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fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno vorrei aprire una discussione sul tema in oggetto. In caso di acquisto da costruttore e possibilità di fare accollo mutuo, secondo voi quale è la scelta piu conveniente, pensando di andare a rogito verso fine anno, epidemia permettendo?

La Banca che permette accollo, secondo voi può fare problemi per una richiesta di cointestazione mutuo in% diverse dal classico 50-50? Ma è vero che imposta sostitutiva è già stata saldata da costruttore e quindi non viene più richiesta nel caso di accollo?
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
accollo o nuova erogazione poco cambia; per la banca i due mutuatari sono entrambi responsabili del 100% del debito. come poi gestiate la ripartizione del pagamento della rata è gestione vostra.
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
quindi ipotizzando intestazione casa al 90-10, potremmo richiedere alla banca la stessa intestazione del mutuo giusto? Strano, ho sentito pareri discordanti su questo, in particolare il mutuo la banca ha preferenza per intestazione numero di teste.

I risparmi dell'accollo quali sono? Ho letto che non viene fatta perizia sull'immobile e non si pagano quindi secondo atto notaio, e anche imposta sostitutiva non più richiesta (anche se non fosse prima casa per entrambi?)
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
quindi ipotizzando intestazione casa al 90-10, potremmo richiedere alla banca la stessa intestazione del mutuo giusto? Strano, ho sentito pareri discordanti su questo, in particolare il mutuo la banca ha preferenza per intestazione numero di teste.
Puoi intestarti l'immobile come vuoi (anche 0% uno e 100% l'altro) tanto l'immobile sarà a garanzia al 100%. Se per il mutuo siete cointestari, come ha già detto da Eldic, per la banca è importante solo una cosa: che le arrivi ogni mese il 100% della rata.

Quanto ci mette uno e quanto ci mette l'altro alla banca non le può fregar di meno.
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
grazie per le risposte... non so ancora le condizioni che proporrà la banca del costruttore (costruzione iniziata a marzo 2019) ma occorrerà vedere bene anche come evolve la situazione coronavirus da qui a fine anno, e le condizioni di stipula che proporranno anche le altre banche.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
grazie per le risposte... non so ancora le condizioni che proporrà la banca del costruttore (costruzione iniziata a marzo 2019) ma occorrerà vedere bene anche come evolve la situazione coronavirus da qui a fine anno, e le condizioni di stipula che proporranno anche le altre banche.
Per me, dopo un primo esame informativo direttamente in banca, previo consenso del costruttore, bene faresti ad accollarti il mutuo esistente.

Non paghi nulla, perche' il tutto, e' stato gia' negoziato a suo tempo dal costruttore.

Aldila' delle vicissitudini, create o che possono scaturire, dall'emergenza coronavirus;
In ogni tempo, tutto cio' che puo' avvenire nel futuro, resta un mistero per ciascuno di noi, banche comprese.
La cui tecnica, da sempre si fonda proprio sulla capacita' di limitazione dei rischi, nella tutela del proprio legittimo interesse.

Per farvi fronte, gli istituti potrebbero stringere i cordoni, alzare i tassi - fino a prima del covid/19 assai convenienti - eo, come tuttora sta' accadendo, pretendere ulteriori garanzie sussidiarie, pretendendo l'intervento di terzi garanti.
Oppure tutte e tre le ipotesi insieme.

Su questa scorta, inserirsi nell'acquisto, in un contesto gia' deliberato ed avviato, come lo e' questo finanziamento gia' in essere, puo' dotarti di enormi vantaggi.

Sul piano delle condizioni, su quello logistico, mantenendoti lontano dalle lungaggini, su quello burocratico e su quello fondamentale, della prestazione delle garanzie personali.
Escutibili, fino allo scadere dell'ultimo secondo e fino all'ultimo centesimo dovuto.

Specie se e quando, le garanzie non siano o potrebbero non essererlo piu' per effetto dell'emergenza sanitaria, condiderate del tutto solide e sicure.

Tutti rischi ed ipotesi da escludersi nei casi di accollo.
Dove le banche, svolgono controlli ed esami blandi su tali pratiche, tenendo vincolato per qualche anno il costruttore, trascorso il quale, cartellizzano a loro volta anche loro il credito, nel giro di pochi mesi.

Di fatto, per l'accollo, basta presentare il codice fiscale e la carta identita' ed un paio di buste paga se te le richiedono ed il "cappio", ti viene immediatamente annodato al collo.

Nel 2006, quando mi sono accollato un mutuo a tasso variabile, da 115k euro su 175 di acquisto, neanche me le hanno richieste e non esisteva ancora il "tetto" sugli interessi, introdotto poi successivamente dall'allora ministro Tremonti.

Quindi, occhio alle condizioni e ancora' prima, alla bonta' urbanistico catastale dell'oggetto.

Resta inteso, che una volta contratto il mutuo, se avete i requisiti, farete sempre in tempo a rivolgervi alla vostra o ad un'altra banca.

Saldare chiudendo questo e aprirne un altro nuovo.
 
Ultima modifica:

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie PyerSilvio, come avevo già avuto modo di vedere leggendo qualche tuo post sul forum, sei in grado di fornire contributi utili alla causa.

Ti ringrazio per i consigli che mi hai dato.. Che rispecchiano al momento il mio pensiero. Proverò a parlare con la Banca proposta da costruttore per accollo.. Diciamo che le garanzie reddituali ci sono, e la cifra necessaria dovrebbe essere poco superiore al 60%

Quello che mi interessa sono le condizioni che mi verranno applicate, in particolare la possibilità di eventuale surroga se il tasso iniziale dovesse essere poco competitivo. E l'altra preoccupazione è il discorso della cointestazione, non potendo fare il classico 50-50 perché per me sarebbe seconda casa, e solo con il suo reddito mia moglie non riuscirebbe a coprire la rata... Niente mi hai dato buoni consigli.. Sentiro in Banca tra qualche mesetto..
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
l'altra preoccupazione è il discorso della cointestazione, non potendo fare il classico 50-50 perché per me sarebbe seconda casa, e solo con il suo reddito mia moglie non riuscirebbe a coprire la rata.
Alla banca non gli frega un fico secco Fabio.
Puoi anche non intestarti la casa intestandoti solo il mutuo.

Se c'e' qualcuno, che vuole infilare la testa dentro al "cappio", la banca e' ben contenta di annodarglielo ben stretto al collo.
Indipendentemente se questi risulta proprietario dell'immobile oppure no.

Se ci pensi la cosa e' pure abbastanza logica.

La banca si preoccupa del suo credito, la cui escussione, viene regolata dalle norme del contratto a cui viene intestato il mutuo.

Mentre, in caso di mancata ottemperanza, per acquisire il titolo di proprieta', si rivolgera' all'autorita' giudiziaria, per strapparlo dalle mani del o dei proprietari, per metterlo all'incanto

Se vuoi un altro consiglio, evita di restare con le chiappe esposte, per risparmiare tasse a monte.

Considerato pure che anticipi capitali che si presumono tuoi.

A valle, se le cose dovessero cambiare, i semplici accordi non varranno, contando solo quanto risultante dai titoli di proprieta' e poco riuscirai a ricavare pure ricorrerendo agli avvocati.

Se poi nel frattempo, altri stanno li' a godersi casa tua, il disastro sara' completo.
 
Ultima modifica:

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
PyerSilvio ragionamento valido e che ho fatto per la casa attuale acquistata prima del matrimonio... purtroppo adesso mi devo confrontare con 10 anni di matrimonio e 2 figli a carico, e nell'eventualità considererei quella casa per i miei figli. :) Poi tutto ovviamente può succedere, ma so che qualsiasi sia l'intestazione di quella casa e il relativo mutuo, non sarei io a goderne della casa.. ma è anche giusto così, vorrei un tetto sulla testa per ognuno dei miei componente familiari (presumibilmente i figli se le cose dovessero andare male!!).
Cmq siamo usciti un pò dalle motivazioni del post, ma ho capito il tuo intervento :)
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Consiglio assolutamente l'accollo mutuo già acceso da impresa costruttrice.

Se proprio ti trovassi male, potrai sempre, in futuro, procedere alla surroga, cioè alla sostituzione del mutuo con un altro mutuo, da te richiesto, che avrà durata più adatta alle tue esigenze e/o tasso d'interesse a te più favorevole.

Io nel 1999 ho fatto così e mi sono accollato un mutuo di 150.000.000 ex Lire (pari a Euro 77.468,53 Euro), con valore totale (casa + box) pari a 280.000.000 ex Lire (pari a 144.607,93 Euro).
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
grazie per le testimonianze e consigli.
Allora nell'atto pratico, potete confermarmi le spese che vado a risparmiare nel caso di accollo:
- costo notaio per atto di mutuo
- imposta sostitutiva sul'importo finanziato (sia per poi risulti effettivamente prima o seconda casa?)
- costo perizia e istruttoria mutuo (ma il perito esce per valutare la casa oppure si basa sui progetti presentati dal costruttore?)

Polizza scoppio e incendio su fabbricato invece sarà da fare a mio carico, con beneficiaria la banca giusto?
Ipotizzando un costo per tutti i primi tre punti di 3000 euro (è presumibile?), diciamo che risulta conveniente accollo se gli eventuali maggiori interessi richiesti per il periodo minimo per la surroga siano inferiori a questo importo. La banca/costruttore mi può chiedere il pagamento di qualche onere/rimborso relativo al prestito in essere? (ho letto che qualche costruttore chiede il rimborso degli interessi pagati o anche la banca un rimborso per la pratica di accollo)
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
(ho letto che qualche costruttore chiede il rimborso degli interessi pagati o anche la banca un rimborso per la pratica di accollo)
Prassi che erano consuete e piu' utilizzate nel passato.

Sinceramente in tutta la mia carriera non le ho mai viste messe in pratica.

Il perito non serve perche' il finanziamento e' gia' in essere.

La banca, semplicemente "ritaglierà" quella particella di debito, ora tutta in capo al costruttore, imputandola a te con l'iscrizione di una nuova ipoteca.
Tu dovrai ottemperare a quel debito e, per questo effetto, il costruttore se lo vedra' ridotto.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Buongiorno vorrei aprire una discussione sul tema in oggetto. In caso di acquisto da costruttore e possibilità di fare accollo mutuo, secondo voi quale è la scelta piu conveniente, pensando di andare a rogito verso fine anno, epidemia permettendo?

La Banca che permette accollo, secondo voi può fare problemi per una richiesta di cointestazione mutuo in% diverse dal classico 50-50? Ma è vero che imposta sostitutiva è già stata saldata da costruttore e quindi non viene più richiesta nel caso di accollo?
Il mutuo puoi intestarlo anche solamente tu ed essere comproprietari al 50%, tanto l'altro minimo sarà garante/fideiussore (nonchè, nel caso, datore di ipoteca). In ogni caso ogni banca ha le proprie regole.

Per la convenienza o meno, mi farei 2 conti in base a preventivi attuali, confrontando la rata con quella relativa al mutuo in essere. Oppure ti prendi questo e poi nel caso farai la surroga.
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
ciao a tutti, scusate se porto su questo post, ma la prossima settimana dovrei andare in banca per parlare delle condizioni del mutuo da accollare per la costruzione che dovrebbe prevedere fine lavori per ottobre/novembre. Nel compromesso costruttore mi ha dato la facoltà, non obbligo, di fare accollo con la banca (bcc del posto) con cui ha acceso mutuo edilizio nel marzo 2019.

Oggi ho visto online i fogli informativi dei mutui in promo, con data aggiornamento aprile 2020 e mi sono messo le mani nei capelli. In sostanza per il variabile lo spread è 1,75 e con tutte le altre spese (incasso rata, comunicazioni etc) arriviamo a un taeg circa del 2.1% su 20 anni.
Il fisso è proprio fuori mercato... 3,25%. Adesso non so se andando in filiale ci sono le possibilità di applicare condizioni diverse, ma nei fogli informativi ho letto che non ci sono penali per "portabilità-surroga" e neanche limiti temporali. Solo per accollo è richiesto un rimborso spese di 100 euro mentre per frazionamento (penso sia a carico del costruttore) 150 euro, così come 150 euro è la richiesta per cancellazione di ipoteche ordinarie (non semplificate).

A queste condizioni, anche ipotizzando di poter surrogare dopo qualche mese, non so se il risparmio derivante da mancato pagamento di istruttoria, perizia, imposta sostitutiva e secondo atto notarile sia comunque sufficiente. Il mutuo che dovrei richiedere è circa il 65% del valore casa.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Anche il mio mutuo (accollato dall'impresa costruttrice) era a tasso variabile. Ho iniziato a Dicembre 1999 e a fine 2003 l'avevo già estinto.

Non ricordo periodi in cui il fisso sia particolarmente convenuto rispetto al tasso variabile del medesimo periodo.

Il mio tasso variabile era basato sull'EURIBOR a 6 MESI.

Il tuo variabile a quale parametro di borsa e' agganciato?

Qui puoi trovare i tassi EURIBOR dal 1999 a oggi (2020):

 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
si ovviamente non mettevo in discussione la scelta tra fisso e variabile... cmq è legato a euribor con rilevazione trimestrale. Il problema è lo spread applicato, ormai per mutui nuovi (da simulazione mutuionline) difficilmente si superano spread di 0,75% con le varie scontistiche... qui quasi 1 punto percentuale in più, che sarei disposto anche a spendere se avessi la certezza di surrogare subito dopo, cosa che non so se sia possibile anche se nel foglio informativo non ho visto clausole particolari in tal senso.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
cosa che non so se sia possibile anche se nel foglio informativo non ho visto clausole particolari in tal senso
L'importante è che tu non abbia letto clausole che VIETANO la surroga per X mesi, tra l'altro credo che sarebbero clausole vessatorie cioè comunque non legali.

Tu teoricamente puoi accollarti il mutuo e dopo una settimana cambiare con la surroga.

Ma prima di farlo, valuta bene.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Una cosa che non sai, perché anch'io quando ero giovane (20 anni fa) l'ho scoperto per caso perché mi è venuta questa idea spontaneamente, è che si può fare l'ANTICIPATA ESTINZIONE PARZIALE.

Ad esempio, il mutuo consiste in un capitale di 100.000 Euro, tu ogni volta che metti 10.000 Euro da parte (oltre a riuscire a pagare regolarmente le rate del mutuo!), puoi contattare la banca di riferimento, e chiedere appunto l'ANTICIPATA ESTINZIONE PARZIALE, in pratica con assegno circolare non trasferibile verserai alla banca (ti daranno loro le indicazioni) la somma di 10.000 Euro + spese per "conteggi, certificati, varie" (solitamente 50 / 100 Euro), e in pratica ti calerà la rata mensile perché il capitale da restituire passerà da 100.000 Euro a 90.000 Euro.

Se hai delle entrate extra che ottieni facendo lavoretti saltuari oltre al tuo primo lavoro, può capitarti di riuscire a mettere da parte abbastanza.

Io addirittura restituivo 5.000 Euro alla volta perché ci prendevo gusto vedendo che in pratica era come se "vincessi un tot al mese", perché mi calava la rata mensile del mutuo.

E infatti un mutuo ventennale l'ho fatto durare dal 1999 al 2003, complice anche mia mamma che ha regalato soldi extra, in parti uguali a me e mio fratello, per aiutarmi a liberarmi del debito.

Alla fine ti renderai conto che conviene fare l'anticipata estinzione parziale, piuttosto che saltare da una banca all'altra inginocchiandosi davanti al direttore di banca di turno, per ottenere la surroga.
 

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