Il mercato dei mutui è molto diverso da quello di 10 anni fa.
10 anni fa il cliente arrivava in ufficio con la delibera redittuale nelle mani.
Le banche facevano a gara per offrire delibere sempre scritte ai loro clienti e queste delibere venivano rilasciate senza alcuna spesa.
Nella peggiore delle ipotesi si trattava di vincolare una proposta alla perizia sull'immobile, vincolo che, ovviamente non risulta solo a vantaggio dell'acquirente ma anche del venditore, visto che spesso e volentieri le perizie non passavano per via di problematiche lagate all'immobile.
Oggi, a parte rari casi, le banche non istruiscono la pratica di mutuo in mancanza dei documenti della casa, se si è fortunati, quando non della proposta/preliminare già sottoscritta nei casi peggiori.
Alcuni istituti addirittura mandano prima fuori il perito e poi istruiscono la pratica.
Questo perchè, se in passato era possibile erogare una pratica ogni 10 delibere, oggi la parola d'ordine è un'erogazione (possibilmente) ogni delibera.
Mentre poi, come qualcuno ha suggerito in altri post, un tempo era sufficiente che il direttore firmasse la delibera e, per questo motivo, la sua rassicurazione anche ufficiosa aveva un certo peso, oggi i sistemi di delibera sono assai articolati ed i direttori di filiale, il più delle volte, non dispongono di alcuna autonomia decisionale.
Non è quindi possibile fidarsi ciecamente del prescoring, anche se si dovesse dimostrare affidabile nel 90% dei casi, dovendo tutelare coloro che si trovassero malauguratamente a rientrare nel restante 10%!
Questo per limitarmi ai comportamenti degli istituti di credito.
In merito ai comportamenti dell'agente immobiliare, vedo che i miei collaboratori si interfacciano quotidianamente con i direttori degli istituti di credito o con i mediatori creditizi e seguono passo a passo tutto l'iter dell'istruttoria. Spesso, con le banche più collaborative si ha un rapporto franco e diretto: se manca un documento lo sappiamo prima del cliente. Quando arriva la delibera del mutuo, non sono mancati i casi in cui l'agente immobiliare sia stato informato tempestivamente.
Quindi, il caso dell'acquirente che, cambiando idea, si metta a sabotare la pratica di mutuo è possibile ma assai raro, almeno quando l'agente immobiliare si interessi della pratica.
Infine c'è la questione del mercato.
Sbaglio o su Immobilio, sino a qualche mese fa, si parlava di Rent to Buy, di preliminari ad effetti anticipati e di tutte quegli escamotage utili a reperire qualche acquirente in più?
Perchè, se stiamo a vedere i dati, l'invenduto è ancora alto.
Nei mesi scorsi un grosso costruttore per smaltire una fetta di appartamenti invenduti li ha piazzati tutti con un rent to buy senza caparra, all'interno di Morciano di Romagna!!!
In agenzia sto terminando, quest'anno, di piazzare gli immobili realizzati e mai venduti da costruttore del 2007/2008!!!
Il venditore che aspetta dal 2007 dovrebbe fare lo schizzinoso e buttarmi fuori dalla finestra perchè dopo 11 anni gli abbia trovato un papabile acquirente interessato all'acquisto dell'immobile, nel caso in cui la banca gli conceda il mutuo?
Badate che quando non sono 11, gli anni sono 2, sono 3... ovviamente, esistono gli immobili centrali, col taglio ideale, gli accessori giusti, l'età perfetta (ne troppo nuovi e costosi ma neppure da ristrutturare) che si vendono in 15 giorni... senza problemi ma sono una minoranza... ragazzi...
L'Italia è fatta di tempi medi di vendita = a 6 mesi. Il che significa che per ogni immobile venduto in 15 giorni ce n'è un altro che si piazza in un anno....
O no? E non lo reputo corretto.
