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fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
Si si grazie sapevo della possibilità dell'estinzione parziale senza penali... No dai fogli informativi non ho letto nulla in quel senso anzi è riportato che in merito alla portabilità del finanziamento: nel caso in cui, per rimborsare il finanziamento, ottenga un nuovo finanziamento da un altro finanziatore, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio.

Ma una domanda in merito alla surroga: è possibile passare da un mutuo originario a tasso variabile a uno fisso? E poi la Banca a cui mi rivolgerei può rifiutarsi di fare una surroga dopo pochi mesi? Ripeto ovviamente se vengono confermati questi tassi, la convenienza sarebbe solo se riesco a surrogare quasi subito.. Perché se ipotizzo un risparmio in caso di accollo di 3000 euro.. La discriminante è il fattore tempo! :)
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Ma una domanda in merito alla surroga: è possibile passare da un mutuo originario a tasso variabile a uno fisso?
Sì, perché non esistono espressi divieti in tal senso.

E poi la Banca a cui mi rivolgerei può rifiutarsi di fare una surroga dopo pochi mesi?
I soldi sono della Banca: può rifiutarsi per 1000 ragioni, prima delle quali è che magari - in base ai SUOI parametri di valutazione - ti considera non mutuabile.

La discriminante è il fattore tempo!
Se oltre a pagare regolarmente la rata del mutuo riesci a mettere da parte qualcosa, la soluzione è l'anticipata restituzione parziale, più che volteggiare di qua e di là.

Anche lo stress psicologico da "Mi darà il mutuo o non me lo darà?" non è cosa da poco.

Molto più semplice mettere soldi nel salvadanaio e passarli alla banca quando diventano una cifra interessante, diminuendo la rata mensile.

Pensa che ai miei tempi (OGGI E' STATA RIMOSSA) c'era persino un INDENNIZZO DI ANTICIPATA RESTITUZIONE pari all'1% del capitale ANTICIPATAMENTE RESTITUITO.
Ripeto, oggi questa penale è stata ELIMINATA.
Ogni volta che io restituivo 10.000 Euro, dovevo pagare, oltre alla voce "conteggi, certificati, varie", anche la voce "indennizzo di anticipata restituzione", che nel caso dei 10.000 Euro veniva esattamente 100 Euro. In pratica la banca mi penalizzava perché, restituendo anticipatamente quei 10.000 Euro, non avevo rispettato il piano di ammortamento francese sino al ventesimo anno, facendole perdere dei soldi sotto forma di MANCATI INTERESSI SUL MUTUO.

Per correttezza preciso che in caso di anticipata restituzione parziale oggi si paga sicuramente la voce "conteggi, certificati, varie" più il rateo di interessi, sul solo capitale anticipatamente restituito, che vanno dalla data di scadenza dell'ultima rata, al giorno in cui si decide di presentarsi in banca per l'anticipata restituzione.
Stiamo comunque parlando di una cifra molto contenuta perché i tassi sono bassi, in generale.
 
Ultima modifica:

brina82

Membro Senior
Professionista
Una cosa che non sai, perché anch'io quando ero giovane (20 anni fa) l'ho scoperto per caso perché mi è venuta questa idea spontaneamente, è che si può fare l'ANTICIPATA ESTINZIONE PARZIALE.

Ad esempio, il mutuo consiste in un capitale di 100.000 Euro, tu ogni volta che metti 10.000 Euro da parte (oltre a riuscire a pagare regolarmente le rate del mutuo!), puoi contattare la banca di riferimento, e chiedere appunto l'ANTICIPATA ESTINZIONE PARZIALE, in pratica con assegno circolare non trasferibile verserai alla banca (ti daranno loro le indicazioni) la somma di 10.000 Euro + spese per "conteggi, certificati, varie" (solitamente 50 / 100 Euro), e in pratica ti calerà la rata mensile perché il capitale da restituire passerà da 100.000 Euro a 90.000 Euro.

Se hai delle entrate extra che ottieni facendo lavoretti saltuari oltre al tuo primo lavoro, può capitarti di riuscire a mettere da parte abbastanza.

Io addirittura restituivo 5.000 Euro alla volta perché ci prendevo gusto vedendo che in pratica era come se "vincessi un tot al mese", perché mi calava la rata mensile del mutuo.

E infatti un mutuo ventennale l'ho fatto durare dal 1999 al 2003, complice anche mia mamma che ha regalato soldi extra, in parti uguali a me e mio fratello, per aiutarmi a liberarmi del debito.

Alla fine ti renderai conto che conviene fare l'anticipata estinzione parziale, piuttosto che saltare da una banca all'altra inginocchiandosi davanti al direttore di banca di turno, per ottenere la surroga.
Dipende sempre dalle tue convinzioni, e soprattutto dai tuoi obbiettivi: qualcun altro, anziché estinguere il mutuo, quei soldi li avrebbe investiti in altro, magari in qualcosa di molto più redditizio rispetto agli interessi risparmiati. Ho un caro amico proprietario di parecchi immobili, che dice sempre di essere stato fortunato per aver comprato sempre senza l'aiuto delle banche, e dice che secondo lui il segreto del suo successo è stato proprio quello di non doversi indebitare; diversamente, altri sono convinti di essere riusciti ad arrivare dove sono arrivati, proprio grazie ai prestiti bancari ricevuti, e che se non gli avessero fatto credito le banche, a quest'ora sarebbero rimasti ancora in affitto, non riuscendo mai a comprare nulla.
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
si anche io propendo più per la linea di Brina, ossia a questi tassi anche avendo la possibilità di richiedere minor mutuo, secondo me è conveniente ricorrere al prestito bancario proprio per sfruttare diversamente i risparmi, o cmq garantirsi una stabilità diversa. Il problema è che essendo una nuova costruzione le spese non finiscono mai (arredo, antifurto, tasse) che se ci fosse la possibilità di risparmiare qualcosa con accollo lo avrei fatto volentieri, se però le condizioni applicate sono verfaemnte fuori mercato o c'è la minima possibilità che per qualche motivo non riesca a surrogare in tempi rapidi, a quel punto vado direttamente con un mutuoexnovo a condizioni già definitive, sia per durata che per tipo di tasso.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Dipende sempre dalle tue convinzioni, e soprattutto dai tuoi obbiettivi: qualcun altro, anziché estinguere il mutuo, quei soldi li avrebbe investiti in altro, magari in qualcosa di molto più redditizio rispetto agli interessi risparmiati.
Io di solito faccio i conti nelle mie tasche e non in quelle degli altri :)
Qualcun altro avrebbe fatto quello che avrebbe fatto, io non entro nel merito :)

Tra l'altro non si tratta solo di risparmiare gli interessi: avendo un mutuo, da solo (è la mia situazione) non posso accedere ad altri prestiti.
Se un giorno devo fare un intervento importante e mi serve un prestito, senza mutuo forse me lo concedono, con il mutuo sicuramente no perché ho già altre pendenze.
Potendo contare solo sul mio stipendio, sono portato a ragionare così.
Poi - torno a ripetere - ognuno sa quanta gente c'è nella propria famiglia, e quante persone portano lo stipendio a casa (anche in nero, se serve con la seconda attività), e si regola di conseguenza.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
a quel punto vado direttamente con un mutuoexnovo a condizioni già definitive, sia per durata che per tipo di tasso.
In generale l'accollo mutuo comunque, se compri da costruttore, è più facile che vada a buon fine rispetto ad una richiesta di mutuo ex novo.
Parlo per esperienza personale.
Poi - ripeto - con le banche ognuno ha le sue esperienze: le mie sono state pessime.
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
aggiornamento: in mattinata ho sentito telefonicamente la dipendente che si occupa dei mutui e dopo aver verificato la posizione del costruttore, mi ha confermato la possibilità dell'accollo e il risparmio che andrei ad ottenere, con i soli 100 euro per la pratica richiesti a me acquirente a fronte di risparmio di istruttoria, perizia, secondo atto di mutuo dal notaio. Però al momento del parlare dei tassi, mi ha confermato quelli pubblicati sui fogli informativi sul sito (ossia 1,75 spread sul variabile, 3,25 di fisso). alle mie rimostranze che sono assolutamente fuori mercato, mi ha fatto capire che la trattabilità in sede di discussione con il direttore è sicuramente minima e lontana dagli attuali tassi minimi che si possono trovare sui vari simulatori online (0,80% su un fisso a 20 anni) e ha lasciato intendere che la pratica non verrebbe istituita se poi dopo un mese me ne vado... ma le tempistiche di accettazione di una surroga non dovrebbero essere a carico della banca surrogante, ossia quella che andrei a scegliere? Possono loro non farmi fare o vincolare la surroga dopo pochi mesi dall'accollo? Nei fogli informativi non ci sono nè penali nè tempi minimi di permanenza, almeno su quelli pubblicati online... Inoltre altro problema: mi ha detto di riprovare a chiamarli a fine agosto/inizio settembre che ci saranno nuove condizioni, che magari potranno essere migliorative. Però il mio problema è che la fine lavori del cantiere potrebbe essere proprio per fine settembre/metà ottobre, quindi secondo me non c'è poi sufficiente tempo per avviare una pratica di mutuo presso altra banca, nel caso non concludessi accollo? Magari nel caso di accollo i tempi sono più stretti, ma ho letto che una pratica richiesta utilizzando i vari comparatori online, si parla di tempistiche di 2-3 mesi in condizioni normali... con il covid magari sono addirittura allungati
 

Lin0

Membro Attivo
Professionista
Per fare la surroga ci sono alcuni requisiti
1 almeno 6 rate pagate
2 importo da surrogare inferiore all'80% del valore dell'immobile
3 tutto il resto è a carico della banca surrogante (perito, istruttoria, notaio)
4 dovrai stipulare un'altra assicurazione obbligatoria scoppio e incendio(a carico tuo) per intestarla alla nuova banca e non sempre quella precedente si può cambiare di intestazione
 
Ultima modifica di un moderatore:

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
grazie mille Lino per questa risposta... Quindi diciamo che anche se non è riportato nei fogli informativi, i 6 mesi richiesti sono la prassi per effettuare una surroga, oltre ai quali andranno ad aggiungersi i tempi effettivi di surroga (ho letto almeno 3 mesi).. quindi in condizioni ideali parliamo di quasi 1 anno in cui avrei tassi decisamente superiori alla media.
Per le altre condizioni, sono rispettate a parte quella dell'assicurazione: ossia ok farne una nuova per la banca che effettuerà la surroga, ma la precedente polizza fatta in fase di accollo sarà rimborsata oppure rimangono soldi persi?
 

Lin0

Membro Attivo
Professionista
grazie mille Lino per questa risposta... Quindi diciamo che anche se non è riportato nei fogli informativi, i 6 mesi richiesti sono la prassi per effettuare una surroga, oltre ai quali andranno ad aggiungersi i tempi effettivi di surroga (ho letto almeno 3 mesi).. quindi in condizioni ideali parliamo di quasi 1 anno in cui avrei tassi decisamente superiori alla media.
Per le altre condizioni, sono rispettate a parte quella dell'assicurazione: ossia ok farne una nuova per la banca che effettuerà la surroga, ma la precedente polizza fatta in fase di accollo sarà rimborsata oppure rimangono soldi persi?
6 rate pagate più almeno 3 mesi per la surroga
La precedente polizza seguirà il fascicolo informativo, rimborsi penali tempistiche comunicazioni etc
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Però il mio problema è che la fine lavori del cantiere potrebbe essere proprio per fine settembre/metà ottobre, quindi secondo me non c'è poi sufficiente tempo per avviare una pratica di mutuo
Occhio che c'è gente che compra "sulla carta". Se temporeggi troppo, pur avendo la possibilità di accollarti un mutuo (di solito fa tutto l'impresa costruttrice, nel senso che è la costruttrice che ti chiede quanto vuoi mutuare e poi fa il frazionamento del mutuo con oneri a tuo carico), corri il rischio che la casa dei tuoi sogni la compri qualcun altro.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
@fabio80mil secondo me ti stai facendo delle paranoie.

Ed è assolutamente sbagliato parlare con una banca dicendo che poi faresti una surroga...
Un pò di furbizia, no?

E penso anche che con quello che risparmieresti in caso di accollo (esperienza personale) puoi sostenere benissimo per qualche mese un tasso superiore.

E ha ragione @possessore.
Intanto che ragioni su accollo o meno, qualcun altro potrebbe comprarsi la casa che ti piace.
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
beh ovviamente non ho tirato fuori discorso della surroga, anche se probabilmente l'impiegata l'ha inteso nel momento in cui ho avuto delle rimostranze sul livello dei tassi praticati... un 3.25 fisso è assolutamente qualcosa fuori mercato, che su un importo abbastanza rilevante del mutuo, fa vacillare il risparmio dell'accollo in meno di un anno. Cmq proverò ad aspettare ancora il prossimo mese, poi in luglio prenderò appuntamento direttamente in banca, e vediamo se riusciamo a venirci incontro. se non fosse possibile, istituiro pratica con altro istituto bancario che offrirà le migliori condizioni in quel momento, con stipula da li a tre/quattro mesi. Già sono tante le cose che dovremo seguire con la casa nuova, non ho assolutamente voglia di pensare a surroghe o trasferimenti... se solo trovassi un buon accordo per un variabile con la banca del costruttore.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
se solo trovassi un buon accordo per un variabile con la banca del costruttore.
In generale, il mutuo che ti accolli dal costruttore ti viene passato così com'è: l'unico tuo grado di libertà è dire quanto vuoi mutuare: sulla base di questa informazione, quando la società costruttrice avrà ricevuto la medesima informazione anche dagli altri compratori degli appartamenti, essa inoltrerà la pratica alla banca per il frazionamento.

Il momento della richiesta del frazionamento alla banca viene stabilito a discrezione del costruttore, che decide in relazione ovviamente al corso delle vendite.
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao ragazzi tiro su la discussione per un aggiornamento.. Ipotizzando la fine lavori per fine ottobre/inizi novembre, voi quando iniziereste a interessarvi per il mutuo? Vorrei tenermi le due soluzioni aperte, accollo mutuo costruttore e mutuo exnovo con Banca online che al momento ha le migliori condizioni che alla fine toglierebbe molto del vantaggio dell'accollo (perizia e assicurazione scoppio e incendio gratis e tassi parecchio più Bassi da quelli ventilati da Banca costruttore). Unico problema che la Banca online per avviare pratica (sia reddituale che sull'immobile) richiede immobile finito e accatastamenti e agibilità già ottenute.. Quindi diciamo che posso partire con i documenti dopo la fine lavori dell'impresa e da lì considerare 2 mesi? (Nel preliminare ho però termine per rogito fine 2020..secondo voi ci sto dentro?) Io speravo potessi istituire la pratica e lasciare proprio all'ultimo la perizia, o cmq che fosse possibile farla prima della fine lavori, ma il call center di questa Banca mi ha detto no, deve essere completamente finita e con già documentazione catastale in mie mani.
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
il costruttore però per andare a parlare con banca mi ha messo in agenda per metà settembre... anche a me sembra un pò in la, ma magari per accollo le tempistiche sono un pò più corte. Adesso mi informo presso la banca dove ho il conto, poi vediamo come agire. Devo proseguire con una sola delle due soluzioni (mutuo exnovo o accollo) oppure posso portarle avanti entrambe, e poi scegliere alla fine quella più conveniente?
 

fabio80mil

Membro Junior
Privato Cittadino
ciao a tutti, tiro su la discussione per chiedere un vostro parare. Stiamo vedendo un pò con la nostra banca (una delle prime su mutuionline per mutui exnovo) quindi sto valutando tempistiche e condizioni. Oggi parlando con la referente mutuo, parlando della possibilità di cointestazione della casa su % diverse dato che per me sarebbe seconda casa, mi ha fatto riferimento che il mutuo invece di cointestarlo (e probabilmente per il pagamento dell'imposta sostitutiva seguirebbe la classica suddivisione del 50-50 invece che quella della casa) mi ha detto di prendere in considerazione la possibilità di mutuo tutto intestato a mia moglie come prima casa (quindi con le condizioni agevolate di mutuionline per 1a casa) mentre io potrei entrare come fideiussore, richiesto in quanto il solo reddito di mia moglie non sarebbe sufficiente a coprire la rata. Quali sono le differenze con la figura del garante, e quali sono i maggiori rischi? Ho letto che la banca potrebbe chiedere il pagamento immediato dell'intero importo mutuato... è vera questa cosa? Ovviamente io parteciperei a coprire mensilmente la rata con mia moglie, ma non riuscirei a coprire una richiesta di estinzione totale.
 

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