ma se non si va dal giudice e non c'e' nulla di scritto l'usucapione e' ugualmente valida?
Sì, certo, è valida purché non formalizzata, e puoi anche vendere un'area usucapita in tal modo, ti basta solo descriverla nel rogito e parlare del suo possesso continuato e incontestato ultraventennale, per poterla rendere oggetto di compravendita. Naturalmente ti assumi ogni responsabilità di ciò che affermi, e se salta fuori una notifica / diffida esposta durante quei 20 anni, l'atto può essere annullato perché il venditore ha dichiarato il falso, o quantomeno può essere chiesto un parziale rimborso del prezzo pattuito visto che c'è un'area in meno di quanto promesso in vendita.
deve risultare al catasto la planimetria corretta?
Non necessariamente. Se risulta al catasto sei proprio fritta e panata e non puoi fare nulla. Ma comunque se io mi prendo un'area, la recinto, e per vent'anni riesco a non farci più entrare nessuno, quell'area diventa mia. E la posso anche vendere.
perche' a me quando hanno venduta la casa non risulta il muro sulla planimetria ma sempre il corridoio comune..
Questo perché tu hai accettato la casa nello stato di fatto in cui si trovava, e hai anche dichiarato nel rogito che non riscontravi difformità con la planimetria. Forse non te ne sei resa conto, ma è così.
Il problema ora è passato a te in quanto, se vorrai vendere, e se troverai un promissario acquirente precisino, o cambi acquirente e ne trovi uno (come te) che si innamora della casa così com'è (con la planimetria difforme, ma rogita uguale perché gli sta bene così), oppure se vuoi l'acquirente precisino devi (al 99% a tue spese) regolarizzare il tutto e poi puoi vendere.
Considera che se l'acquirente precisino ha bisogno di un mutuo, dovrà passare un perito della banca scelta dall'acquirente, e tale perito se vedrà un muro che non c'era, potrebbe bocciare la richiesta di mutuo "seccandoti" il promissario acquirente.
