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  1. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti, chiedo aiuto, stò vendendo un lotto di terreno composto da 2 mappali, uno con destinazione agricola l'altro per metà in zona agricola e per metà in zona edificabile, scatta il diritto di prelazione comunque? se si sarà solo sul mappale totalmente agricolo?
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ciao Manzoni Maurizio
    Il diritto di prelazione a cui ti riferisci penso che sia quell relativo ai coltivaori diretti!
    Comunque a parere mio a prescindere che sia questo o quello relativo ai coeredi, il diritto di prelazione si estende all'intero immobile, non è dipendente dalla destinazione urbanistica.
    ciao salves
     
  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il diritto di prelazione previsto dal codice civile nel caso di comunione ereditaria non dipende dalla destinazione urbanistica del bene.
    Avv. Luigi De Valeri
     
  4. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao, dalle risposte ricevute deduco che è una domanda difficile!
    Comunque ho appurato, il diritto si deve esercitare sull'intero lotto venduto.
     
  5. neritino

    neritino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    prelazione ereditaria e retratto successorio.

    Nella fattispecie vi sono tre coeredi di un eredità indivisa riguardante un immobile urbano, un immobile rurale ed un terreno coltivato ad uliveto.
    Nel mio caso, un coerede cede all'altro coerede, la quota di sua spettanza, senza informare il terzo coerede. Giova precisare che l'acquirente coerede acquisisce la quota in regime di comunione dei beni con il marito, estraneo alla comunione ereditaria. E' accertato che il pagamento avviene con assegni tratti dal c/c del marito della coerede acquirente.
    Ciò premesso, ritengo che ci sia stata violazione del diritto di prelazione essendo subentrato nella comunione ereditaria terzo estraneo.
    In questo caso ritengo si possa esercitare il retratto successorio ed il riscatto della quota acquisita in violazione art. 732 c.c., entro il termine di dieci anni dal rogito.
    Chiedo se ce qualcuno in rete che possa suffragare con dati certi ed inoppugnabili la mia tesi.
    Cordialità

    Neritino
     
  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Non sono dieci anni ma fin quando dura lo stato di comunione ereditaria.

    Ciao salves
     
  7. ilragno

    ilragno Ospite

    Scusami, ma non capisco : stai dicendo che la prelazione dei coltivatori diretti si estende all'intero immobile, 50% agricolo-50% edificabile ?:insicuro:

    In altra discussione recentissima hai detto l'opposto, che non c'è prelazione in caso di misto agricolo-edificabile.:evil:

    Puoi cortesemente spiegare?:oops:

    Maurizio non ha mai parlato di coeredi.:|

    Mi state mettendo una grande confusione in testa:-?
    @ Avv. De Valeri
    Non mi sembra che Maurizio Manzoni abbia chiesto dela prelazione nella comunione ereditaria.
    Cosa pensi della prelzione sui terreni agricoli dei coltivatori diretti coltivanti affittuari o confinanti ? Ti ringrazio.
     
  8. ilragno

    ilragno Ospite

    Ma perchè non hai aperto una nuova discussione con il tuo quesito che è pregevole dell'attenzione di tutti e non dei soli di questa discussione, che ha un titolo generico, molto ma molto generico.

    In attesa che tu apra la nuva iscussione studio il tuo caso così sono pronto.
    Qua non ti rispondo ed ho mto da dire già da ora. Ciao
     
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  9. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Non ricordo o non sto capendo dove hai letto due risposte differenti, se è così penso che in una volta rispondevo per prelazione tra coeredi ed in un'altra volta di quella agraria nella quale sono esclusi i terreni non agricoli, cioè edificabili.

    Se ti riferisci alla risposta 2 se la proprietà proviene da eredità esiste il diritto di prelazione su tutta la proprietà sia essa edificabile e sia agricola, invece se non c'è quella ereditaria esiste solo diritto di prelazione agricola per la sola parte agricola per la parte edificabile no.

    Ciao salves
     
  10. Cucci49

    Cucci49 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Solo sulla parte agricola. Mi pare però di capire che si tratti di un "lotto" quindi di un terreno a corpo unico con 2 mappali di cui uno edificabile e l'altro agricolo.

    Situazione molto ricercata da chi vuole edificare poniamo una villa ma avere un grande giardino senza dover per forza comprare un grande terreno edificabile e sprecarne la cubatura.

    Ti do due soluzioni per "risolvere" praticamente il problema. La prima è quella di dare al terreno agricolo un prezzo che corrisponda al maggior valore che la villa avrà con il terreno in più. Esempio: l'intero lotto di terreno di mq 5.000 ha un prezzo di Euro 200.000 e questo è quanto pattuiscono. Quello edificabile di 1000 mq potrà avere in atto un prezzo di Euro 150.000 e quello agricolo di Euro 50.000 (molto più del semplice valore agricolo) Oppure anche 70.000 e 130.000 (quello edificabile) poichè effettivamente la villa che potrà godere di un terreno pertinenziale di 5.000 mq avrà un valore di almeno 50/70.000 in più che se ne avesse solo 1000.

    L'esercizio della prelazione diventa molto costoso. Purtroppo sarà anche oneroso per il compratore l'ammontare dell'Imposta di Registro sul terreno agricolo.

    Altra soluzione più lunga è quella di far iniziare la costruzione al venditore, inserire in mappa la struttura, accatastare in Provvisorio cat. F e acccorpare entrambi i terreni portandoli all'Ubano come bene non censibile.
     
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  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Se si procede alla fusione dei mappali si fa confusione tra la parte edificabile e quella agricola complicando ancora di più la situazione dirritto di prelazione, che a questo punto il coltivatore diretto potrebbe accampare anche quella edificabile, come anche potrebbe essere un deterrente per un maggior prezzo al quale il coltivatore diretto non ci sta e quindi rinunciare al diritto.

    Le imposte dovute al rogito se non ricordo male mi pare che i coltivatori diretti ne sono agevolati mediante leggi specifiche che ora non ricordo.

    Ciao salves
     
  12. Cucci49

    Cucci49 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Giusto. ma Manzoni non accennava a nessuna prelzione ereditaria e faceva un rifeimento chiaro a quella agraria, per cui la prelazione riguarda solo il mappale agricolo. Se il problema è il solito in questi casi bisogna vedere o la soluzione diretta, andare dai vicini agricoltori e cercare di capire. Purtroppo a volte dicono che non gli interessa e poi azionano il riscatto.

    Ho dato un paio di soluzioni che restano palliativi con margini di incertezza.

    Mettendosi dalla parte del compratore quella che ritengo sia la migliore è quella del prezzo: mi interessa comprare l'intero lotto e per me il valore del terreno edificabile è maggiore grazie al terreno agricolo che mi permettte di avere un grande giardino, pertanto senza il terreno agricolo il valore del terreno edificabile scende molto o addirittura non mi interessa più acquistarlo.

    Pertanto io metterei anche, per arginare il problema della prelazione, oltre al prezzo del terreno agricolo che scoraggi gli aventi diritto dall'acquistare, anche una facoltà di recesso dall'intero acquisto nel caso venga esercitato da terzi il diritto di prelazione. Per evitare di buttare via soldi di imposte farei un preliminare trascritto con notifica prelazione agraria con clausola risolutiva espressa nel caso di esercizio della prelazione.

    Per la prelazione ereditaria ha ragione ilragno: è interessantissimo il quesito maa è tutt'altra cosa e sarebbe stato meglio aprire altra discussione.
     
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  13. Cucci49

    Cucci49 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Certo, infatti nonostante la fusione catastale una parte resterebbe con destinazione urbanistica agricola e l'altra edificabile rendendo lampante il tentativo di aggirare la prelazione.

    Dicevo invece (seconda soluzione) di far iniziare la costruzione, poi inserire in mappa terreni il fabbricato, accatastarlo in F e poi portare tutta l'area a pertinenziale al fabbricato bcnc insomma il giardino della casa in costruzione.

    L'altra è quella che mi piace di più: splittare il prezzo con un valore alto per la parte agricola, cosa perfettamente legittima vista nell'ottica della futura costruzione in quanto il fabbricato con un'area pertinenziale grande ha un maggior valore.
     
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  14. ilragno

    ilragno Ospite

    Sono contento di avere riportato in carreggiata la discussione sollecitando i vostri pregevoli interventi ( io non ho niente da dire sul tema, l'ho scritto per incuriosire neritino).

    :insicuro: mi nomineranno vice Custode (Deputy Warner):fischio: ed jn una settimana sola di membership.
    Ma in un mese dove arriverò ?:shock:
     

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