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Steblo

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Professionista
Buona sera a tutti,

sto discutendo da mesi con il locatario di un immobile ad uso commerciale e residenziale, per un'immobile composta da pianto terra ristorante, piano primo appartamento e al piano sottoscala garage e cantine. E un cinese, e siamo in un piccolo paese di provincia, con poche possibilita di affittare un locale del genere.
Lui ha fatto i lavori di ristrutturazione del ristorante, pagati da lui. Nell'appartamento nulla é stato fatto, e siccome dobbiamo rifare il contratto, questa volta voglio fare le cose per bene.
Non paga l'affitto dal circa due anni (sfratto in atto), con la scusa che ha fatto i lavori e rivuole i soldi in conto affitto. Gli avvocati sono a discutere da circa un anno su questo tema... ma questa é una storia a parte.
Nel contratto in atto, molto mal fatto (io non mi stavo curando di questo immobile al tempo) non si faceva riferimento a nessuna certificazione, per cui l'appartamento in realtà non é norma ne per la parte elettrica ne idraulica. Ho fatto fare i preventivi, e siccome il canone era davvero irrisorio, al di lá dei soldi che mi deve da due anni, voglio che, visto che devo spendere circa 20.000€ tra tutto, questi soldi in qualche modo mi rientrino tramite l'affitto. Cioè volgio che il canone, se faccio i lavori, vada a coprire appunto i lavori.
Da quello che penso io, essendo un 6+6 (ovvero 144 mensilità) ho considerato di ridividere i 20.000 per le mensilità, e ciò darebbe circa 138€*144 mesi. Pensiate sia un calcolo giusto?

Quello che mi preoccupa è che visto come ve adesso, io potrei spendere 20.000€ e poi lui tornare a non pagarmi più l'affitto, con tutti i problemi che poi ha comportato fino ad ora.
Come dovrei considerare se no l'aumento? o come giustificarlo?

So che mi direte che dipende dai lavori e dovrei essere obbligato a farli, ma io potrei affittarlo cosi come sta, a lui servono questi lavori per avere il permesso di soggiorno.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Buona sera a tutti,

sto discutendo da mesi con il locatario di un immobile ad uso commerciale e residenziale, per un'immobile composta da pianto terra ristorante, piano primo appartamento e al piano sottoscala garage e cantine. E un cinese, e siamo in un piccolo paese di provincia, con poche possibilita di affittare un locale del genere.
Lui ha fatto i lavori di ristrutturazione del ristorante, pagati da lui. Nell'appartamento nulla é stato fatto, e siccome dobbiamo rifare il contratto, questa volta voglio fare le cose per bene.
Non paga l'affitto dal circa due anni (sfratto in atto), con la scusa che ha fatto i lavori e rivuole i soldi in conto affitto. Gli avvocati sono a discutere da circa un anno su questo tema... ma questa é una storia a parte.
Nel contratto in atto, molto mal fatto (io non mi stavo curando di questo immobile al tempo) non si faceva riferimento a nessuna certificazione, per cui l'appartamento in realtà non é norma ne per la parte elettrica ne idraulica. Ho fatto fare i preventivi, e siccome il canone era davvero irrisorio, al di lá dei soldi che mi deve da due anni, voglio che, visto che devo spendere circa 20.000€ tra tutto, questi soldi in qualche modo mi rientrino tramite l'affitto. Cioè volgio che il canone, se faccio i lavori, vada a coprire appunto i lavori.
Da quello che penso io, essendo un 6+6 (ovvero 144 mensilità) ho considerato di ridividere i 20.000 per le mensilità, e ciò darebbe circa 138€*144 mesi. Pensiate sia un calcolo giusto?

Quello che mi preoccupa è che visto come ve adesso, io potrei spendere 20.000€ e poi lui tornare a non pagarmi più l'affitto, con tutti i problemi che poi ha comportato fino ad ora.
Come dovrei considerare se no l'aumento? o come giustificarlo?

So che mi direte che dipende dai lavori e dovrei essere obbligato a farli, ma io potrei affittarlo cosi come sta, a lui servono questi lavori per avere il permesso di soggiorno.
Ciao, prendi questa risposta con le molle, non leggendo contratto e non conoscendo l'immobile una vera consulenza è impossibile. Se i lavori fatti da lui non erano pattuiti e non sono stati autorizzati da te, puoi stare certo che non dovrai pagarli, il tuo avvocato probabilmente sta cercando di farlo uscire dal locale prendendo qualche eurto dei due anni arretrati. Per il resto se hai la possibilità di avere realisticamente un altro inquilino sceglerei la strada dello sfratto, ad occhio potresti avere solo guai ulteriori con l'attuale.
 

Steblo

Nuovo Iscritto
Professionista
Caro Giuseppe, grazie per la risposta.
Il problema e la situazione, proprio come dici tu é difficile da inquadrare anche perché é molto complessa.
Il contratto prevede l'affitto di una porzione di immobile composta da ristorante al piano terra con annesso plateatico, appartamento al piano superiore direttamente collegato al ristorante per un vano scale interno, e dallo stesso vano scale, al piano primo sottoscala, cantina, magazzino, garage e bagni di servizio.

Riassumendo:
Ristorante: tutto rifatto e tutto a norma
Appartamento: impianto elettrico non a norma, e non esiste riscaldamento. Diversi "collegamenti" non a norma fatti da lui.
Piano sottoscale: impianto elettrico non a norma, e diversi impianti fatti da lui (chiaramente non a norma)

Purtroppo é in una zona non troppo "commerciale" per cui un nuovo coinquilino sarebbe molto difficile da trovare.
Mettere a posto appartamento e Piano sottoscale sono circa 20.000€, costi che lui non vuole assumere e che dovrebbero essere supportati da me.
Sono 3 anni che non paga l'affitto con la scusa che ha fatto i lavori nel ristorante.
Siamo arrivati ad un accordo che mi da i soldi degli affitti in arretrato, ma io devo mettere a norma tutto. Che visto il costo andiamo praticamente a pari.
Nuovo contratto di affitto con maggiorazione (misera).

Io vorrei negoziare il costo del mettere il riscaldamento, ovvero. Lo metto, dietro a una maggiorazione dell'affitto (ben superiore)
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Il canone che puoi chiedere è sempre indipendente dalle spese che dovrai affrontare: può oscillare tra un minimo ed un massimo a seconda dello stato dell'appartamento, ma non può certamente essere legato a quanto devi investire per metterlo a norma e dotarlo di riscaldamento.

Quanto ai soldi anticipati dall'inquilino, se non erano considerai da contratto , nulla tu devi se non una tua valutazione personale su come adeguare il nuovo canone.

La decisione è quindi non facile: ma certo che un ritardo di tre anni non giustificabile, non è un bel biglietto da visita. E anticipare nuove spese senza il saldo degli arretrati è assurdo.
 

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