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    La proprietaria di una unità immobiliare in un edificio citava il proprietario di un'altra unità immobiliare che aveva installato un ascensore esterno a servizio del proprio immobile e, sulla premessa che costui ed un altra condomina avevano mutato la destinazione d'uso delle proprie unità immobiliari da albergo e abitazione a comunità terapeutica assistita e che le modifiche attuate avevano determinato immissioni nocive ed erano illegittime trattandosi di innovazioni non debitamente autorizzate dall'assemblea condominiale, che determinavano un uso illegittimo delle parti comuni dell'edificio, ne alteravano il decoro architettonico e pregiudicavano la sua proprietà, li conveniva in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto chiedendo che fossero condannati ad eliminare le opere e le innovazioni illegittimamente realizzate e al risarcimento dei danni.

    Il Tribunale, istruita la causa a mezzo c.t.u., rigettava le domande, ritenendo legittime le opere e le modifiche attuate dai convenuti, la Corte d' Appello confermava la sentenza di primo grado.

    La Corte d'appello ricordava che il Tribunale aveva rilevato, con approfondita motivazione: che la installazione dell'ascensore esterno all'edificio, in quanto eseguita a spese esclusive del condomino non richiedeva, ai sensi degli artt. 1120 e 1121 cod. civ., l'autorizzazione del Condominio, rientrando nella previsione di cui all'art. 1102 cod. civ.; che l'innovazione doveva essere considerata legittima in quanto insisteva su parte comune dell'edificio, non incideva sull'uso degli altri condomini su tale parte comune, non pregiudicava la stabilità dell'edificio, comportava una modifica legittima del muro perimetrale, senza alterare negativamente il decoro architettonico dell'edificio.
    Nella specie era applicabile l'art. 3 della legge n. 13 del 1989, prevedente deroga all'obbligo del rispetto delle distanze dalle vedute, il mutamento di destinazione delle unità immobiliari dei convenuti non era vietato dal regolamento condominiale e non sussistevano immissioni illegittime.

    La controversia da ultimo approdava in Cassazione e veniva decisa dalla sezione II con la sentenza 10852 del 16 maggio 2014.
    Nel ricorso la difesa della condomina ricorrente formulava due quesiti di diritto:
    Se l'ascensore, installato all'esterno di un edificio preesistente, sia pure a spese di un singolo partecipante alla comunione, che serva soltanto le unità immobiliari di questi e non consente il "pari uso" agli altri condomini; che muti o radicalmente trasformi la destinazione originaria dell'edificio; che ne alteri il decoro architettonico; che occupi suolo comune destinato a parcheggio, a tal fine rendendolo inservibile; che non rispetti le distanze legali dalle vedute come progettate originariamente e come esistenti, e che crei abusive servitù, ed immissioni moleste, in danno di unità immobiliari di altri condomini; costituisca fattispecie inquadrabile nella previsione dell'art. 1102 c.c. o non costituisca, piuttosto, innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., secondo comma”.

    Il secondo quesito: “a) Se l'installazione, ai fini dell'abbattimento delle barriere architettoniche, di un ascensore esterno ad un edificio preesistente, possa essere inquadrata nella previsione dell'art. 3 L. 9 gennaio 1989 n. 13, o non piuttosto nella ipotesi di cui all'art. 2 della predetta legge; b) Se l'art. 2, 3 comma, della legge 9.1.1989, n. 13, prevede che, pur quando l'assemblea condominiale abbia autorizzato le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche, debba restare fermo quanto disposto dall'art. 1120, secondo comma”.

    I giudici di legittimità hanno ricordato che in tema di installazione di un ascensore nell'ambito di edificio condominiale la Corte di Cassazione ha di recente occasione affermato che “in tema di condominio, l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 cod. civ. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, comma secondo, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale” (Cass. n. 14096 del 2012).
    In applicazione di tale principio la Corte ebbe a cassare la sentenza impugnata che aveva ritenuto comunque operanti le norme sulle distanze.
    In motivazione si è chiarito che nella valutazione del legislatore, quale si desume dall'art. 1 della legge n. 13 del 1989 l'installazione dell'ascensore o di altri congegni, con le caratteristiche richieste dalla normativa tecnica, idonei ad assicurare l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici, costituisce elemento che deve essere necessariamente previsto dai progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici, ivi compresi quelli di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata ed agevolata, presentati dopo sei mesi dall'entrata in vigore della legge.
    Da tale indicazione si desume agevolmente che, nella valutazione del legislatore, l'ascensore o i congegni similari costituiscono dotazione imprescindibile per l'approvazione dei relativi progetti edilizi; in altri termini, l'esistenza dell'ascensore può senz'altro definirsi funzionale ad assicurare la vivibilità dell'appartamento, sia cioè assimilabile, quanto ai principi volti a garantirne la installazione, agli impianti di luce, acqua, riscaldamento e similari.
    Tale qualificazione è imposta dal legislatore per i nuovi edifici o per la ristrutturazione di interi edifici, mentre per gli edifici privati esistenti valgono le disposizioni di cui all'art. 2 della legge n. 13 del 1989; tuttavia, la assolutezza della previsione di cui all'art. 1 non può non costituire un criterio di interpretazione anche per la soluzione dei potenziali conflitti che dovessero verificarsi con riferimento alla necessità di adattamento degli edifici esistenti alle prescrizioni dell'art. 2.

    Negli edifici condominiali l'utilizzazione delle parti comuni con impianto a servizio esclusivo di un appartamento esige non solo il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 cod. civ., comportanti il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ma anche l'osservanza delle norme del codice in tema di distanze, onde evitare la violazione del diritto degli altri condomini sulle porzioni immobiliari di loro esclusiva proprietà.
    Tale disciplina, tuttavia, non opera nell'ipotesi dell'installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell'appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l'apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui.

    In questo contesto risultava priva di rilievo la deduzione della ricorrente, secondo cui la installazione dell'ascensore non poteva essere qualificata come uso più intenso della cosa comune, integrando anzi una innovazione, per non essere stata prevista nei progetti originari di costruzione dell'edificio e per non essere stata preceduta da apposita delibera assembleare.

    Né può ritenersi che la installazione dell'impianto trovasse ostacolo nella applicazione delle norme sulle distanze di cui all'art. 907 cod. civ.
    Nella giurisprudenza di Cassazione si è infatti affermato il principio per cui le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.
    Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

    La Corte d'appello aveva correttamente escluso la violazione dell'art. 907 cod. civ., avendo ritenuto accertato che il manufatto realizzato dagli intimati su cose comuni avesse rispettato i limiti posti dall'art. 1102 cod. civ. all'uso della cosa comune.
    Il giudice di primo grado, recependo l'accertamento svolto dal consulente tecnico d'ufficio, aveva concluso nel senso della insussistenza del pregiudizio per l'utilizzazione della cosa comune in quanto l'impianto era stato realizzato in area esterna all'edificio.
    Difettava quindi il presupposto di fatto per l'operatività dell'art. 907 cod. civ., e cioè l' altruità del fabbricato dal quale si esercita la veduta che si intende tutelare.

    La formulazione dei quesiti di diritto prospettati dalla ricorrente postulava l'accertamento di circostanze di fatto che invece la Corte d'appello, e prima il Tribunale, hanno invece escluso mentre l'eventuale mutamento di destinazione delle unità immobiliari dei resistenti è stato ritenuto dalla Corte d'appello irrilevante in considerazione del fatto che non era vietato dal regolamento di condominio.
    Altrettanto è a dirsi quanto alle distanze legali, che la ricorrente nella formulazione dei quesiti ritiene violate, laddove la Corte d'appello ha escluso l'applicazione della relativa normativa, in forza di quanto disposto dalla legge n. 13 del 1989.
    Conclusivamente il ricorso è stato rigettato.

    Avv. Luigi De Valeri
     
    A Bagudi e Umberto Granducato piace questo messaggio.

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