Diritto alla provvigione tra due agenzie

[Giuseppe1977]

Buongiorno sono un privato acquirente in trattativa.
2 mesi fa ho firmato foglio di presa visione di immobile sottipostomi da un agenzia immobiliare che aveva mandato non in esclusiva con il proprietario.
Ad oggi il suddetto mandato è scaduto e il proprietario ha affidato mandato in esclusiva ad altra agenzia che conosco. Dovessi chiedere la trattativa e acquistare l'immobile a quale agenzia devo compenso provvisionale?
Grazie

 

[Utente Cancellato 72152]

Il concetto è che se l'agente non è in grado di farti chiudere l'affare quando glie ne dai l'occasione il giudice non dovrebbe avere difficoltà a disconoscere il nesso causale.
Però no, non è un'esperienza diretta.

Io lo sapevo che parlare di questo argomento era peggio che scoperchiare il vaso di Pandora!!

Il discorso di base è che ci si augura che l'Agenzia Alfa e l'Agenzia Beta accettino l'appuntamento a tre e giungano a un pacifico accordo al 50% ciascuna. Cosa che mi sento di consigliare a tutti gli agenti che ci leggono, casomai capitasse a loro.

Le cose si complicano se diventa un trenino di agenzie, tipo 3 o 4, allora il principio base è lo stesso, equaripartizione tra tutti, ma è chiaro, più sono le persone in gioco, più risulta difficile mettersi d'accordo, ma io consiglio sempre questo: "Meglio un cattivo accordo, che una giusta causa!".

(proverbio del giorno)

 

[davideboschi]

l concetto è che se l'agente non è in grado di farti chiudere l'affare quando glie ne dai l'occasione il giudice non dovrebbe avere difficoltà a disconoscere il nesso causale.

Una volta scrissi una cosa simile: se l'affare si conclude per effetto dell'intervento dell'agente, allora c'è il diritto alla provvigione. Ma se l'affare si conclude NONOSTANTE l'intervento dell'agente (che rema contro magari perché non vuole accettare sospensive, o perché vuole far acquistare a chi vuole lui), allora il nesso causale si rompe e la provvigione non è più dovuta.

Ma mi pare che allora molti AI non fossero d'accordo.

 

[Utente Cancellato 72152]

che rema contro magari perché non vuole accettare sospensive

Questa però è una direttiva che arriva dalla proprietà. Credo...!! Se all'agente non arrivano specifiche indicazioni in merito, inoltra alla proprietà qualunque proposta, anche e soprattutto quelle con le sospensive.

perché vuole far acquistare a chi vuole lui

Brutta situazione che spero non mi capiti mai.

 

[Utente Cancellato 72152]

Ma se l'affare si conclude NONOSTANTE l'intervento dell'agente (che rema contro magari perché non vuole accettare sospensive, o perché vuole far acquistare a chi vuole lui), allora il nesso causale si rompe e la provvigione non è più dovuta.

In realtà se l'agente rema contro o rema a favore, a mio parere conta poco.
E' sempre stato lui a far conoscere l'immobile all'interessato (tutto nasce da una vetrofania, da una pubblicità tipo volantinaggio, da un sito internet, tutto a cura dell'agente), il nesso causale scatta qui e non può essere eliminato, neanche se poi l'agente non accetta le sospensive o scarta gli acquirenti a simpatia/antipatia.

 

[davideboschi]

Questa però è una direttiva che arriva dalla proprietà

Non era questo il caso. Nel caso in cui misi quel post, l'agente scartava gli acquirenti a suo esclusivo giudizio, senza portare le proposte al venditore.

il nesso causale scatta qui e non può essere eliminato

Credo che la cosa, se si verificasse, potrebbe essere controversa. Sono convinto che se i due contraenti dimostrassero che l'agente ha contrastato la conclusione dell'affare con dei pretesti, avrebbe una certa difficoltà a riconoscergli la provvigione intera, anche se i contraenti si sono incontrati grazie a lui.

 

[ab.qualcosa]

Nel caso in cui misi quel post, l'agente scartava gli acquirenti a suo esclusivo giudizio, senza portare le proposte al venditore.

Secondo me se è una cosa che riesci a dimostrare l'acquirente scartato può scavalcare.
Credo che la cosa difficile da fare sia, appunto, dimostrarlo.

 

[Utente Cancellato 72152]

Credo che la cosa, se si verificasse, potrebbe essere controversa. Sono convinto che se i due contraenti dimostrassero che l'agente ha contrastato la conclusione dell'affare con dei pretesti, avrebbe una certa difficoltà a riconoscergli la provvigione intera, anche se i contraenti si sono incontrati grazie a lui.

Sicuramente la cosa è controversa perché io stesso anni fa (circa 10 anni fa) risposi a dei "cartelli" annunci immobiliari per la vendita di box da privati, e gli agenti immobiliari contattati al telefono con scuse varie non mi richiamavano per fissare l'appuntamento, facendomi capire di lasciar perdere, come alla fine è stato.

Difficile dimostrare il tutto perché, non avendo visto gli immobili con precisione, non saprei neanche risalire ai proprietari per "fare la spia" e dire che l'agente non ha voluto ricevermi quando manifestavo interesse per gli immobili in vendita.

Insomma, lo "scarto" avviene così a monte che nel 90% dei casi la cosa finisce lì senza strascichi (legali). Semplicemente un'alzata di spallucce e via.

 

[Utente Cancellato 72152]

Secondo me se è una cosa che riesci a dimostrare l'acquirente scartato può scavalcare.
Credo che la cosa difficile da fare sia, appunto, dimostrarlo.

L'acquirente scartato al telefono non può dimostrare nulla perché, non avendo visto con esattezza qual è l'immobile in vendita, non può nemmeno fare una visura e mettersi in contatto col proprietario per rendergli conto di come opera l'agente immobiliare.

Quindi la cosa è difficilissima da dimostrare. Gli altarini si scoprirebbero solo se il proprietario, dopo zero proposte e qualche mese di attesa, fa chiamare all'agente da un amico per verificare la condotta dell'agente. Ma nel 90% dei casi, l'agente che "scarta grasso" la fa franca per... insufficienza di visure.

 

[ab.qualcosa]

L'acquirente scartato al telefono non può dimostrare nulla perché, non avendo visto con esattezza qual è l'immobile in vendita, non può nemmeno fare una visura e mettersi in contatto col proprietario per rendergli conto di come opera l'agente immobiliare.

Pensavo più al caso in cui ad un soggetto che abbia visto l'immobile venga impedito, senza il consenso o la conoscenza del venditore, di offrire una proposta congrua o comunque sensata.

Ovvio che se offri una cifra che il venditore non è disposto ad accettare (tenendo conto delle provvigioni) o che ha dato indicazione al mediatore di non accettare e poi ci ripensa è un discorso diverso.

Mi sembrano comunque casi residuali.

 

[Utente Cancellato 72152]

Pensavo più al caso in cui ad un soggetto che abbia visto l'immobile venga impedito, senza il consenso o la conoscenza del venditore, di offrire una proposta congrua o comunque sensata.

Questo è un altro scenario, naturalmente possibile. L'acquirente fa una proposta di Z Euro e l'agente non gliela fa formalizzare per iscritto.
Però anche in questo caso non vedo mancare il nesso causale, bisogna guardare in cima al monte (dove nasce l'acqua Levissima, insomma), è lassù che troviamo il cartello "VENDESI" affisso dall'agente, ed è lassù che viene sancito il suo diritto alla provvigione. Cosa la gente faccia dell'acqua che arriva a valle, poco importa. L'agente può imbottigliarla e venderla a chi vuole. Ma la provvigione gli spetta comunque perché la sorgente l'ha scoperta (e pubblicizzata) lui.

Ovvio che se offri una cifra che il venditore non è disposto ad accettare (tenendo conto delle provvigioni) o che ha dato indicazione al mediatore di non accettare e poi ci ripensa è un discorso diverso.

Chiaro: se il proprietario vuole vendere a non meno di 270.000 e il proponente offre 215.000, l'agente gli fa un sorriso a 32 denti e gli dice bonariamente, "Ritenta, sarai più fortunato", con una sgomitata (niente strette di mano).
Se poi il proponente va dal proprietario che accetta di farsi pagare 215.000, l'agente a mio avviso ha comunque diritto alla provvigione su 215.000 (se è una provvigione a valor percentuale, + IVA 22%).

Mi sembrano comunque casi residuali.

In realtà sono infiniti scenari, peggio che voler contare le stelle.