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  1. Carlotta61

    Carlotta61 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ciao a tutti...spero di essere nella sezione giusta. La questione che vorrei sottoporvi riguarda la stima di una seconda casa in montagna, con terreno di circa 5000 mq ad uso agricolo. Il cliente chiede una stima del bene per metterlo in vendita. Notare che la parte agricola è praticamente confinante con l'edificato consolidato del paese, e in futuro sarà molto facile che l'area venga destinata a residenziale.
    La domanda è come valutare il terreno? il valore agricolo si aggira intorno ai 30€/mq, ma con la prospettiva del cambio d'uso il valore aumenta considerevolmente. Qualcuno può gentilmente indicarmi come posso comportarmi? Ho guardato anche il borsino immobiliare che è un ottimo strumento, ma in questo caso limitato. Inoltre, credo ci sia da capire anche se esista nel paese un mercato dei terreni e delle case giusto?...insomma non so proprio come comportarmi:confuso: ..vi ringrazio per le vostre risposte

    ciao
    Carlotta
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:

    :confuso:
    tutti i borsini non sono attendibili :confuso:

    corretto :ok:

    vedi se esiste un mercato di terreni e case nella zona o in quelle limitrofe ... cerca immobili simili o il più simili possibile ... trova i prezzi ed esegui la comparazione
    Valuta lo stato di fatto attuale, il cliente vende adesso
     
    A m.barelli piace questo elemento.
  3. Carlotta61

    Carlotta61 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Grazie Carlo.
    come avrai capito non sono un AI, ma un tecnico. Per questo cliente ho curato la ristrutturazione del suo appartamento e mi ha chiesto in via "amichevole" di aiutarlo...per me vuol anche dire fidelizzare il cliente ovviamente;) ... ho cominciato quindi a fare una ricerca e in zona ho trovato un paio di situazioni simili, ma con prezzi talmente differenziati che ho qualche difficoltà a comparare.:confuso:

    Mi spiego meglio con un esempio: casa di 300 mq + 500 di terreno intorno a 450K€, casa di 250 mq+3000 di giardino 1.000K€. La prima è nuova, la seconda è stata abitata ma in ottime condizioni.

    La casa del cliente è 230mq+ 5000 di terreno. Facendo riferimento anche a quello che dici tu, la valutazione potrebbe aggirarsi intorno a 800K€??:confuso:

    Ciao
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non ho detto questo :confuso:
    ma questo :ok:

    non so come tu sia arrivato alla cifra di 800K€ ma la comparazione va eseguita con attenzione e con metodo, rilevando tutte le differenze ...
    non è una cosa semplice che si può risolvere in un post di una discussione di un forum ... bisogna vedere l'immobile da stimare e confrontarlo con quello che hai trovato ;)
    e si può fare :fiore:
     
  5. Carlotta61

    Carlotta61 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Grazie Carlo. Mi metto a studiare ...poi vi faccio sapere
    ciao
     
    A Carlo Garbuio piace questo elemento.
  6. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao, se vuoi fare bella figura con il Tuo cliente accompagna un Agenti Immobiliari serio e capace a fare la valutazione!!!!!!!
     
  7. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Da una visura del Piano regolatore generale oppure da un Certificato di destinazione urbanistica (quest’ultimo se il terreno supera i 5.000 mq deve comunque essere allegato all’atto di vendita) si può dedurre come è classificata la zona che ti interessa. Le N.T.A. Norme Tecniche di Attuazione ti dicono quello che si può fare oggi in quel terreno e fra l’altro probabilmente anche le relative agevolazioni per i Coltivatori diretti. Le possibili modificazioni urbanistiche, a meno di casi molto particolari, sono poco affidabili nel senso che esse possono avvenire fra dieci anni, venti anni o non possono avvenire mai e poi fra dieci-venti anni chissà quali altre cose imprevedibili saranno cambiate. Importante è poi vedere se sull’area ci sono vincoli idrogeologici, paesaggistici od altro e che distacchi occorre mantenere dai confini, corsi d’acqua, strade ecc. La casa, certamente accatastata all’Urbano, gode delle agevolazioni di ruralità? Se sì, ciò potrebbe eventualmente comportare delle maggiori spese per l’Acquirente non Coltivatore diretto? Il terreno è un appezzamento rimasto al N.C.T. Nuovo Catasto Terreni o è una pertinenza graffata all’abitazione non più ulteriormente frazionabile per le già contenute dimensioni e per la conformazione dei luoghi? Cosa dice il piano casa per la tua Regione? Forse il Proprietario, che ti ha affidato l’incarico, è molto meno sprovveduto di quello che potrebbe sembrare, nel senso che vuole da te una piccola “due diligence” , cioè qualche ipotesi di quello che può fare del bene l’eventuale Compratore-Investitore. Fatto questo ti puoi rivolgere agli Agenti immobiliari se, alle condizioni che meglio valuterai tu, ti aggiornano sull’argomento di cui loro sono sovrani e cioè il più probabile attuale prezzo di mercato per le diverse ipotesi. Mi è piaciuta l’indicazione che ti ha dato Carlo Garbuio sulle zone limitrofe, cioè quando il mercato locale è troppo limitato Comuni vicini possono avere delle situazioni consimili per cui si viene a stabilire una specie di prezzo intercomunale per tali situazioni.

    Nel caso l’area risultasse solo una pertinenza dell’immobile tipo parco volevo ricordare, nel caso possa esserti di utilità, che nella “superficie catastale” la superficie del parco viene ragguagliata al 10% rispetto a quella dell’immobile fino alla concorrenza della superficie di quest’ultimo e per la parte eccedente viene ragguagliata al 2% (punto d) allegato C al D.P.R. 138/98).

    Un saluto
     
  8. Carlotta61

    Carlotta61 Membro Attivo

    Altro Professionista
    ciao m.barellli, ti ringrazio per il tuo utile contributo, che mi aiuterà nella soluzione di questa problema.
    vi terrò comunque aggiornati. ciao
     
  9. Carlotta61

    Carlotta61 Membro Attivo

    Altro Professionista
    cioa a tutti, per arginare l'ignoranza in campo valutazione immobiliare, la mia ricerca di testi e documenti mi ha portato da http://www.autostima.net/raccomanda/video-stimare-gli-immobili-gianluca-palocci/, il libro è piuttosto chiaro, cosa ne pensate? magari voi lo conoscete già...
    ciao



    ciao m.barelli, c'è una superficie di circa 2000mq di pertinenza, ed una di circa 3000 ad arativo (agricolo quindi). Ho letto il dpr 138/1998, ma per le pertinenze dice di considerare il quintuplo della superficie dell'immobile, e il 2% per la restante parte...
    mi è sfuggito qualcosa? :occhi_al_cielo:
    ciao
     
  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il mercato come la pensa?
    hai effettuato una reale indagine di mercato? n;)
     
  11. Carlotta61

    Carlotta61 Membro Attivo

    Altro Professionista
    ..dall'indagine che ho fatto risulta:
    1. che nello stesso paese, e paesini confinanti con caratteristiche similari - di fatto si può considerare un comprensorio - i valori immobiliari (annunci su internet) sono leggermente inferiori alla media del borsino immobiliare OMI;
    2. gli stessi immobili che trovavo tre mesi fa nelle inserzioni internet, ci sono ancora oggi...
    non sono certa però che sia corretta come indagine di mercato :triste:
     
  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    annunci internet :confuso: sono speranze di vendita, non prezzi di compravendita

    OMI :confuso: sono quotazioni con i limiti esposti chiaramente nella metodologia illustrata dalla stessa agenzia delle entrate

    l'indagine di mercato ti consiglio di effettuarla contattando qualche agente immobiliare locale, ti fai dare prezzo di compravendita e pianti e ... fai i tuoi conti ;)
     
  13. Carlotta61

    Carlotta61 Membro Attivo

    Altro Professionista
    ok...:triste: ...
     
  14. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    In effetti quando avevo scritto il post avevo in mente un edificio che conosco io con due unità immobiliari A/2 di un parco di circa 5.000 mq che, anche per altri motivi, veniva a ricadere nella nuova categoria R1. Il tuo caso invece essendo probabilmente unifamiliare ricade nella nuova categoria R2 per cui il ragguaglio al 10% vale fino al quintuplo della superficie dell’immobile ed al 2% sull'eccedenza come dici tu.
    Facendo un ragionamento terra terra intanto puoi cominciare a confrontare i prezzi al mq delle varie situazioni usando il criterio di ragguaglio anzidetto. Tu hai esposto solo due casi simili; esaminandone altri, interpellando più Agenzie immobiliari e facendo le dovute considerazioni tra dati raccolti e reali probabili valori di compravendita alla fine individuerai una tendenza del mercato in questo momento e ti farai una tua convinzione personale e questo è, ritengo, ciò che vuole il tuo Committente.

    Tra l’altro il terreno, forse sovrabbondante, potrebbe essere anche frazionato in due parti di cui una rimane di pertinenza dell’abitazione rendendone più accessibile il costo ed un altro potrebbe essere venduto come orto familiare che, in prossimità del centro abitato, potrebbe avere una sua richiesta in questi tempi di crisi.
    Interessante al riguardo anche il nuovo d.d.l. del Ministro Catania sul consumo dei suoli di cui si sente parlare in questi giorni.
    Un saluto

    PS
    non mi ero accorto del contemporaneo post di Carlo Gabuio con il quale mi scuso se sono andato a ripetere alcune cose già dette da lui.
     
  15. Carlotta61

    Carlotta61 Membro Attivo

    Altro Professionista
    :ok:
     

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