.
    Ci sono 2 condomini distinti e indipendenti con un passo carraio e cortile comune.
    Il condominio A è il proprietario delle parti comuni, ma secondo i 2 regolamenti pagano solo il 30% delle spese ordinarie e straordinarie inerenti queste parti comuni, mentre il condominio B paga il restante 70% delle spese.
    Ora il condominio A, in quanto proprietario, senza interpellare il condominio B che paga il 70% delle spese pur avendo solo la servitù, intende indire un'assemblea per decidere sull'installazione di un nuovo cancello elettrico o aggiunta di automatismo su quello esistente.
    Visto che il condominio B è a stragrande maggioranza assolutamente contrario a tali lavori, è legittimo il comportamento del condominio A proprietario?

    Grazie
     
  2. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Sarebbe fondamentale conoscere il contenuto esatto dei due regolamenti, nonchè la loro natura (contrattuale?).

    In linea di principio, però, non è affatto detto che i criteri che valgono per ripartirsi la manutenzione dell'esistente vadano automaticamente applicati anche a manutenzioni straordinarie/sostituzioni di impianti/migliorie più o meno voluttuarie ed onerose.
     
  3. max7575

    max7575 Membro Junior

    Privato Cittadino
    intanto grazie per la risposta.

    Aggiungo le informazioni mancanti:

    1) i regolamenti sono contrattuali

    2) il regolamento del condominio B (condominio di box auto) non riporta nessun'altra informazione utile

    3) il regolamento del condominio A riporta:
    "è tassativamente vietato ai condomini di fare qualunque modifica od innovazione alle cose comuni, anche se in corrispondenza delle singole proprietà individuali; ed in genere ogni lavoro o variante che possa in qualunque modo avere attinenza con la struttura organica dell'edificio tanto da poterne menomare la statica, l'igiene, o il suo aspetto architettonico sia interno, che esterno senza il consenso dell'assemblea che potrà autorizzare l'innovazione o la modifica con la maggioranza assoluta dei partecipanti al condominio. Solo se le modifiche od innovazioni interessano strutture secondarie dell'edificio, esse potranno essere autorizzate dall'assemblea con la maggioranza prevista dal 1° comma art. 1120, e cioè maggioranza dei partecipanti rappresentanti i 2/3 del valore dell'edificio."

    Se applicabile quest'ultimo articolo, vuol dire che comunque occorrono i 2/3 dei millesimi del condominio A anche per semplici migliorie alle parti comuni e in assemblea di seconda convocazione? (magra consolazione, visto che se pagano gli altri è facile ottenere l'unanimità dei voti).

    Secondo me chi ha scritto il regolamento non si è posto il problema; in principio il cancello non esisteva neppure (installato dal costruttore del condominio B in un secondo momento senza chiedere nulla a nessuno) e visto che il cortile è più che altro una via di passaggio che porta ai box del condomini A e B (molto più numerosi) ci si è preoccupati solo di esplicitare in entrambi i regolamenti di come dividere le varie spese (passo carraio e ripristino pavimentazione sostanzialmente).
     
  4. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Io non mi baserei sul contestare la scelta qualificandola come "innovazione".
    Perchè il concetto di innovazione è sempre assai scivoloso , ma soprattutto perchè - secondo me - questa prospettazione potrebbe (forse, molto forse) risolvere il problema contingente, ma non sarebbe affatto sufficiente a delineare con chiarezza i princìpi cardine che saranno destinati a tornare in causa chissà quante altre volte e chissà per quante altre ragioni.

    Sarebbe invece molto interessante cogliere questa opportunità per fare chiarezza definitiva, da valersi anche per il futuro.

    E allora...io sto ragionando in questa direzione:

    1) sgomberiamo il campo da tutta la normativa relativa a condominio e comunione e anche supercondominio...perchè qui abbiamo semplicemente due condominii che NON hanno assolutamente nulla in comproprietà. C'è invece un A proprietario di un fondo servente e un B proprietario di un fondo dominante.
    2) La materia è regolata dagli arrt. 1027 e seguenti c.c. (in modo molto sintetico, ma sufficiente!).
    3) L'oggetto di servitù (passaggio in questo caso) è utile sia ad A che a B , e dunque è assolutamente normale che A e B partecipino alla mantenzione e conservazione dell'oggetto di servitù in misura proporzionale al beneficio che ne traggono, e questo è infatti previsto dal c.c.
    4) quanto al punto precedente, è bene sottolinearlo, vale per quanto attiene a conservazione e manutenzione dell'oggetto di servitù : ossia a ciò che serve ed è necessario che ...un passaggio agevole resti un passaggio agevole! Nulla di meno, ma ..neanche nulla di più!
    5) Nel frattempo abbiamo sempre il condominio A che, per carità, in casa sua può fare quel che vuole, a titolo di migliorie!!!! Solo che...queste migliorie NON sono funzionali NE' alla conservazione NE' alla manutenzione dell'oggetto di servitù, bensì sono semplici migliorie della proprietà A, che ...la proprietà A può benissimo deliberare. Solo che poi deve pagarsele da sola, appunto perchè niente affatto essenziali nè a titolo di manutenzione nè a titolo di conservazione dell'oggetto di servitù!
    6) fondamentale , a questo punto, il secondo comma dell'art. 1067 c.c., che dice questo : "Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo".

    Poichè lavori tipo la sostituzione del cancello o la installazione di una automazione non rientrano minimamente nel concetto di conservazione e manutenzione della servitù di passaggio ....io direi che l'illusione di A di farsi tutto questo con il 70% di spese a carico di B possa tranquillamente considerarsi esattamente come un ingiusto aggravio a carico di B, come tale espressamente VIETATO dal 1067.
    Insomma: A può fare anche il cancello d'oro massiccio, sulla sua proprietà. Solo che ...se lo decide e poi se lo paga e poi (volendo essere meschini) compra pure i telecomandi per i condòmini di B e gliene fa dono!!!!
    Mentre B...resta (giustamente) obbligato alla manutenzione e conservazione , in misura del 70%, del PASSAGGIO, e nulla più.
     
  5. max7575

    max7575 Membro Junior

    Privato Cittadino
    quindi, se ho capito bene, il condominio A potrebbe a proprie spese installare il cancello, ma non ho capito se poi è obbligato a dare il telecomando al condominio B e come sarebbero ripartite le spese di manutenzione di detto cancello.

    Il vecchio cancello, in tanti anni non solo ha richiesto 0€/annui per la manutenzione, ma è anche molto comodo perchè viene aperto al primo passaggio la mattina e chiuso di sera dopo le 19/20.
    Il nuovo cancello invece, senza chiave o se rotto (per esperienza prevediamo parecchi problemi) costringerebbe i condomini a notevoli disagi a cui non sono abituati.
    Le spese ordinarie di fatto raddoppierebbero/triplicherebbero per avere questi disagi, tra energia elettrica, controlli periodici di legge e manutenzione.

    In caso di azione legale, questi argomenti potranno essere validi per dimostrare l'aggravio al fondo dominante o si penserà che comunque un cancello elettrico è una miglioria?
     
  6. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Comincio dalla fine : l'aggravio del fondo dominante è nei fatti : B è titolare di una servitù di passaggio, rispetto alla quale non è affatto necessaria alcuna dotazione ulteriore.
    Ne consegue che B deve contribuire al 70% di tutto ciò che è strumentale alla conservazione di quel passaggio. Per cui: (esempio) la neve lo ostruisce? Chiaro che lo spalaneve lo paga anche B.
    Ma tutto quel che non è funzionalmente essenziale alla buona conservazione della servitù di passaggio ...è palesemente migliorìa di A , che A può liberamente deliberare e realizzare pro domo sua , purchè se la paghi.
    Non solo A deve farla a proprie spese, se vuol farla, quella che è solo una ottimizzazione da A voluta, ma - poichè questa miglioria determina diverse modalità di fruizione dell'oggetto di servitù per B - chiaro che deve fornire B di quanto necessario per continuare a godere della servitù cui ha diritto.

    Fossi l'amm.re di B scriverei subito all'amm.re di A per fargli presente il tutto, a scanso di equivoci futuri. ;)
     
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