Di quanto aumenta in percentuale il valore di un immobile al primo piano costruendo un ascensore?

[Carlo Garbuio]

sta sereno che lo fanno tutti i provider, come e meglio di te; hanno uffici apposta.
analizzano tutte le microzone d'italia e, pro quota, gli costa assai meno che non a te; anche per questo le loro perizie costano una frazione della tua.

come lo fanno i provider?
hai un esempio di elaborazioni di questi uffici apposta?
cosa ne sai di come lavoro io e di quanto chiedo?
qui sei offensivo

 

[Miciogatto]

poi, circa la svalutazione in caso si vada in asta, che in quel frangente non si realizzi il valore espresso dalla perizia (ribadisco: rivalutata) è pacifico.

Anche perchè se ne tiene conto a livello statistico, se non erro, nella determinazione del costo del denaro per l'utente finale. Cioè nel costo del finanziamento c'è una quota parte che serve a coprire le perdite per quelli che passano/passeranno in sofferenza. Immagino sia così.

e quella stima riflette, al netto della svalutazione "effetto asta", l'effettivo valore di realizzo, sai quanto poco interessa a me se è stata ottenuta con stime puntuali, analisi dei valori di compravendita degli ultimi 50 aggiustati per gli indicatori di tendenza, osservazione degli intestini di pollo o 4 occhiate date passeggiando nell'appartamento.

Però giusto per mia cultura, solo se hai voglia e pazienza ovviamente, non ho afferrato del tutto il meccanismo e vorrei capire meglio.

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Che si intende discrepanza con il valore di realizzo? A campione parte una stima con perito interno (quindi stipendiato dalla banca?) e si valuta la differenza tra stima esterna e stima interna? O differenza tra stima esterna e prezzo in atto di compravendita?

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In caso di sofferenza come si rileva una eventuale discrepanza fatta all'epoca del mutuo? Anche perchè magari sono passati 15 anni e saranno ruotati chissà quanti provider... So che in questi casi o si manda un perito (se c'è volontà di chiudere a stralcio) oppure si fa riferimento alla ctu se è già stata depositata.

 

[eldic]

Anche perchè se ne tiene conto a livello statistico, se non erro, nella determinazione del costo del denaro per l'utente finale. Cioè nel costo del finanziamento c'è una quota parte che serve a coprire le perdite per quelli che passano/passeranno in sofferenza. Immagino sia così.

beh, certo.
una parte dello spread dei buoni pagatori va a coprire le perdite causate da chi buono non è.
è una cosa antipatica, ma non molto diversa dal premio dell'RC auto di chi non ha mai fatto un incidente in vita sua.

Però giusto per mia cultura, solo se hai voglia e pazienza ovviamente, non ho afferrato del tutto il meccanismo e vorrei capire meglio.

non so se posso, sono segreti segretissimi!

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Che si intende discrepanza con il valore di realizzo? A campione parte una stima con perito interno (quindi stipendiato dalla banca?) e si valuta la differenza tra stima esterna e stima interna? O differenza tra stima esterna e prezzo in atto di compravendita?

questa vale 2; sono due cose diverse.
sulla prima c'è ben poco da dire; se sul mercato la casa la vendi a 100, in prima asta ci va a 80 e, se va bene la vendi a 70. (numeri buttati a caso, per carità).

circa il perito interno... una volta era la figura che faceva le valutazioni propedeutiche al rilascio del mutuo. quando il mercato tirava era prassi stare larghi.
c'era la solita battuta: "si, va beh, magari 100 non li vale adesso, ma tra due anni quello vale!". sappiamo come è finita.
a quel punto le linea guida sono diventate che la perizia deve essere effettuata da un soggetto esterno che non ha cointeressenze con la banca. addirittura la perizia risulta essere commissionata (e pagata) non dalla banca ma del richiedente mutuo.
ahinoi, purtroppo la banca non è l'unica ad avere ritorno ad una aggiustatina del valore.
anzi, in questo periodo particolare è l'altra parte ad essere interessata a una stima generosa; basta leggere le domande degli aspiranti compratori su queste pagine per avere riscontro.
e poichè, come detto, la perizia la paga il compratore (e magari il "regalino"...) la famigerata domanda "ma quanto le serve di mutuo" è sempre dietro l'angolo.
ecco perchè una verifica a campione delle perizie viene comunque sempre fatta.
un pochino di manica larga ci sta; un po' troppo no.
e in realtà è pure a campione non casuale; inutile sparare nel mucchio quando, almeno un pochino, puoi aggiustare la mira. diciamo che nell'analisi delle pratiche da riperiziare si va con cognizione di causa.

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In caso di sofferenza come si rileva una eventuale discrepanza fatta all'epoca del mutuo? Anche perchè magari sono passati 15 anni e saranno ruotati chissà quanti provider... So che in questi casi o si manda un perito (se c'è volontà di chiudere a stralcio) oppure si fa riferimento alla ctu se è già stata depositata.

sulle pratiche a default (quindi prima ancora della sofferenza) c'è poco da fare rifai la perizia; quest'ultima va a sostituire in toto quella precedente.
certo è che se il nuovo valore è sensibilmente diverso da quello iniziale (ovviamente rivalutato) qualche domanda te la fai; poi è ovvio che, passati 15 anni non vai a rivalerti sul provider dell'epoca.
considera però che i mutui che vanno gambe all'aria quasi sempre saltano nei primi 4, massimo 5 anni.
oltre quel lasso temporale il proprietario ci ha messo troppo di suo per "fregarsene".
se ce la fa, stringe i denti e paga; altrimenti vende (magari male, ma meglio che non in asta), estingue e magari gli rimane qualcosa in mano.


questo tutto in teoria.
in pratica il perito, quando va bene, arriva dall'interno della provincia dove è ubicato l'immobile.
conosce la zona, le quotazioni, tutto quanto fa metodologia.
quello che non sa è quanto è rumorosa la provinciale che costeggia il quartiere, quando è vivibile il parco giochi, quanto sono molesti gli zingari del campo rom li vicino (che magari due anni fa non c'era!), quanto sarà fruibile la ciclabile il cui progetto è stato approvato di recente... una marea di altre informazioni che possono influenzare, in modo anche sensibile, il valore di un appartamento.

quello lo sa l'agente immobiliare del quartiere; che di statistica se ne impipa e che la quotazione del borsino immobiliare te la mostra solo per corroborare la stima che già si è fatto.

 

[ab.qualcosa]

Secondo te la colpa è del prezzo, della stima, o del pessimo lavoro fatto per metterla sul mercato?

Tiro ad indovinare.
Secondo me (da agente che fa le foto possibilmente belle e si rilegge gli annunci che pubblica) dal prezzo.
Probabilmente è un oggetto completamente diverso dal mercato di zona.

 

[cafelab]

Probabilmente è un oggetto completamente diverso dal mercato di zona.

è in un complesso residenziale con ville dal taglio simile, vendevano 2 ville con i prezzi allineati

sono d'accordo che mettere in vendita non equivale a vendere, ma se io vado a spulciare gli annunci e leggo

villa 1.8 M
villa 800mila
bifamiliare 1,2 M

se cerco una villa, neanche apro l'annuncio
se cerco una bifamiliare, idem

Quindi, si, certo, è dovuto al prezzo, non allineato con la descrizione

Ma sei devi vendere una Ferrari Enzo, non credo scriverai nell'annucio
"vendesi auto usata Euro 3" o no?

 

[ab.qualcosa]

Possibile certo.
Magari è un mix delle due cose, senza i dettagli è difficile da dire.

 

[ab.qualcosa]

Ma sei devi vendere una Ferrari Enzo, non credo scriverai nell'annucio
"vendesi auto usata Euro 3" o no?

Ripensandoci.
La cosa strana è che anziché continuare con un'altra e più attenta agenzia abbiano semplicemente abbandonato.
Questo mi fa propendere per l'oggetto splendido ma "fuoriserie".