Disdetta Contratto non Valido per Pignoramento In corso

[Robwing]

Per quanto riguarda il subentro:

ho letto questa guida: http://www.lavoroefinanza.it/come-subentrare-nel-contratto-di-locazione-172416.html#steps_3

Punto 3: posso protocollare il mio F23 in qualsiasi sportello dell'agenzia delle entrate? Anche a Bari, se il contratto in questione è stato registrato a Milano?

Punto 4: si dice che occorre una scrittura privata fra me e li locatore che mi autorizza ad effettuare il subentro, ma questa scrittura privata io non posso ottenerla. Il contratto è stato registrato unilateralmente a seguito di un illecito. Il locatore non mi darà mai il consenso per far subentrare un'altra persona. Interesse del locatore è che io me ne vada il prima possibile. Non trasferirà mai il contratto ad una persona intenzionata a restare...

 

[Pennylove]

Mi spiace, ma non riesco ad aggiungere molto di più di quanto già detto sul singolare (e, per certi versi, oscuro) caso proposto. Dal punto di vista fiscale, il contratto in essere è valido, come è legittima la regolare cessione di contratto (i timori dei tuoi coinquilini appaiono del tutto infondati): non mi risulta che il contratto, dopo il fallimento, venga cristallizzato fino all’asta, determinando la decadenza dello stesso se mutano gli aventi causa né si reputa che esso venga invalidato laddove venga posto in essere un successivo subentro: se magari chi ti ha detto ciò potesse richiamare norme giuridiche o tributarie, a sostegno di questa tesi, sarebbe utile a capire. Se, poi, si intendano far valere eventuali ragioni di invalidità e inopponibilità del contratto, se ne parla – sia chiaro – in sede civilistica davanti al Giudice. Ribadisco, infine, che la cessione parziale di contratto (con o senza un subentrante) debba avere forma scritta, così come la riforma ha previsto per il contratto ad uso abitativo, ed essendo un contratto plurilaterale, le modifiche devono essere approvate e sottoscritte da tutte le parti in causa (locatore compreso), per liberare il conduttore che va via (no subentro autonomo). Quanto ai rischi, si veda quanto sopra illustrato.

 

[Robwing]

Ma quindi se io decidessi di cessare, secondo te dovrei avere comunque il benestare del proprietario. E come lo ottengo? Tramite accordo privato? O ci sono moduli standard?

E poi una volta pagato l'F23 per cessare, devo fare qualche altra cosa, (tipo andare all'agenzia delle entrate a registrare la cessazione) oppure basta così?

Grazie per l'aiuto.

 

[Robwing]

Visto che sei così gentile da prestarmi ascolto ti vorrei porre un altro quesito:

Quando abbiamo registrato il contratto, non c'era nessun teso contrattuale. Io domandai all'impiegato come avremmo fatto a regolarci in futuro per eventuali cessioni e recessioni del contratto in mancanza di un testo e lui ci disse che tutti questi contratti vengono registrati senza testo e che ci si rifà al codice civile che praticamente, ha detta dell'impiegato, da molte più libertà di agire di un contratto standard. Quindi noi firmammo e registrammo. Il contratto si presenta praticamente come tre fogli contenenti i nostri dati anagrafici e i dati catastali dell'appartamento, la dichiarazione di denuncia, la data di decorrenza e scadenza e il canone. Basta. Non c'è nessun testo.

Nei contratti standard firmati da più cointestatari, di solito, c'è una clausola che permette la recessione personale o in solido (recessione tutti insieme previo accordo) e quindi ci si regola a seconda di quello che permette o no il testo contrattuale. Visto che questo contratto invece non ha testo contrattuale e si rifà al codice civile la mia domanda è: posso RECEDERE personalmente/singolarmente dal contratto, "infischiandomene" di quello che vogliono i miei cointestatari e dando regolare preavviso al titolare dell'immobile con una semplice raccomandata? Questa operazione invaliderebbe il contratto o esso continuerebbe ad avere lo stesso effetto per i miei coinquilini come nulla fosse accaduto?

 

[Pennylove]

Se punti al subentro, l’assenso del locatore è indispensabile (art. 2, legge n°392/1978): se non ottieni il benestare scritto del locatore, non avviene nessuna cessione (tale condizione è essenziale per la validità dell’atto di subentro), in quanto il trasferimento, secondo la norma codicistica (artt. 1406 e seguenti del codice civile) si attua attraverso un contratto trilaterale che ha come attori:

a) il cedente (cioè tu);

b) il cessionario (vale a dire il subentrante);

c) il ceduto (ossia il locatore).

Le modalità per richiedere il benestare del locatore possono essere le più disparate, ma niente vieta che possano assumere il connotato di una semplice comunicazione, anche verbale, del tipo: “Se uno di noi va via, lei è d’accordo alla sostituzione con un altro?”.

Se il locatore presta il suo consenso alla cessione, l’atto da formulare per iscritto (non mi risulta che esistano moduli standard) è quello indicato di cessione parziale di contratto. L’importante è che ci sia l’accordo di tutte le parti. Occorre presentare, presso l’ufficio dove è stato registrato il contratto (entro 30 giorni dalla data di cessione del contratto), il mod. 69 (con barratura CES) unitamente a copia dell’attestato di versamento (mod. F23) + la scrittura privata in bollo (se si vuole dare data certa all’atto).

In caso di dissenso da parte del locatore, se tu te ne vai, facendo subentrare un terzo (oppure facendolo subentrare ad insaputa del locatore), e costui inizia a versare la sua quota di canone, il locatore, venuto a conoscenza del contratto ceduto, può trattenere la somma versata dal terzo preteso cessionario a titolo di indennità per occupazione senza titolo di immobile, rivalendosi poi su di te, nelle sedi opportune, per inadempienza contrattuale (ti sei privato del godimento del bene e degli obblighi derivanti dal contratto senza il suo espresso consenso), violando il preciso divieto contenuto nella c.d legge dell'equo canone.

 

[Robwing]

Il subentro mi pare troppo complicato come soluzione. Il locatore non mi darà mai il consenso.

Per quanto riguarda la RECESSIONE singola di cui ti chiedo nel post precedente? Ne sai qualcosa?

Grazie mille per il tuoi aiuto.

 

[Pennylove]

Le considerazioni fatte al #15 valgono anche in caso di cessione della tua quota di contratto ai conduttori che rimangono (in questo caso i cessionari sono loro).