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  1. sole2007

    sole2007 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vorrei sapere come si comportano i notai nelle varie zone di Italia quando capita il seguente caso:

    oggetto della compravendita è un appartamento per il quale sono stati richiesti i benefici di prima casa 4 anni fa. L'appartamento viene venduto adesso per cui il venditore decade dai benefici a meno che non riacquisti un altro immobile richiedendo i medesimi benefici.

    Consuetudine vuole che il notaio chieda di depositare una somma a garanzia del riacquisto da parte del venditore pari alla maggior imposta non pagata all'epoca aumentata della sanzione del 30%.
    Tutto ciò a garanzia dell'acquirente perchè in caso di mancato riacquisto, l'amministrazione finanziaria ha privilegio speciale sull'immobile per il suo credito maturato nei confronti del venditore.

    Ho interpellato credo 6 notai e tutti mi hanno dato risposte diverse, alcune assurde tipo mettere la somma in una cassetta di sicurezza dando le chiavi ad entrambe le parti!!!!!!!!!!!

    Tale deposito non è obbligatorio per legge ,, non esiste alcuna norma legislativa che obblighi il venditore a salvaguardare l'acquirente da questo rischio, salvo la correttezza delle persone stesse.

    sole2007

    Attendo
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    HAi ragione sole non è obbligatorio ma ci sono davvero notai che lo pretendono.

    Almeno il mio mi avvisa prima e se le parti non son daccordo non fa l'atto, l'assegno lo incassa lui direttamente, e ti posso garantire che ad un mio cliente che non ha riacquistato l ha ridato indietro decorsi i termini di prescrizione.

    Questo succede cosi mi ha spiegato perchè si è trovato clienti che poi se la sono presa con lui e non si sono sentiti tutelati da un pubblico uffciale da allora non rogita senza deposito a meno di prova evidente di riacquisto ( preliminare ecc)
     
  3. muretto

    muretto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Anche a me è capitata la stessa cosa con un amico ma il notaio ha fatto firmare una delibera in cui diceva che l'acquirente era a conoscenza e se ne assumeva i rischi se non venisse riacquistata entro 12 mesi una prima casa da parte del venditore. Si chiama responsabilità in solido. Se non paga il venditore che non riacquista si possono rivalere sull'acquirente...

    Non lo ritengo giusto perchè io non devo pagare le tasse per qualcun'altro se non le paga ma siamo in Italia e ne succedono anche di peggio...

    Almeno dalle mie parti se tutti dovessero depositare 10mila€ dal notaio a fronte di una vendita si bloccherebbe il mercato in maniera assurda!

    Saluti...
     
  4. sole2007

    sole2007 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Abbiamo chiesto al notaio di inserire nell'atto una clausola con la quale la parte venditrice riconosceva tale responsabilità. Dal momento che quando ha acquistato nell'atto è stata, come al solito, inserita la classica clausola delle agevolazioni di prima casa, non vediamo perchè non possa essere riportata anche in questa vendita.Il notaio ha risposto che la sua responsabilità deriva dalla legge per cui non è necessario inserire alcuna clausola specifica. Ma l'acquirente dovrà rimanere con questo pensiero per 12 mesi?
    Chiaramente la parte venditrice si rifiuta di fornire alcun tipo di garanzia perchè non obbligato dalla legge., soprattutto perchè si parla di una cifra a 4 zeri.......
    sole
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il deposito è una cosa eccessiva che pretende il notaio x togliersi ogni (improbabile) responsabilità. Il mio notaio mi ha detto (e l'abbiamo fatto 2 volte) che l'agenzia delle entrate NON può rivalersi sull'acquirente: non esiste la responsabilità in solido in qsti casi. :stretta_di_mano:
     
  6. muretto

    muretto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A me invece ben 2 notai hanno detto che esiste... <difatti il topic è stato aperto per questo problema no?

    Almeno non sono l'unico... Puoi scrivere finchè vuoi in atto ma se il venditore poi non acquista e si magna tutto al casinò faglieli tirare fuori dopo i soldi...

    Continuo con l'idea della responsabilità in solido...
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Hai mai sentito almeno una volta di qualche acquirente che ha dovuto pagare l'agenzia delle entrate perchè il venditore non ha riacquistato e poi non ha pagato la sanzione?
    In ogni caso le scritte in atto non servono... al limite è il deposito che ti mette in una botte di ferro, ma se io fossi il venditore non accetterei e il notaio NON mi può obbligare.
     
  8. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    NOn vorrei sbagliare ma la responsabilità in solido è data dal fatto che se non paga il venditore e non paga il nuovo proprietario viene iscritta ipoteca perchè le tasse seguono il bene che poi è quello che viene intaccato in caso di contenzioso-

    Una volta iscritta ipoteca giudiziale sull'immobile chi paga?

    Il nuvo proprietario che se rintraccia il precedente proprietario bene, si farà ridare quanto non versato all'ufficio delle entrate, altrimenti è costtretto a pagare per liberarsi dell'ipoteca.
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si Roby, teoricamente è così... ma hai mai sentito che sia successo almeno 1 volta??
     
  10. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Un mio cliente anni fa non ha successivamente alla vendita del suo immobile acquistato nulla.

    Se non avessero versati i soldi al notaio e conoscendo il soggetto...................sia che bel problema sarebbe nato.
     
  11. sole2007

    sole2007 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' vero che l'agenzia delle entrate comunque chiederà i soldi al venditore ma per tutelare il suo credito iscriverà ipoteca sul bene. Se l'acquirente volesse rivendere dovrà per forza pagare , con diritto a tutte le azioni di rivalsa e risarcimento che volete , ma rimane sempre "fregato"!!!!!!
    E' ingiusto che si debba essere "responsabili" per le imposte di un terzo .
     
  12. muretto

    muretto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Metti caso che la vendita è di 100000€ e il notaio ti chiede di versare 10000€ cautelativi come si comporta il venditore?

    Secondo me non ti vende più la casa o la fa vendere a un'altra agenzia che non gliene frega niente di quello che uno fa dopo coi suoi soldi...

    Fai te causa di rivalsa al venditore, mi sembra che non comporti la condizione sospensiva in agenzia delle entrate oltretutto questa vicenda... quindi paghi e poi "cerchi" di farti rivalsa...

    Ribadisco che non è giusto pagare per altri... Prima o poi questo lavorerà o acquisterà altri beni comunque... E allora è giusto che paghi anche per quello che non ha pagato prima!
     
  13. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Non concordo scusate, proprio in qeusto periodo di forte crisi, avete idea di quanta gente vende per salvarsi dai debiti?

    Un notaio che stipula 200 atti al mese pari a poco piu di 2000 atti l'anno secondo voi non incappa in un venditore che non riacquisterà un bel nulla dopo aver venduto?

    Perchè per le banche siamo numeri e anche per i notaio siamo tutti uguali?

    Provate a immdesimervi nelle banche e nei notai, non ditemi che non avete mai parlato con BRoker finanziari o notai che non vi abbiano raccontato situazioni assurde e intricate!

    Forse perchè a voi non è mai successo, ma quando ti succede poi cerchi di tutelarti alla fonte non aspettare l'evento nefasto che poi ti fa correre e magari non c'entri nulla ma ti trovi lettere di avvocati che ti minacciano di corresponsabilità con il notaio.

    Ribadisco pure io non c'è una legge ma nessuna vieta di tutelarsi alla base.

    Vedete è sintomatico osservare come ognuno di noi lavora e affronta le varie situazioni in base all'esperineza fatta, io mi sono sempre adoperato per evitare i problemi e non affrontarli quando arrivano meno scocciature e piu salute, ovvio che se il venditore non ha riacquistato nulla lo avviso subito e non al momento del rogito.
     
  14. sole2007

    sole2007 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Roby, sono perfettamente daccordo. Meglio prevenire che curare.
    Il mio problema è che avendoci comunque pensato e cercato di evitare problemi chiedendo garanzie, il venditore che deve pure pagare la plusvalenza non ne vuole sentir parlare di somme a deposito!!!!!! A maggior ragione perchè non è obbligato.
    Certo è vero che come mi ha detto un altro notaio , si tratta di evento futuro ed incerto, ma non esiste mica nessuna legge che obbliga il venditore a riacquistare!!!!
    Ed è anche vero che potrebbe andare tutto bene e il problema non sussistere...........
    Ma per evitare problemi dovrebbe essere prevista una norma che obblighi i venditori a tale deposito e non prevedere privilegi speciali dello stato nel caso che non paghino.....


    :disappunto:
     
    A Roby piace questo elemento.
  15. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Che ci vuoi fare se non vuole lasciare nulla in deposito non è obbligato.........indi non puoi far nulla.

    Sappiamo che son tante le cose ingiuste, se poi sono a favore delle vaire amministrazioni figuriamoci.

    Benedetta Italia!!!!! :disappunto: :disappunto: :disappunto:
     
  16. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ragazzi, ma siamo SICURI SICURI? :?
    Mi sembra che al corso per AI me l'abbiano raccontata diversamente e ciò che, a meno di esplicita rinuncia dell'acquirente, il notaio sia OBBLIGATO a richiedere al venditore il deposito relativo alle agevolazioni fiscali che potrebbero decadere, ed il venditore sia OBBLIGATO ad adempiere.
    .. del resto mi sembra strano che il nostro amato socio al 51% (lo Stato) corra il rischio di perdersi qualcosa per strada! :triste:

    ;)
     
  17. sole2007

    sole2007 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    I notai da me interpellati sono stati tutti concordi nel dire che non c'è obbligo per il venditore.
    Poi hanno avuto risposte diverse sulla procedura da seguire......
     
  18. muretto

    muretto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Cioè sole? Che si può dire di più su questa tematica? Che procedure seguono?

    Se puoi rispondere grazie...

    E' bello confrontarsi con chi magari ha piu esperienza...
     
  19. sole2007

    sole2007 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    size=85]Siamo andati dalle più assurde ad invece soluzioni più sensate:soluzione assurda : denaro depositato in cassetta di sicurezza con la chiave consegnata ad entarambe le parti . Dico io, che razza di garanzia è questa!!!!!!!oppure denaro depositato con assegno bancario - il cui conto nell'arco di 12 mesi potrebbe essere chiuso - per cui passato un anno senza aver consegnato al notaio un nuovo atto di compravendita il notaio con che cosa paga l'agenzia delle entrate?oppure denaro depositato con assegno oppure libretto al portatore da consegnare all'acquirente trascorsi i dodici mesi per pagare l'agenzia delle entrate!!! Per la cronaca un terzo non si può sostituire nel pagamento di imposte di un altro soggetto....
    Soluzioni più sensate : denaro in deposito dal notaio sotto forma di libretto con il quale trascorsi i 12 mesi il notaio va e paga l'agenzia delle entrate, oppure una parte del prezzo convenuto viene trattenuta dall'acquirente che consegna al notaio un proprio assegno o un libretto di deposito con il quale il pubblico ufficiale va e paga nel caso che non si verifichi il riacquisto oppure se si verifica consegna la somma al venditore. Rimane in sospeso solo se la somma matura interessi oppure no . Anche se credo che le parti consezienti nel lasciare il deposito possano autoregolarsi .Spero di essere stata esauriente
    .
     
  20. sole2007

    sole2007 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Di seguito riporta la risposta ricevuta da un funzionario della agenzia delle Entrate della mia zona, interpellato in merito alla questione. Spero possa essere utile


    In particolare le segnalo l’orientamento dell’Amministrazione Finanziaria, rappresentato nella Ris. Min. n. 251475 del 31/03/1977 secondo cui l’esercizio del privilegio dello Stato in pregiudizio del diritto acquistato dal terzo possessore è consentito.
    In sostanza l’acquirente dell’immobile agevolato ben sa di “correre il rischio”, avendo luogo una alienazione che potrebbe provocare la decadenza dall’agevolazione prima casa e dunque dare motivo al Fisco di opporre il privilegio.
    Altro è poi stabilire se quest’ultimo acquirente possa invocare la preventiva escussione del debitore principale; tema che non ho approfondito ma che posso risolvere, prima facie, nel senso affermativo.
    Altro ancora è poi stabilire se convenga o meno far versare, da chi vende l’immobile agevolato, nelle mani del notaio rogante una somma che serva al pagamento di quanto il Fisco potrebbe pretendere in vista di una futura decadenza dall’agevolazione come oramai prassi diffusa: qui, in mancanza di norma che imponga di adottare un siffatto rimedio, è decisiva la volontà e la forza contrattuale delle parti, che potranno riportare, ad esempio, ogni patto in maniera più o meno approfondita (sulla produttività di interessi ad esempio) in scrittura che accompagni il rogito.
     

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